[摘要] 东李已经成为青岛市区改善的重地，不仅是市南市北老破小居民的改善之选，崂山上班的刚需年轻置业群体的首选，也成为了东李地缘性客户的改善优选。
东李的客群
东李已经成为青岛市区改善的重地，
不仅是市南市北老破小居民的改善之选，
崂山上班的刚需年轻置业群体的首选，
也成为了东李地缘性客户的改善优选。
不细数，东李房龄在10-15年左右的小区：如山河城、河岸首府、新海园米罗湾、绿城理想之城、万科生态城等多个大型社区的居民目前都存在大量“以小换大”的改善需求。
这些小区几乎每一个都是800户-2000户以上的配置，大部分家庭到了10年-15年的换房时间周期。
因此，东李一旦有新地块、新项目备受关注，预计今年下半年青特新项目、金茂新地块、万科石牛山路地块即将入市。
01
石牛山路地块
石牛山路地块本身是森林公园的商业地块，改为住宅用地，已经拿地多年，据最新消息：这块地要重新收储重新拍，预计9月中旬左右，开发商会重新拿地。预计入市时间最快也要年底了。
该地块位于森林公园北侧，石牛山路和青银高速入口，网传规划产品为建面约114㎡-143㎡的小高层，元宝户型，精装交付。
参考旁边的森林公园，相似户型的二手房带装修价格约2万/㎡左右，根据楼层、户型的差异性，部分房源实际成交价更低一些。
根据规划要求，项目需配建1200㎡以上的运动场地、580㎡托育所、600㎡社区服务站、6500㎡社区商业以及850㎡邻里中心等一系列公共服务设施。显然，这个地块将打造成一个自带商业、教育、社区服务的小型综合住宅社区。
优缺点分析：毗邻崂山，靠近高速口，出行较为便捷，但早晚高峰除外；高速环绕，噪音较大，尤其是早晚高峰，在家可直视汽车排长龙，若想选择先去森林公园的实体楼座感受下噪音能否接受；虽然自驾出行方便，但该区域远期内也没有规划的地铁线路。
02
世园金茂府新地块
世园会板块金茂LC0605-27地块位于目前在售的世园金茂府东侧，璀璨璟园北侧，地势上北高南低，借助地势优势打造第四代住宅。
该地块容积率仅为1.5，这是新规后青岛第四代住宅容积率最低的项目：规划有4栋5层，8层、10层、12层的各1栋，稀缺的纯洋房产品，符合世园会板块的产品定位。
部分户型送空中花园、封闭阳台、架空层、挑空客厅以及 270°全景仓：这是目前较为全面符合2024年出台的土地新规，超高得房率将改变主城改善的新选择。
优缺点分析：与万科石牛山路地块相比，居住环境静谧，群山环抱，生态环境好，不是呼吸汽车尾气，而是每天都呼吸负氧离子；周边没有丰富的生活配套，距离商超等都有一段距离，大型商圈需要到崂山万象汇等。
03
青特70地块
青特70地块位于铜川路以东、青川路以西，规划彭水路以南。最近刚刚出了规划，规划2栋16-17层小高层和7栋11-12层电梯洋房，该地块容积率仅为1.7。户型建面约120㎡占到了30%多、建面约143㎡的占到了50%以上、还有建面约163㎡的和建面约200多㎡的顶复产品，除此之外，从内而外释放了很多亮点：
楼间距：均好楼间距保证户户采光都友好。
一梯一户+独立家政间：带上下水的快乐，可不只是提高了得房率。
外立面：香槟金铝板线条+80型材+大面积玻璃窗+270度弧形窗户。
下沉式庭院+老年活动中心+儿童活动中心：全维配套满足家庭每一个成员的需求。
青特70地块是目前动作进展最快的一块地，没有藏着掖着，从拿地到现在短短的一个月的时间，工地上已经开始作业，临时售楼处也即将开放，节奏之紧凑也是实力的体现。
除此以外，青特还有一路之隔的36地块同样备受期待。
以上有望在下半年入市的几个项目，其建面约120㎡和140㎡的户型将会成为东李的“抢手货”，在当下青岛房产政策利好下，目前周边社区如山河城、河岸首府现在住着89㎡的居民，亟需改善到120㎡以上；绿城理想之城现在住着100㎡的居民，亟需改善到140㎡以上……
更何况现在东李的新房这两个户型几乎快断档了，青铁芳华地建面约120㎡已经推出了最后一栋，建面约143㎡的目前在售项目基本上都只剩一些“卖剩”的了，所以下半年新楼盘入市将会极大地补充东李新房市场。我们也祝愿东李当地的改善居民能给伴随着新项目新产品的入市，顺利地“卖旧买新”。
写在最后
世园金茂府实拍
从玻璃幕墙到下沉式庭院，从洋房到第四代住宅，这些在崂山豪宅才有的标配，陆续在东李落地，东李的新房市场在不断卷出新高度，青岛好房子的区域半径也越来越大。
