当“卷王之王”的张村河遇上主城罕见低密住宅用地，一场关于城市品质人居的全新演绎，正在悄然拉开帷幕。

4月7日，青岛市崂山区自然资源局正式发布土地出让公告，位于枣山东路以北、枯桃三号路以东的枯桃地块再次上线！据了解，本次国有建设用地使用权网上拍卖开始时间：2025年4月27日上午9:30。

这一次，不同于以往的高容积率拼速度、拼流量，容积率仅为1.5的枯桃地块，或将成为张村河板块“第四代住宅”破局之作。

01 |低密＋新规：枯桃地块释放哪些信号？

容积率1.5：极致低密，城市稀缺

本次挂牌的枯桃地块，占地面积约3万㎡，建筑面积约4.5万㎡，容积率仅1.5，是张村河板块大规模开发以来容积率最低的住宅用地。

要知道，目前张村河其他项目普遍容积率在2.5～3.0之间，而这块地，基本与“洋房专属”的低密标准画上等号。在青岛主城住宅供应普遍趋向高密的当下，这样的地块显得尤为珍贵。

 “第四代住宅”呼之欲出？

根据去年青岛新发布的土地新规，若地块开发项目具备“挑空设计、私家庭院、多阳台、架空层”等创新元素，不仅有望实现得房率120%以上，更可能在张村河首开“第四代住宅”先河。

这也意味着：枯桃地块不仅是低密住宅那么简单，更可能成为板块产品力的“技术型跃升”。

02|张村河全面升级，城市红利正在兑现

作为青岛“高端改善卷道”的代表，张村河板块近年发展有目共睹：

板块成交货值主城区第一

套均成交总价主城板块前列

板块网签套数稳居主城前三

在不断走高的市场表现背后，区域配套也在全方位提速：

教育先行：青岛二中东校区选址张村河

4月2日下午，市委教育工委委员，市教育局党组成员、副局长宋丽做客民生在线时表示，青岛二中东校区选址崂山张村河片区，目前已完成立项，正在推进前期手续办理。作为片区教育“天花板级”配套，这一消息对改善型客户的吸引力不言而喻。

 交通+环境：生态修复+7条主路通车在即

3月28日下午，崂山区委副书记、区长杨克敏做客民生在线时表示，张村河生态修复和环境整治提升一期工程年内竣工开放，科苑经五路等7条道路将主线通车，其中科苑经五路将于今年6月主线通车，实现双向六车道通行。

 产业赋能：虚拟现实、人工智能产业园区落地

张村河将加力打造虚拟现实和人工智能两个专业化园区，力争年内产业总规模突破600亿元。板块未来将不仅是宜居高地，更是青岛高新产业新引擎。

03|产品结构补位，“卷”出差异化新高地

张村河在售项目众多，但普遍以小高层、高层为主，洋房产品供应极少。此次枯桃地块若打造为低密、改善型社区，将具备如下市场优势：

差异化竞争力拉满

对比海信君玺、越秀青铁和樾府等高层产品，低密洋房项目将形成独特“差异化产品”标签，为改善客户提供全新选择。

地价合理释放想象空间

此次地块再次上架，容积率上调至1.5，起拍楼面地价较去年下调2989元/㎡，降至17576元/㎡，为开发商留下利润空间，也为项目提供更多设计可能。

改善需求持续释放 

2025年，张村河计划完成张家下庄、董家下庄等6大安置区回迁工作，2026年上半年中韩、枯桃两个社区也将回迁，12个社区居民即将集中“上岸”，高品质改善需求迫在眉睫。

写在最后：

张村河的故事，还在持续精彩演绎。枯桃地块，也将成为区域产品结构与人居理念的全新进阶。

在土地越来越紧张的当下，每一次“低密尝试”都值得期待。2025年的张村河，值得重新想象。

提示：本文仅代表作者观点及立场，仅供参考；本文部分数据综合自青岛锐理、卓易数据。