[摘要] 回顾金水路7年的改造历程，亦是李沧全域“大变样”的时期，而金水路沿线的楼市发展，亦是李沧楼市发展的缩影。
日前，青岛市区继香港路之后的第二条东西交通大动脉——金水路，除个别匝道未开通外，实现了主线贯通。全长12.2公里的金水路，作为李沧区“一极两轴三区四带”中的商务产业带，串联起了西部交通商务区、中部现代商贸区、东部生态商住区三大板块，架起了沧口、李村及东李的直线通道。回顾金水路7年的改造历程，亦是李沧全域“大变样”的时期，而金水路沿线的楼市发展，亦是李沧楼市发展的缩影。
金水路东段——东李楼市从无到有 房价“大起大落”
资料显示，金水路拓宽改造工程分两期进行。其中一期工程为308国道至滨海公路段，于2008年开工2009年底完工。就在这一时期，青岛成功申办2014年世界园艺博览会，选址李沧百果山，拉开了东李巨变的大幕。
李沧东部32平方公里区域内原有25个城中村，大规模‘两改’自世园会申办成功后开始启动。位于金水路一期工程起点位置的侯家庄、佛耳崖、麦坡三个社区率先启动改造，大鳄房企绿城集团最终接手该项目并推出宏大的“造城”计划，规划打造280万平方米的绿城•理想之城成为东李楼市的开篇大作。
当年的东李，正是受制于交通与主城区的割裂，加上旧村容貌、环境破坏，很少有人会想在那里买房。 “2008年我去考察理想之城的时候，周边的道路全是土路，朋友都劝我不要在这买房，买了没法住。结果谁也没想到，几年的功夫，周边的道路、环境就能有翻天覆地的变化，房价更是蹭蹭的往上涨。”绿城业主高先生告诉记者，2008年绿城•理想之城首次开盘，项目推出的花园洋房均价约为7500元/㎡，小高层约5800元/㎡。如今该项目推出的洋房新品，均价达到18500元/㎡，高层均价达12000元/㎡。
绿城之后，金水路贯通的东李楼市迎来第一波爆发式增长，万科、和达等大批房企相继入驻，住宅大盘在东李金水路两侧“扎堆”布局。据悉，世园会前期及举办时期，东李住宅均价保持在万元线以上，部分高档小区价格达到了15000元/㎡左右，堪比市南西部和市北新都心；动辄上千万的别墅产品更是比肩市南崂山。
世园会闭幕后东李瞬间陷入“消沉期”，“后世园时代”让很多置业者开始质疑东李的高房价及发展前景。今年初，世园会重新调整为世博园再度“开张”，东李楼市再度“火了起来”，开发商也闻讯赶来。
2014年年底，金水路旁上臧炉房2大旧村改造项目共计8幅地块一起拍卖，最终被和达及卓越以超过32亿元的价格购得，刷新了青岛单次土地成交额纪录。此后，海尔、万科、新城等多个新项目布局金水路沿线。众多新盘并没有延续高房价走势，海尔博悦兰庭、和达璟城、卓越皇后道、新城香溢紫郡及万科生态城二期均采用“低价入市”策略，它们中大多数以均价“不过万”的价格开始重新“瓜分”东李住宅市场。
金水路中段——新楼盘扎堆沿线 扛起李沧“刚需”大旗
2013年年中，金水路拓宽改造工程二期东半幅正式启动。依托金水路的大规划，同时受益于李村商圈的大幅升级，金水路中段沿线楼市在近几年同样发展迅猛，先后吸引了嘉凯城、伟东、蓝光、保利等实力房企前来取地立桩。
2010年8月，李沧区上王埠、东王埠、桃园三个社区村庄改造项目正式开标，青岛嘉凯城房地产开发有限公司以37亿余元的总地价中标，规划打造230万㎡的超级大盘——嘉凯城•时代城。经过2年的开发，该项目于2012年9月首次开盘，高层房源均价“6字头”，在新闻网独家团购助力下，引得千余人疯抢！时至今日，230万㎡时代城项目开发近半，房价也已跃升至8500元/㎡。
相比李村商圈过万的房价，金水路中段周边9000元/㎡左右的房价，真正扛起了李沧区“刚需腹地”的名号。如COCO蜜城专注刚需小户型，83㎡的极致小套三深受刚需群体欢迎，项目开盘仅仅一年半便已售罄。而在COCO蜜城之后，聚集着时代城、蓝山湾、伟东幸福之城等大盘的金水路中段，楼盘开发出现了短暂的空挡，直至保利的出场。
2014年12月，保利地产以12亿元竞得“金水路南侧改造项目”的三幅地块，规划打造李沧中部新的大型城市综合体，将进一步完善周边商业配套。而项目在价格上继续保持对刚需的吸引力，8月15日，保利中央公园高层7930元/㎡起价首开，均价9300-9400元/㎡左右，总价65万/套起，引发岛城千人抢房潮，2小时劲销5亿！
金水路西段——老沧口“脱胎换骨” 楼市前景看好
金水路向西至环湾高速，由此串联起了交通商务区。今天我们嘴里说的交通商务区，在很多年以前一直以“沧口”为名。和“台东”一样，沧口也是青岛城市发展具有历史意义的地标性名词，曾在上世纪七八十年代青岛工业时代的一个“缩影”。那时沧口还是单独的行政区，有着青岛市的第二大广场——沧口广场，住在那的居民还曾经是青岛市收入最高的人群，“上街”上有四处大厂称霸青岛纺织业……
陈旧的广场、落伍的商厦以及行车难等问题使得繁华一时的沧口广场逐渐淡出了人们的视线，整个沧口板块进入了发展“慢车道”。随着青岛老工业“退市入园”战略的实施，那些曾经带给沧口巨大经济效益的同时又造成环境负担的老企业们搬走了，以火车北站为圆心的片区上规划出新的交通商务区。
要说交通商务区的房价，绝对是主城区最后一片价格洼地。正因为价格低，因此也有更大的上涨空间。
从2012年底交通商务区规划出台至今，仅用不到3年的时间，老沧口就实现“大变脸”。 作为青岛市最大单片安置项目，铁路青岛北站居民安置区安置回迁居民约6000户，如今已交付入住，安置区配套齐全，有5.6万平方米的大型商业综合体，7万平方米的文体中心。今年4月份，位于交通商务区内的海怡新城商业街开街，成为老沧口历史上的首条商业步行街。
同时，南方地产大鳄越秀地产在交通商务区打造的星汇蓝湾项目，8600元/㎡的均价依然是李沧区“房价最低”，该项目目前还推出了最高94折的团购优惠。即将正式运营的地铁M3号线为这一片区楼市注入了更高的价值期许。交通的发展、楼市的变迁都预示着一个崭新的交通商务区正在崛起。
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