亮嫚专栏：市区各地块"换挡提速" 市南新盘2字头起

[摘要] 青岛今年已经拿地的房企可谓节奏紧凑。土地开发现状如何？规划和价格会怎样？附近又会有哪些新地块？

捂盘惜售？不存在的！

青岛今年已经拿地的房企可谓节奏紧凑。

土地开发现状如何？

规划和价格会怎样？

附近又会有哪些新地块？

这篇稿子信息含量大，先从市区开始看起。

市南地块进展迅速——2字头占领市中心

今年的开年第一拍由保利、青铁、金茂拿下的市南轮渡湾地块现在已经建到地上3层-5层，这就是只有约30米亲海距离的保利瑞海地。

现在保利瑞海地已经开盘，首开临海的2号楼、3号楼，精装均价29000元/㎡-34000元/㎡，2号楼建面约127㎡、150㎡的价格要低一些，均价基本在30000元/㎡，但是亮嫚个人估计部分户型或会存在挡光问题。

“橘子海”就是自家窗前美景，还是很有吸引力的。周末去轮渡坐坐船，去保利瑞海地的样板间看看橘子海，或许会打破老青岛人对青岛后海的偏见。

同样处于市南的宁夏路125号地块，虽然自去年拿地至今售楼处刚刚开放，但工程进展迅速，楼座目前已经封顶，预计明年3月份即可交付。

这是市南国资旗下青岛海诺建融置业有限公司开发的首个住宅项目——海诺繁华序，该项目仅一栋商品房住宅楼，只有126户，户型跨度却很大：建面约80㎡-246㎡，均价约29000元/平。

不要被该项目7.3的容积率吓到，毕竟该地块以回迁安置为主，商品房是一梯两户的设计，公摊为25%，对于地缘性改善的购房者还算友好，但是靠近马路也是事实，每天看车来车往是必然的景色。

以上两大市南新盘的部分房源，现在不到3万/㎡的单价即可拿下，工程进展皆可实景兑现，也是掏出“真心”了。

崂山新地块“蓄势待发”——稳中求稳

君一王家村地块目前已经开始挖土方了，但是案名尚未确定，售楼处预计今年年底开放，参考周边项目，规划的户型面积估计会以建面约170㎡-200㎡以上的大户型为主，预计明年5月入市，据介绍，会有一栋楼做第四代住宅产品，值得期待。

届时，该项目将和柏悦府以及即将开拍的王家村另一新地块LS0301-36-1地块形成“三足鼎立”之势。

今年崂山另一地块张村河南岸枯桃地块虽然地价降了3000元/㎡，但依然流拍，周边的老盘恩马墅院和鲁信停云山庄目前尚有房源在售，多少让房企对这块地的去化速度很有抗性。

市北三幅新地块位置优势突出房价攀高

市北果品批发市场地块今年6月由保利和青铁联合摘得后，目前已公示规划：建设8栋楼，共529户。售楼处尚未有，预计明年才会上市。据了解，目前该项目大概率规划的产品将以建面约120㎡以上的大户型为主，户型建面约118㎡起，建面约135㎡，140㎡应该会占到一定比例。

该地块整体比较优质，一是地块性质由最初的商住用地变更为纯住宅用地，容积率调整由2.86调整为2.4；二是临近地铁5号线和3号线，就看户型产品设计和定价如何了。

新都心福州北路以东地块属于新都心的核心位置，今年6月由市北城发以楼面地价9600元/㎡竞得，离凯德MALL仅约500米，距地铁3号线双山站步行约600米，且离着双山隧道口也相对较近，日后是否会受到影响就要看具体规划了。但这块“靴子”形状的地块商业占比罕见的高达45%，酒店面积还不少于3000㎡，该地块下一步大概率要找品牌房企合作代建，希望这次找的品牌房企能好好盘活这块“小而精”的地块。

该地块虽然尚未有规划公示，但西侧的和达城上城二手房价格坚挺，加上自身的位置优势，未来的价格预估会比果品批发市场高。

市北CBD元鼎地块自中海拿地后就被很多购房者“盯上”了，毕竟片区内没有新房可售。若以公示的住宅建筑面积5.42万m²与最大户数452户来推算，中海元鼎地块的户均面积约为120m²，且仅为2.4的容积率，预计将以低密小高层为主，单价预估至少在30000元/㎡以上。

该地块所处的辽阳西路以南和南京路以西的位置，又临近地铁3号线和4号线的错埠岭站，北侧即是青岛优质的教育标杆学校——青岛53中，双地铁+优质教育资源的市区新盘还是“稀少”的。虽然周边有大烟囱和高架桥，但中海市北元鼎地块相对比较适合有一定购买力的品质改善购房者。

如果追求居住环境，网传浮山后将有8幅新地块上架，也可同向对比下。

东李两宗新地块进展对比明显

青特70地块——青特璟誉现在已经开始打地基，是今年新地块动作最为迅速的，从拿地到售楼处开放仅约1个月的时间，现在已经开启验资阶段。

首开主推建面约129㎡、140㎡、160㎡，实打实地说户型是真好，建面约129㎡的做到了南向面宽约15.2米，客厅约7.9米超大面宽，可灵活三居变四居，主卧270°飘窗，还有北阳台，一梯一户的设计，建面约143㎡的四居户型还设置有独立的家政间；大部分户型的得房率能达到约96%以上，预计均价约23000元/㎡-26000元/㎡。