[摘要] 近年来，随着全国房价的一路上涨，“地王”这个词也从无到有开始走进人们视野。追溯青岛“地王”的历史，尤其是随着岛城主城区逐渐趋于饱和，空地越来越少，因此在主城区黄金地块诞生的地王项目就愈加受到实力购房者的关注。
近年来，随着全国房价的一路上涨，“地王”这个词又开始走进人们视野。尤其是随着主城区逐渐趋于饱和，空地越来越少，因此在主城区黄金地块诞生的地王项目就愈加受到市民的关注。
然而，“面粉”眼见就要贵过“面包”，这些“地王”们来拿什么与同地段的项目“争霸”呢？记者为此进行了一番采访调查。
【地王一】：海尔蚌埠路地块
“地王”项目低价面世立口碑 后期项目或将涨价
今年年初，市北区蚌埠路11号地块上市，掀起了5家重量级开发商的“抢地大战”。最终经过150轮激烈的竞价，海尔地产最终以22.7亿元的总成交价力压群雄，刷新了自去年以来至今土地拍卖总成交价、竞价轮数两大记录。
如今，随着项目的推进，蚌埠路11号地块已经变身为海尔世纪公馆项目，该项目将集住宅、商业街区、商务办公为一体。同时，将配建老年公寓和公租房，是青岛首个集成社区。据悉，该项目已经于8月底开盘，主推户型建筑面积为89-125平套二、套三，均价13500元/平，首付10万起。
据了解，蚌埠路11号地块位于目前青岛市正在强势打造的新都心核心区域，周边有重庆南路、长沙路及哈尔滨路等交通主干道，东北部便是长沙路立交桥。交通方面除了多线交通线路之外，地块东向有地铁M3号线。除此之外，该区域周边分布有万科紫台、玲珑郡等在建项目。万科、海信、中海、保利等房企大鳄均染指新都心。与海尔世纪公馆几乎同时开盘的欣苑项目也打出了13000元/㎡的均价。
对于海尔世纪公馆拿地价格高，销售价格却不高的原因，业内人士分析称，即便如此，海尔世纪公馆项目却仍旧有利可图。购房者不会在乎某一个项目是否是地王，他们看重的是最终的成交价。此外，由于该项目体量大，采取低价面市的策略一方面可以快速回笼资金，另一方面也可以聚拢第一批业主，打造口碑效应。也就是说，在项目二期或者三期问世时，价格一定会比现在高。而一个如此大的项目，回笼资金也不能急功近利，如何将一个超级大盘打造的完美，并在市民心中留下完美的印象，相信也是海尔这样的地产大鳄十分看重的。
【地王二】远洋公馆地块
主打品质豪宅 户型拆分博得市场眼球
青岛远洋公馆
如果把青岛所有的地王“按资排辈”来论，工人疗养院地块可是单价地王中的“王中王”。拍卖时曾经过了66轮“厮杀”，地块从起叫价6000元/㎡疯涨至19500元/㎡，最终才被北京远坤公司竞得。远洋地产当年也是借此正式进军青岛，打响了名头，后来远洋地产将此地块命名为“远洋公馆”，直接以企业名为项目定名，也见对该项目的重视。
虽然拿地时候风光无限，但是地王项目从诞生到上市却“经历了一段波折”。从2009到2015，经过了漫长的六个年头，青岛市民才等到了远洋公馆的正式问世。今年三月份，远洋公馆终于要开盘了！“地王新盘”自然不同凡响，面对年初以来楼市行情的冷淡，当所有人都在为“豪宅市场”捏把汗时，远洋公馆上市另辟蹊径，首开就“自降身价”，把宣传了5年的大豪宅“大笔一挥”改成了精品“小户型”，原本3号楼400㎡的大户型全部被拆分，变成了90套70-80㎡的小户型，定价100万起，一时间就搅热了沉寂已久的市南市场。而远洋的这一举措本身也成了市民茶余饭后热议的话题，有网友戏称堂堂一个全市最贵的地王最终成了“团结户”。
由于售价远低于当年远洋集团的拿地成本，首次开盘引得了不少购房者的关注，房源一时间被抢购一空。不过待到5月份，远洋公馆加推的一批房源上市后，大家发现地王又恢复了“贵族”身份，此次上市的面积280-460㎡的大户型，均价在30000元/平左右。
记者查阅该项目周边的二手房发现，目前该项目周边的香港花园等二手房住宅小区的价格均在20000元/㎡以下，与一墙之隔的远洋公馆项目每平米相差一万元之多。但是在克而瑞统计的2015年上半年青岛千万级豪宅销量排行榜中，远洋公馆项目却独占鳌头。业内人士分析称，同一区域远洋公馆项目每平米单价与周边项目相差较大却获得认可的原因，与远洋公馆主打的居住品质不无相关。
业内分析师李先生表示，远洋公馆主打品质，周边二手房都是老项目，居住体验度不佳。而远洋公馆不论是户型设计还是绿化配套、建筑用料都是豪宅标配，属于城市富裕阶层的第一居所。当然了远洋公馆前期因为户型过大，总价过高，去化较慢。后来，主动调整销售策略，将大户型拆分为小户型，总价拉低，才再次获得市场青睐，也是其上半年一度热销的原因之一。
【地王三】镇江路地块
地块周边没有竞品 预计未来仍将平价入市
镇江路12号地块（实景拍摄）
镇江路12号片区，许多老青岛市民都并不陌生。根据记者追溯早在2013年年底，镇江路12号地块就已经登上了市北区招商促进局的招商手册，因为绝佳的地理位置吸引了众多开发商的关注，时隔一年2014年11月该地块终于正式亮相，当时就有地产圈业内人士预言，该地块必将成为一处“新地王”。在经过一个月时间的招拍挂公示后，镇江路12号片区地块于2014年12月16日正式走上了拍卖台。
该地块最终被北京金隅地产以8500元/㎡的单价竞得。业内人士分析表示，现在来看开发商是处于微利，但关键是要看对未来的预期。未来3-5年，市区土地存量少，这块地还是值得期待。锐理数据机构青岛总经理马光明表示，下半年全国楼市风向有所转变，业内普遍认为房地产的黄金时间已经过去，因此开发商拿地也显得格外谨慎。“不过青岛市区的土地还是有很多人看好，像还未进入青岛市场的恒大、新希望、阳光城等房企都有专职人员在主城区找地，市郊土地底价成交或成常态，但市区黄金地块依然是各家地产大鳄争夺的热点。”
此外，青岛地产圈业内人士也表示，目前镇江路地周边没有竞品也将为该地块项目将来上市留有上升空间。按照业内40%的法则计算，预计该地块项目未来售价将达到21000元/㎡左右，这个价格高出周边二手房价格很多。但根据目前的市场情况来看，猜测该项目仍将以20000元/㎡左右的低价入市，虽然初期利润会受到压缩，但也给未来预留出了足够的上涨空间。
