[摘要] 2025年青岛住房发展计划明确提出打造15个以上“好房子”试点项目，将绿色健康、智慧科技、宜居便利等标准写入政策框架。随着这股浪潮席卷青岛楼市，从崂山的高端豪宅到城阳的改善项目，几乎都贴上了“好房子”标签。但透过宣传话术与交付实景的差距不难发现，也有少数开发商陷入了认知误区，背离了“好房子”的内核。
2025年青岛住房发展计划明确提出打造15个以上“好房子”试点项目，将绿色健康、智慧科技、宜居便利等标准写入政策框架。随着这股浪潮席卷青岛楼市，从崂山的高端豪宅到城阳的改善项目，几乎都贴上了“好房子”标签。但透过宣传话术与交付实景的差距不难发现，也有少数开发商陷入了认知误区，背离了“好房子”的内核。
消失的承诺
西海岸新区长江路上的城发长江瑞城，开盘价格高达20000+元/㎡，卖房时承诺的高端社区大堂，后来却成了艺术培训中心。对此开发商城发集团给出的解释是，该大堂属于商业配套设施，产权归开发商所有，因此可以用于商业用途。另外据业主爆料，小区的物业用房竟然也被用来开设超市。如此“高端楼盘”的行为，实在令人大跌眼镜。
崂山区银丰玖玺城也出现了“货不对板”的情况。小区物业费按每平方米7.95元的标准收取，包含了对于“会所”的使用费。但交付后的“高端会所”部分功能成了摆设，据业主爆料，原本承诺24小时开放的健身区域，不仅健身器材数量远少于宣传时的数量，部分器材还存在损坏情况，长期无人维修；“恒温泳池”也因水质处理不当，多次出现水质浑浊的问题，开放时间一缩再缩；小区内本应作为业主基础配套福利的游泳馆，被物业违规设置为额外收费项目……
青岛楼市前些年流行的“四点半学堂”“社区泳池”等，在开发商中形成一股风潮，成为许多楼盘的“标配”。李沧区某品质楼盘，卖房时曾经标榜的“四点半学堂”“小区内部公交”等在交房后全部消失，“社区食堂”也在运营了一段时间后关停，只能说当初的宣传有多好，现在的打脸就有多疼。
概念营销空转
青岛楼市的营销案场从不缺时髦词汇，“智慧住宅”“绿色科技住宅”等概念，但有些楼盘仅停留在宣传层面，产品内核并未升级。不少项目将“智慧住宅”简化为“智能设备堆砌”：样板间里陈列智能门锁、语音控制灯具等基础设备，宣称“全屋智能管控”，但实际交付时仅保留最低配置，或系统兼容性极差，与真正的“空间智慧协同”相去甚远。还有的将“视频监控”“快递柜联网”等社区基础服务包装成“智慧安防体系”，本质未突破传统社区的管理边界。
近年来，随着地铁建设的开展，TOD这三个字母越来越多被放在楼盘名称上，以前是地铁车辆段上盖物业是TOD，后来靠近交通枢纽的物业是TOD，再后来位于交通枢纽辐射板块但不紧邻地铁的项目也叫TOD。比如号称TOD大盘的某项目，只是位于TOD辐射片区内，实际距离地铁站直线距离800多米，走路距离更远，这就是典型的概念营销。
赠送面积的“注水”同样值得警惕。某些项目宣传项目得房率高，动辄0公摊负公摊，实际上有些项目把狭窄的设备平台甚至消防连廊都算作赠送空间。青岛已在高品质住宅设计中明确支持合理空间利用，但这类“注水赠送”还是要提防。
忽略本土的“南橘北枳”
青岛三面环海的地理特征造就了湿润多风的气候，冬季湿冷、夏季多雾，对住宅设计有着特殊要求。但不少开发商却直接照搬南方项目的设计，导致发生“水土不服”问题。
第四代住宅的盲目跟风颇具代表性。青岛首个四代宅金水云麓，复制南方的错层露台设计，宣称“空中花园建筑”，交付后很少有业主在露台上种绿植，原本应该呈现为空中花园的露台成了摆设，且露台因为比较突出，还存在对楼下的挡光问题，原本的“卖点”变成了“痛点”。
而同样是四代宅，金茂璞逸世园的错层改到了室内，用奇偶层错位挑高客厅的方式实现了四代宅，而客厅外的南北露台因为层高够高，规避了挡光问题。同时项目还在露台上设置了坡度，让阳台能够顺畅排水，真正考虑到了用户需求和痛点。
重“面子”轻“里子”
随着青岛改善型需求崛起，不少项目陷入“高端化=好房子”的认知误区，盲目追求气派造型与赠送面积，却忽视了居住的核心功能性。
市北区某楼盘在交付后斥资八位数进行了升级改造，其中包括车库星空顶，但是却被业主爆出了车库地面开裂漏水长期不维修的问题，这就是典型的重“面子”轻“里子”！星空顶再美，也只是锦上添花，但若没了基本质量保障和售后，再华丽的设计也失去意义。
相较于耗能的星空顶，也有开发商在车库里设计出了更为实用的功能：海信金沙滩将自然光线引入车库，打造了“光厅车库”“中央车站”等，既能降低照明能耗，又让原本封闭压抑的空间增加了舒适感，都是重“里子”的案例。
在户型设计上也有重“面子”轻“里子”的情况，市北区185㎡户型，客厅宽度做到了5.2米，主卧开间做到了4米，但却压缩了次卧空间，南次卧开间3米，北次卧开间2.9米，空间摆放相对局促。这种设计错位，暴露了开发商对改善型客户家庭需求的认知偏差——青岛改善群体多为三代同堂，对空间功能性与均好性的需求远胜于单一空间的气派。
结语：住建部倪虹部长曾强调，“建好房子是一个系统工程”。对于青岛而言，这意味着好房子既要契合海洋气候与人文特征，又要兼顾功能实用与服务长效；既需要跳出概念炒作，在层高、隔音、通风等基础品质上扎实升级，也需要摆脱盲目模仿，基于本土需求做产品创新；既要有打动人心的空间设计，更要有落地生根的服务承诺。当29个高品质住宅试点项目陆续落地，青岛房企更应回归“以人为本”的核心，让“好房子”真正成为匹配这座城市气质的生活容器，而非内卷浪潮中昙花一现的营销噱头。
注：本文谨代表作者个人观点，该内容旨在传递更多市场信息，不构成任何投资建议；部分图片来自网络，侵删；青岛房产维权可拨打400-101-8532转315。
