[摘要] 随着青岛区域大规划的不断扩张，崭新的居住片区迅速“上位”，而其中不乏靠着“别墅”在如今厮杀激烈的青岛楼市“站稳脚跟”的。
别墅，这个在人们心中高端奢侈的居住产品一直被定位为“可望而不可及”。纵观青岛楼市，海景别墅的大都聚集在崂山区，动辄上千万一套的高档别墅也让崂山区有了“土豪聚集地”的称号。然而，随着青岛区域大规划的不断扩张，崭新的居住片区迅速“上位”，其中就不乏靠着“别墅”在青岛楼市“站稳脚跟”的片区。
日前，青岛新闻网记者依次走访了这些别墅聚集的新老片区，虽说靠着别墅项目优先获得了购房者的心理认同感，但片区内普通住宅的房价却“参差不齐”，区域的后续发展也显现出“天壤之别”。
【市南区】
市南别墅代表青岛符号 区域发展鼎盛变身城市中心
其实最早的别墅区绝对是市南西部老城区，那些红瓦尖顶的德国小楼就是青岛最早期的别墅。住在里面的不是富贾名流就是官商政要，在一定程度上也就奠定了别墅项目的高端地位。较早拥有现代沿海别墅的也是市南区，继1992年市政府动迁开始，东部大发展战略将市南东部作为重点发展的核心，旧村落大举拆迁，荒地滩涂经过改造开始崛起成片的住宅。
因此，现如今的八大关片区，或是沿海“金边儿”的东海路、台湾路等都能够见到一排排独栋别墅，正因为青岛人“亲海”的特性，别墅搭配海景让这些海景别墅售价不菲，加之大型购物中心的进驻，香港中路商圈的飞速发展，市南东部因此有了“富人区”的美誉。
别墅要价高，片区发展实力雄厚，“富人区”的头衔让市南区的普通住宅变得一点也不普通。据了解，现如今在售的华润悦府及远雄国际广场均价高达30000-37000元/㎡；东海路上的海逸天成起价就达33086元/㎡。而今年新开盘的中城嘉汇均价18000元/㎡、鲁润静园起价18888元/㎡，虽然价格并不便宜，但也可以算是市南区的价格洼地了。可见凭借别墅项目首先在楼市站稳脚跟的市南区，现如今已经成为青岛中心区，普通住宅也同样价值千金，如今市南区的别墅已经成为“青岛符号”，后期的市南全域发展更多的是靠自然资源与繁荣商圈的拉动。
【崂山区】
千万别墅林立上位“土豪”片区 崂山内豪宅刚需“两不误”
别墅项目扎堆的片区，除了市南区便是崂山区了。同样拥有海岸线这条“金边儿”，曾经旧村遍布的崂山区在青岛规划大发展中也发生了翻天覆地的变化，首先被别墅项目“盯”上的就是沿海一线。背山面海的独特自然资源，崂山区香港东路沿线及石老人片区成了别墅项目的聚集地。
这里的别墅绝对称得上是“千万豪宅”，得益于崂山区优越的地理位置及宽阔的道路建设，高端别墅带领曾经不被青岛人看好的麦岛“摇身一变”成了楼市的香饽饽。而随后，金家岭金融新区的发展建设让崂山区啤酒城附近再度进入人们的视野；风光旖旎的石老人片区近年来崛起不少高端住宅区；再往东的高尔夫球场让崂山区沿海成了彻头彻尾的“土豪聚集地”。
虽说是靠别墅项目“一飞冲天”，在青岛楼市迅速占有一席之地；但其区域内不少普通住宅也绝对是豪宅的典型代表。东海东路上的海信天玺均价43000元/㎡；刚刚售罄的世茂拾贰府均价26000元/㎡。而早期的住宅小区例如迪生山庄、鲁商蓝岸丽舍均价23000-28000元/㎡，可见靠别墅打响片区知名度的崂山区普通住宅也是高高在上。不过今年开始，崂山腹地新开的楼盘开始走起了亲民路线，新盘中联依山伴城及金地悦峰均价10200-19500元/㎡，相比较海岸线上价格高昂的土豪盘，已经非常平易近人了，可见崂山区在别墅项目撑起“土豪”名声后，也能给刚需项目更开阔的发展空间。
【李沧东部】
旧村片区靠别墅“发家”房价高涨 历经沉浮新盘开启“低价”模式
说起靠别墅“发家”的片区，怎么能少了李沧东部。前身同样是旧村遍地的待开发区域，凭借世园会继李沧中部之后迅速“发迹”，旧村拆迁及道路整修改造，整个李沧东部在2013年以前就像一个“大工地”，片区建设及发展突飞猛进，进展迅速的旧村改造工程腾挪出巨幅黄金地块，瞅准了东李绿树环绕空气清新的好环境，不少开发商便开始考虑别墅项目的建设。
世园会选址百果山森林公园，天然氧吧的自然因素让东李得名“世园生态新区”，一时之间别墅项目林立，万科地产旗下的万科红郡，一期项目均价32000元/㎡，均为联排别墅；青岛中海玫瑰庭院含有联排及独栋别墅，总价508万/套起。除此之外，优山美墅、绿城玫瑰园都先后推出了别墅项目，且售价不低，玫瑰园的法式合院别墅均价在1000-2000万元/套比肩崂山，让靠别墅打响区域知名度的东李，房价瞬间一飞冲天。
别墅撑起了整个片区的房价，连带着普通住宅也跟着价格不菲起来。世园会举办前期到世园会开幕，东李的新盘建设如火如荼，住宅均价曾高达12000-15000元/㎡，不仅超过李沧区平均房价水平，甚至直逼市北区。但很快，随着世园会的闭幕，东李步入了“后世园时代”，由别墅带起的“高房价热”开始消退。2015年初，世园会重新调整后的再度“开张”，卓越、和达、海尔等房企巨头积极进驻，以更加亲民的姿态现身东李楼市。据了解，海尔博悦兰庭、和达璟城、卓越皇后道、新城香溢紫郡及万科生态城二期均采用“低价入市”策略，它们中大多数以均价“不过万”的价格开始重新“瓜分”东李住宅市场。看来靠别墅项目打响楼市知名度只是区域发展的第一步，后期整个区域硬实力的发展才是东李楼市长胜不衰的关键法宝。
【城阳区】
城阳区“平价”别墅异军突起 吸引改善置业为区域再添活力
前几年还被青岛人用“排外”的眼光看待的城阳区，近几年靠着“新晋刚需圣地”的名号着实火了一把。然而房子虽然质优价廉，但距离却是很多刚需不能承受的，不少以公交车代步的刚需族在测算了时间成本后，不得不放弃了在城阳置业，因此，城阳楼市在火了一段时间以后，又逐渐的冷了下来。
但作为新兴片区总有它的优势，大面积的土地可以供开发商兴建大体量的社区，盖高层的同时也可以开发别墅，于是在2014年，城阳区的别墅项目成功敲开了楼市的“大门”，价格便宜的联排或叠拼别墅，吸引了大批的改善型购房者。城阳区也靠着别墅在青岛楼市名声大噪，例如鑫源三个院子、喜山、银盛泰德郡、龙湖悠山郡等，在2014年销售的如火如荼，有的甚至直接售罄，火爆程度可想而知，城阳区靠别墅项目再度获得了购房者的认可。
别墅项目原本作为高端豪宅，本身就具有很强的吸引力，再加上现如今仅花百余万就能够住上别墅，对想要改善居住质量的改善型购房者绝对有着致命的诱惑。凭借别墅项目在楼市迅速站稳脚跟的城阳区，大体量住宅社区如今成为的开发“主力”，改善型购房者及老年购房者和刚需族一起成为城阳楼市的中流砥柱。据了解，城阳区不少楼盘包含别墅项目，其中联排别墅均价在135-400万/套；叠拼别墅在110-200万/套，相比较市南崂山区动辄上千万的别墅，城阳区的别墅走的可是绝对的“平民”路线。
【即墨市】
温泉别墅推动即墨楼市崛起 规划大发展成区域助力
尽管城阳区现如今被大多数青岛人所接受，但是即墨市却因距离主城区较远的距离始终不温不火。但随着蓝色新区规划出炉，即墨东部一夜之间成为各方关注的焦点，即墨楼市开始逐渐展露头角。而这其中，最为购房者熟悉的，要数即墨的温泉板块。
温泉镇板块是青岛旅游地产发展的一个重要区域。资源叠加优势加上配套设施，让温泉镇板块上马了很多房地产项目，大量出现的楼盘多号称“温泉+海景”、“青岛最宜居”，正因如此，温泉度假别墅成了即墨楼市打响知名度的“绝对利器”。大批别墅项目闻风而上，海信温泉王朝、嶺海香澜郡、天泰圣罗尼克 等，一时之间，即墨成为了青岛别墅项目最密集且最成规模的区域之一。
但与城阳区别墅走“亲民”路线的营销策略不同，即墨温泉板块的别墅项目价格高昂，单套售价高则1000多万，少则也要三四百万。如海信温泉王朝的独栋别墅均价26000元/㎡，精装联排别墅均价13000元/㎡；海尔原乡墅独栋约490万/套，联排别墅起价9000元/㎡，价格直逼主城区。虽说即墨靠别墅在楼市打响了一定的知名度，但大规划、大项目的落地才是区域发展的主要推动力。据了解，今年的新房成交数据就显示，即墨经常能够“闯进”楼市销售前三甲，即墨楼市尤其是蓝色硅谷片区的影响力与号召力越来越强大。（记者 李倍）
【相关阅读】
市南中城嘉汇瞰景楼王132万/套起 12.6开盘认筹享95折
