[摘要] 回首青岛楼市开年以来利好政策接踵而至。整个主城区，青西新区以及北岸新城不断发展，“大青岛”战略稳步推进。
编者按：2015年，自农历春节结束之后，青岛楼市就在一片“涨声”中稳步前行，成交量屡次刷新纪录。在刚刚过去的8月份，青岛8月新建住宅成交套数攀升至12084套，再次缔造新纪录，成为了近一年来的销量最高峰。
回首青岛楼市开年以来，房贷利率不断下调，公积金购房首付比例下调，积分落户等利好政策接踵而至振奋了市场信心。整个主城区，青西新区以及北岸新城都在不断发展，“大青岛”战略稳步推进。下面记者通过盘点2015年青岛各大区域以及版块的住宅均价（包含市南，市北，老四方，李沧，崂山，城阳，黄岛，老胶南，高新区），为市民们提供一份2015年“金九银十”的置业参考，看看农历春节过后，楼市回暖的起点——3月份对比刚刚过去的8月，各区房价到底是涨是跌。
【市南区】
3月均价 19894元/㎡
8月均价 23595元/㎡
市南区是6个月以来房价上涨幅度最大的片区，上涨的主要原因是由于万丽海景，青岛中心，华润中心，鲁商中心，远洋公馆等高端豪宅成交带动的。
市南区行政区划呈东西带状，居住片区也自西向东分为团岛、八大关及香港路南北4大片区，四大片区的房价总体来说东部房价高于西部房价。作为青岛最早形成的居住片区的团岛，片区内可供开发的土地稀少，只有金茂湾一个新楼盘，而凭借学区房和低价的优势吸引了不少的关注，均价16800元/㎡。
香港路沿线楼盘无疑地处青岛楼市的金字塔尖，无可比拟的区位优势和地段价值造就了香港路南片区的高端属性。华润中心、鲁商中心首府、青岛中心，远洋公馆等众多天价住宅项目聚集于此，这些项目也是青岛豪宅的代表。
这些豪宅的价格几乎是青岛在售住宅价格的天花板，由于八大关属于风貌保护区，没有新盘问世，而位于其西侧的万丽海景就备受关注，目前均价60000元/㎡；随着华北地区最大的万象城开业，其住宅项目华润中心悦府也身价倍增，目前均价30000元/㎡，相比万象城未开业时的25323元上涨近5000元/㎡；青岛中心在去年的时候早已突破每平米30000元大关，目前均价32000元/㎡；鲁商中心首府主打户型为150-190㎡，目前均价33000元/㎡；曾经的地王位于燕儿岛路上的远洋公馆，目前在售多层洋房，主打户型为280-460㎡，均价30000元/㎡。
不过市南目前也存在着一些“价格洼地”，位于青田路上的中城嘉汇是市南东部在售住宅中价格最为喜人的，主要以刚需和改善为主，主力户型为套二套三户型，均价16500元/㎡。
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新都心规划效果图
【市北区】
3月均价 14062元/㎡
8月均价 15662元/㎡
2012年老四方并入新市北区，两大行政区的合并也使得楼市版图大幅扩张，经过2年多的沉淀，市北的几大新兴片区愈发被人们认可，老四方也借机不断发展，但是老市北和老四方之间的房价还是有差别的，老四方仍可被称之为主城区的价格洼地。
老市北的新盘相对较少，现在在售的主要中广宜景湾位于辽阳西路，目前主推18层小高层，主力户型是97㎡套二和158㎡套三，均价15000元/㎡。同样位于辽阳西路的盛世美邦，目前1号楼尾盘在售，96折，折后起价12900元/平方米，均价14500元/平方米。团岛的晓港名城位于邮轮母港的福地，目前均价15000元/㎡。
【老四方区】
3月均价 10610元/㎡
8月均价 11423元/㎡
四方区作为老片区改造的代表，其发展可谓日新月异，最具代表性的是新都心，其发展在青岛楼市中来说可谓独领风骚，2014年市北区的销售桂冠就落在新都心，主要是保利叶公馆和万科三期。目前来说新都心的楼市主力是海尔世纪公馆和万科紫台，海尔在新都心的全新大作海尔世纪公馆售楼处已经开放，主推85-127㎡，这也是新都心目前体量最大的楼盘。长沙路上的万科紫台，目前主要在售主力户型为127-144㎡，均价14500元/㎡，含精装修。
要说新都心是老四方发展的“东翼”的话，那么“西翼”就是欢乐滨海城，欢乐滨海城是青岛重点发展的片区，也是今年青岛新楼盘聚集的热点区域。保利香槟国际是欢乐滨海城最早进驻的项目，目前尾盘在售，均价11500元/㎡，大热的海景新盘还有蓝泰海乐府，主力户型为77-140㎡套二套三，均价10500元/㎡；温莎郡产品类型包含套二，套三，均价9900元/㎡。最值得一提的是欢乐滨海城体量最大的绿地项目，如今正在促销中，产品类型包含住宅和商铺，均价9500元/㎡，低于周边新房，是这一片区性价比最高的项目。
处于欢乐滨海城外围区域的的几个新盘在大规划的带动下市场表现也十分抢眼，尤其是湖岛片区以及周边项目。中海临安府目前尾盘在售，剩余的都是大户型，均价12500元/㎡。位于金华路和杭州路交界处秀兰禧悦都开盘就以其低廉的价格吸引了大批购房者，目前在售的为二期房源，均价9200元/㎡，与秀兰禧悦都相邻的金域府邸项目均价9600元/㎡。
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崂山区海边的豪宅
【崂山区】
3月均价 23678元/㎡
8月均价 22257元/㎡
如今说起崂山区，就是“豪宅”“土豪”的代表，崂山区被定义为富人区，地理位置优越，依山傍海，环境适宜，且靠近青岛的政治、经济、文化中心市南的香港中路，集“万千宠爱”于一身，房价自然也是水涨船高。不过细看数据我们发现，近几个月以来崂山区的成交房价其实是呈下降趋势的，这主要是因为上半年崂山新推出了几个低价新盘拉低了整个区域的新房成交均价。
2014年随着浮山后几个楼盘的清盘，崂山区15000元/㎡以下的中端楼盘几乎销声匿迹。尤其是麦岛板块，麦岛是整个青岛楼市的“天花板”，海信君汇建有18栋独栋别墅，起价就高达9万元/㎡，附近的海信天玺、天悦售价从问世到现在一直维持在5万元/㎡左右。价格不仅高而且上涨幅度也快，比如麦岛金岸，在2008年开盘的时候，高层13000元/㎡的起价，如今二手房的价格在34790元/㎡，每平米上涨2万左右。
崂山区的房价划分相对的明显，前海一线明显高于内部区域，今年崂山新推出的几个大盘主要位于崂山腹地，价格相对较前海一线的低了不少。位于枯桃周边的中联依山伴城是崂山今年推出的全新大盘，总面积超过百万平米，现在销售的一期，91-106㎡二三居，均价10000元/㎡，85万/套起售，这对于房价高至天花板的崂山来说，实属罕见，所以项目一推出就备受购房者的喜爱，成交量较大。可以说该项目的价格很大程度上影响了整个崂山区这半年的房价走势。海尔路上适合年轻人居住的LOFT项目银盛泰新空间问世，38-46㎡精装交付，总价60万起，均价18000元/㎡，不足50㎡可改造成四居室。
此外，崂山一个全新的大盘金地悦峰也即将问世，该盘位于国新体育馆旁，被评为今年崂山区最受期待的新盘，由金地和麦迪绅联合开发，主要建设高层和小高层，不过项目其他信息目前尚未公布，如何定价还未可知。
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【李沧区】
3月均价 9420元/㎡
8月均价 9486元/㎡
李沧凭借“刚需”优势，今年继续吸引着最大的购房群体——刚需购房者。说起李沧，这里随着大规划的落地实施，房价也随之发生着起伏变化。老一辈青岛人喜欢用李村和沧口来划分李沧区，李村商圈依旧有着其无可替代的吸引力，而随着世园会的举办，东李成为李沧楼市的另一大新生力量。
依靠李村商圈的影响力，李村片区对置业者十分有吸引力，目前李沧商圈的主力楼盘为海尔鼎世华府三期，保利中央公园，海信东山郡，逸景公馆，绿地香颂等。
位于李沧宝龙城市广场对面的海尔鼎世华府，目前准现房在售，主力户型85—122㎡套二套三，均价9785元/㎡；保利在李沧纯新盘保利中央公园，位于重庆路与金水路交汇处，8月份以7930元/㎡低价首开后，项目预计将于9月底或10月初加推1.2期房源，户型仍为82-130㎡套二、套三房源，均价9300元/㎡；今年的第一个“日光盘”海信东山郡，位于乐客城和万达广场的中间位置，目前二期在售，均价10500元/㎡；绿地香颂所剩房源不多，85—104㎡套二套三，均价9600元/㎡；时代城三期翡翠公元69-240㎡学区房，高层58万/套起即可入手，均价8500元/㎡，洋房均价12500元/㎡；李沧万达旁的逸景公馆目前83-116㎡户型在售，购房可享最低97折优惠，惠后7980/㎡起，均价9500元/㎡。
东李不仅是李沧楼市的新生力量也是今年青岛楼市最为热闹的片区，今年东李就有6大盘上市，总房源10000多套。其中万科生态城二期体量最大的，总建面70万㎡，房源共计4589套；卓越皇后道总建面564187.6㎡，目前规划一期总建面23万㎡，房源1156套；和达璟城总建面457357.8㎡，房源2288套；海尔博悦兰庭总建面15万㎡，共计1492套房源；北京城建龙樾湾总建面126900㎡，房源1159套；最小的项目是新城香溢紫郡，总建面51125.3㎡，房源共计501套。
东李今年已经上市新盘均价都在9300—9500元/㎡之间，目前开盘的有海尔博悦兰庭，和达璟城，售楼处已经开放的有万科生态城二期，卓越皇后道和新城香溢紫郡，此外还有城建龙樾湾也即将面世。海尔博悦兰庭位于世园会旁边，6月底开盘，推出主力户型为86-122㎡两三居，起价8070元/㎡，均价9000多，现在特别推出低首付优惠，首付4.9万起即可入住；和达璟城也是6月份开盘，开盘之初主推75—89㎡小高层，均价9500元/㎡，8月底加推花园洋房新品，价格约1.3万-1.5万之间。万科生态城二期，户型为81-101㎡两居、三居，均为装修交付，起价仅为7999元/㎡，均价预计为11000多元/㎡。其余楼盘信息目前尚未公布。
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青西新区规划效果图
【老黄岛】
3月均价 7937元/㎡
8月均价 8398元/㎡
在楼市“破冰回暖”的历程中，西海岸新区能够保持“销售量领先”缘于多个层面的利好。自2012年区划调整、原黄岛区与老胶南成为一家后，全新的黄岛区大规划纷纷落地、又恰逢隧道通车四周年，西海岸新区成立一周年，新房成交量不断攀高。尤其是老胶南楼市，“高烧”不退已长达一年多时间。4月29日，青岛西海岸新区发布“房产新政11条”，打出稳定房地产市场“组合拳”，再加之此前降息降准、限购放开等，一系列新政出台都有利于进一步提振受困于存量房的西海岸楼市。
西海岸新区是由原黄岛区和老胶南组成的，老胶南是西海岸新区新楼盘的主战场，原黄岛新楼盘热度相对减少，两片区之间的房价差距以及房价的变化幅度也比较大，老胶南的房价上涨幅度较大。
老黄岛的万达维多利亚湾是黄岛目前最大的楼盘也是其代表楼盘，总占地面积1700余亩，总建筑面积320万平方米，由万达文化产业集团斥资300多亿打造，是万达集团集合26年造城理念而钜献的里程碑力作。主力户型为60—110㎡，均价才6850元/㎡，直接拉低了片区新房均价，不过不得不承认，其他新盘的价格还是十分坚挺的，这从整个片区新房均价就可以看出来，农历年后，原黄岛片区新房均价还是“7”字头，到了8月已经上涨为8398元/㎡了。
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【老胶南】
3月均价 6310元/㎡
8月均价 7541元/㎡
老胶南这几个月房价的上涨幅度是最大的，该区域的房价一直保持快速上涨的态势，这与其片区发展速度和发展潜力是直接相关的，其发展主要得益于各类大项目落子老胶南。
2013年东方影都的一场“土豪秀”，将西海岸乃至青岛的知名度带到了世界级，西海岸论知名度当属万达东方影都周边的规划CBD片区，处于老胶南，这也是西海岸最近几年最热的区域。
按照规划该片区将重点发展金融服务、现代商务、高端商业、旅游度假业，培育西海岸金融聚集区，推进文化产业和文化品牌建设，构建人文新区，成为西海岸未来的“文化之城”“影视之都”。
该区域最明显的特征是大盘造城，自万达进驻西海岸以来，娱乐文化产业不断地在此周边落子，万达东方影都已是西海岸的标志之一，建成后将媲美好莱坞，其公寓产品也是2013年西海岸卖的最火的产品，目前其主打仍旧是公寓，主打35-80㎡户型，均价11000元/㎡。在万达开工建设之后周边的新楼盘也不断的出现，保利海上罗兰主打户型80-140㎡，均价8000元/㎡；世茂诺沙湾主要是花园洋房为主，均价8500元/㎡；此外还有银盛泰的系列产品，如银盛泰星海城,银盛泰浪琴海等。
高新区中央智力岛正在形成
【城阳】
3月均价 7267元/㎡
8月均价 7925元/㎡
城阳被称为青岛的“北岸新城”作为“三城联动”的重要一极，一直以来城阳在新房成交量上与西海岸新区都不相上下。农历年后，城阳的房价也有了不小幅度的增长。
城阳的新楼盘主要集中在中心片区，惜福镇以及李沧与城阳交界处的青银两侧。位于正阳路和青威路交界处的青特赫府，处于大北曲商圈的中心位置，主推小高层，均价8800元/㎡；银盛泰馨苑位于正阳路与黑龙江路交汇处，主力户型为套二套三，均价7700元/㎡。
李沧与城阳交界处的一直是大热片区，因为其靠近主城区，交通方便且价格相对较低备受刚需欢迎。鑫江水青花园是该片区卖的最火的楼盘，项目位于东方城旁边，目前65-107㎡准现房销售，起价仅5888元/㎡，9月买房送装修，均价6600元/㎡。鑫江的另一力作水青花都，相比水青花园更为靠近李沧，户型面积86-104㎡，折后均价6800元/平，总价52万起。处于水清花都和水青花园之间的龙湖锦璘原著，产品包含多层，花园洋房，别墅以及高层，均价8400元/㎡。
惜福镇一直是养老养生的福地，而且房价相对较低，最热的两大盘是银盛泰德郡和泰晤士小镇。银盛泰德郡位于铁骑山下，产品类型主要是别墅和花园洋房，起价6000元/㎡。泰晤士小镇同样主打别墅，花园洋房和小高层，但是其有小户型的高层，起价同样为6000元/㎡。
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【高新】
3月均价 5435元/㎡
8月均价 6153元/㎡
众多高新技术产业及大规划的落地，让高新区成为北部楼市最快的增长点。现在的高新区正发生着翻天覆地的变化，原来的广袤的盐碱荒滩成了历史画面，四通八达的交通，优美的海岸线，鳞次栉比的新建楼盘，不断完善的配套成为了人们对于如今高新区的印象。
高新区是许多人置业以及投资的选择，最早的楼盘世茂公园美地，现在3号院新品130-360㎡院墅升级首发，现在推出别墅购房季交1.5万抵20万，买别墅送装修方案等优惠活动。与其相邻的星雨华府，主要以高层和别墅为主，均价5800元/㎡。鲁商蓝岸新城打造的商业综合体将弥补高新区商业的不足，除建商业银座广场外，还建设小高层,多层,联排别墅,叠拼别墅等，均价5800元/㎡。（记者 王玟琳）
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