[摘要] 曾经繁华的老城区要想“改头换面”就必须来一点“新动力”。毕竟老城有着得天独厚的条件：丰富的生活配套、随处可见的购物中心、四通八达的公交路线……不少开发商拿地时瞧准了老城优势快速下手，当新项目“好似一夜春风”吹遍老城区时，团岛
【编者按】青岛的历史是从老城区开始的，不过，随着经济中心的转移和城市规划的扩张，很多老城板块并没有跟上发展的步伐，慢慢失去了往日的光彩。
曾经繁华的老城区要想“改头换面”就必须来一点“新动力”。毕竟老城有着得天独厚的条件：丰富的生活配套、随处可见的购物中心、四通八达的公交路线……不少开发商拿地时瞧准了老城优势快速下手，当新项目“好似一夜春风”吹遍老城区时，老团岛、海云庵、水清沟这样传统的居住板块生机被重新焕醒——
【水清沟商圈】
代表楼盘：万科未来城、鸿泰锦园
水清沟曾是一个拥有400年历史的老村庄，因村南大槐树下有一泉眼，水清而畅流不息，近处又有几条水沟，故名大水清沟村。解放后，水清沟走得是农业合作社的道路，青岛蔬菜市场上，水清沟村的蔬菜占了相当大的比重。1982年，水清沟村正式实现农转非，从此具有数百年历史的水清沟村村民成为青岛市市民。
水清沟商圈崛起百万平大盘——万科未来城
目前来看，水清沟及周边区域发展的算是比较慢的，这个片区还有很多20多年房龄的老房子，从泛黄的外立面就可以看出沧桑的年代感，与繁华现代的市区还是有很大的区别。不过近几年，水清沟开始涌现出三三两两的高层楼盘，但是由于分布相隔太远，并没有成“气候”。比如，海情御园二手房均价11500元/㎡，保利百合花园二手房现在均价14000元/㎡，鸿泰锦园目前还有少量新房源在售，均价11000元/㎡。
2016年对于水清沟片区的发展是个巨大的转机。2015年底，水清沟商圈内的一个著名的老企业——海晶化工搬迁腾挪之后，600亩的地块上市拍卖。12月7日，位于市北区四流南路66号的四宗商住用地率先走上了拍卖台，土地总面积22.38万平方米，规划总建筑面积73.88万平方米。青岛万科企业有限公司以总价41.1亿元“包圆”了四宗地块，重新定位并打造出了水清沟的招牌楼盘“万科未来城”。有了全国首席地产大鳄的加盟，曾经土黄色的水清沟也跟着熠熠生辉起来。
另外，水清沟商圈也将有大型配套助力。海晶地块主要规划建设商业及居住建筑，为解决市北区西部配套缺失、环境脏乱的现状，同时配套建设一处小学及一处幼儿园，一处老年公寓，并拟结合项目建设开展水清沟河沿岸环境整治工程。今年3月17日，青岛市规划局总工程师滕红军做客网络在线问政曾表示，河清路南侧地块规划了一处大型商场，经了解，该大型商场已经与乐天玛特签订了运营合作协议，目前已开工建设。
【老团岛和后海一线】
新盘代表：金茂湾、晓港名城
青岛的西镇是个积淀了120余年发展历史的老城区，悠悠岁月给它留下很多老建筑、名人故居、历史风貌建筑。生活在西镇的人们大多都是老青岛人，百年的历史沉淀，孕育出老西部独特的人文情怀。
走在老街上，你会感觉的这里和现代化摩天大楼拔地而起的东部商圈像两个世界，这里像是垂垂老矣的妇人慈祥而又安静。露天的海货市场、甜沫老店、公共澡堂子……消费水平比香港中路低两个档次，生活成本低、压力小，生活于此有种说不出的安逸。
不过随着城市中心的东移，西部老城区的活力逐渐被抽空，年轻一辈的置业人群、消费人群随之而去，青岛房地产热点区域不断向东、向北转移，给西部老城留下的是斑驳的老房，像样的大型商超也很少。
市南西部首个商住综合体——金茂湾
随着这些年的旧城改造，西部老城区也有不少危旧房拆迁后“改头换面”，但毕竟数量少、业态少、影响力小。
金茂湾的出现改变了团岛多年无新盘的旧貌。方兴地产拿下四川路地块之后按着“蓝湾新港城”的大规划，打造了一个超110万㎡的大盘，成为西部老城区带头崛起的现代化新兴大社区。目前金茂湾的住宅已经成为西部后海最著名的海景房，均价17000-18000元/㎡，下半年将陆续推出公寓等其他商业业态。而金茂湾的五A写字楼也以超过200米的高度成为“西部第一高”，商业项目——青岛金茂湾购物中心正式对外招商,预计于2016年底开业。
从西镇沿“后海”蜿蜒到小港湾，晓港名城是原小港片区内又一个改变片区整体形象的新盘。晓港名城位于市北区西部海滨，南邻中山路商业区，总建筑面积约93万㎡，体量比金茂湾少小一点，主打大型中高档海景社区。与之相邻的中联自由港湾以“双帆”为创作源泉，已经建成2栋超高层海景公寓和4层商业广场及主题商业街，后海片区的崛起也为邮轮母港城发展助力。
【新都心新发展】
新盘代表：海尔玫瑰蓝庭、海尔世纪公馆
现在名声大噪的新都心早在10年前还是老四方的自然村和老企业的结合体，双山、保儿、大山村等有着几百年历史的都是它的辖域。10年之后的新都心已经是异军突起的新兴置业热土，房价从最早的的6000元-7000元/㎡，飞速上涨直逼20000元/㎡。
新都心旧貌换新颜，目前高层林立颇具现代化气息
说起青岛新都心，不能不提到国内房地产企业的龙头——万科，在很多岛城业内人士看来，新都心最早的崛起，得益于万科和原四方区政府的“喜结连理”。2007年，万科进军市区的第一项目是大山村的旧村改造项目——金色城品。09年万科又先后取得了四方区双山保尔村改造地块和市北区错埠岭北山地块，先后开发了万科城和万科蓝山项目，不仅令万科在青岛的名声大震，也让这一片老城区成为了青岛老百姓关注的焦点区域。随后，商业项目万科中心紧随其后问世。在新都心遍地开花的万科地产一直借助区位优势进行宣传，“炒热”了板块价值，成为新都心第一“代言人”。
除了万科，中海、国信等国内房企大鳄和青岛本土的海信、青建等一些大中小开发商都纷纷在此布局，中海清江华府、国信紫云台、海信淮安郡、青建太阳岛等众多的楼盘让新都心成为青岛楼市的热点区域之一。目前这些老盘早已交付退居“二线”成了热销二手房，大户型的均价直逼2万元/㎡。而2016年新都心发展的新纪元得益于海尔玫瑰兰庭、海尔世纪公馆、欣苑等纯新盘横空出世，这些项目如今已经成为新都心的主力新盘，均价在14000-15000元/㎡，凭借着比二手房还便宜的价格，成为新房市场上的热销区域。
【杭州路西侧】
代表新盘：中海蓝庭、华融蓝海洋望海
单从市北区来看，老城区的成熟生活圈可不少，台东商圈、海云庵商圈、科技街商圈、人民路商圈……除了老牌商圈，老企业改造地块片片相连，整体开发，久而久之自发形成了新的居住板块。以杭州路高架桥为圆心，1000米为半径的范围内，杭州路附近的老城区慢慢褪去曾经的沧桑感，一栋一栋耸入天际的高层成了新风景。特别是杭州支路和杭鞍高架桥围合的西北部区域，三大纱厂原址正在进行快速蜕变，长成高楼林立的新区。
杭州路西的崛起——联城海岸锦城（国棉一厂改造地块）
最早进行改造的就是国棉三厂。早在10年前老厂就停产了，原地块建成了当年四方区最大的封闭小区——兴隆家园。国棉一厂位于海岸路2号，去年也终于完成了重新规划。由于地块涉及面积较大，地块改造分批次进行改造。2007年，青岛纺联集团下属公司联城置业出手7.58亿元拿下海岸路2号大部分地块，建成超大型社区——联城海岸锦城，拉高了片区的楼市档次，改善了居民生活环境。去年初，剩余地块被华融纺联（青岛）投资有限公司以接近5亿元总价拍得，定名华融蓝海洋望海，规划建设13万平方米的居住社区。
建厂时间最长则是位于海岸路22号乙的国棉二厂，地块入储后被千亿军团成员中海地产“盯上”，中海的入驻为这一片区楼市的整体影响力拉高了一个档次，其开发的中海蓝庭项目还规划有老城区内少有的稀缺多层产品，这可给市区楼市注入一股新鲜血液。作为近年来主城区少有的“大盘”，中海蓝庭自问世以来时间虽短，但已经有了一批“拥趸”，这其中，以许多有着老城情结的青岛市民居多。
【老沧口片区】
1901年4月，胶济铁路通车运营，位于下街的沧口火车站随之成为过往商客汇聚、水陆货物在此装卸转运的繁盛之地。在随后的近百年时间里，沧口成为进出青岛的必经之地，火车站带动了下街、四流中路、沧口商圈的发展，成为支撑老沧口的核心力量。当青岛大举旗帜地开发东部沿海一线的时候，积淀了无数青岛人回忆的老沧口渐渐没落。
2013年之后，在这片占地36平方公里的土地上，老沧口刻板印象被新兴的重点项目颠覆了。铁路北客站通车运营、污染老企业分批次动迁、现代化安置区交付使用、地产大鳄接连进驻……每向前行进一步，这处老城区就重新燃起一片生机。
老沧口今日和往昔对比图，图中高楼是海怡新城
铁路北站的运营是改变老沧口面貌的契机，但是真正给其带来活力的则是那些雨后春笋般的高楼大厦，这是筑起新沧口的“血与肉”。2013年，老沧口迎来了它生命中的第一片高层建筑——海怡新城安置房，来自太原路社区、沧台路社区、四流中路第二社区、保和路社区、国棉六厂宿舍区等附近6000余户居民在搬进了新家，这么大体量的建筑在老沧口片区形成了一道独一无二的风景线。
从海怡新城的楼顶向西望去，就能看到越秀星汇蓝湾。星汇蓝湾靠近老沧口后海的风景线，近环湾大道一侧的几栋住宅楼可以清晰地看到后海全貌，是名符其实的瞰海高层，越现主推二期的8#、9#楼，户型84平套二、89平和132平套三，惠后价格8900-9000元/㎡。例数老沧口片区的新盘数量还不多，但有了珠玉在前，加上青钢等老企业腾出的大面积待改造地块，让这里孕育着股股生机，不能小觑。
