上周，山东省第七次全国人口普查工作情况发布，青岛市常驻人口首次突破1000万，成功晋级千万人口城市！人口聚集能力不断加强，省内中心城市的核心地位不断巩固！而这也给青岛楼市吃了一颗“定心丸”，因为人口决定着楼市的供给，从而也影响着一个区域的房价走势以及未来发展潜力。
千万人口是“超级城市”的标志之一，也成为众多城市竞相追逐的目标。青岛的此番晋级，意味着城市能级上又迈上了一个新台阶。其实早在今年年初，青岛在“十四五”规划中，将城阳纳入主城发展这件事上来看，青岛就已经在为城市扩容做准备了。
青岛主城的扩张之路，并非心血来潮，而是酝酿已久！
“十四五”规划为青岛城市重心“北拓”埋下伏笔
几年前，青岛提出了组团发展的城市空间布局。在这条城市发展之路中，“西进”和“北上”成为青岛城市扩张方向的矛盾焦点。然而随着青岛“十四五”规划的尘埃落定，城阳跻身新主城，为青岛城市重心的“北拓”埋下了伏笔。
青岛城市俯拍图(图片来源：第一青吹)
有人说，城阳在新主城夺位战中成功上位，但未来的宜居热门之地却未必在城阳，而在其紧邻的即墨南部版块。乍一听似乎有“螳螂捕蝉黄雀在后”的意味，但细细品来，却是一种楼市成本的必然选择。
和达幸福城效果图
回望之前的浮山后、新都心以及东李的起步，都源于传统居住片区高房价的驱动。而这些版块在发展之初，又都以更低的置业门槛成为吸引人口导入的关键因素之一。再看如今城阳的几个传统居住版块，城阳中心片区的新房价格已经达到“2万＋”，城阳南、惜夏版块的房价也在16000元/㎡—17000元/㎡上下。刚需要想以50万以内的首付购房，只能继续向北，而即墨南部的出现，刚好给刚需提供了低门槛置业的机会。这里紧邻青岛主城，但房价却暂处洼地。而和达前不久在此一举拿下的四宗地，总建面达到31万平米。目前项目已经定名为和达幸福城，虽然还未开盘，但可以预见的是，这里将诞生一个区域级的大盘。而这也为青岛楼市下一个“新都心”的出现，奠定了基础。
路网发达是青岛发展“一路向北”决胜关键所在
交通设施的互通，关系着城市的未来发展与宜居水平，更决定着片区发展的未来。从西海岸的城市发展就可以看出，交通的重要性不言而喻。然而虽然桥隧的通车解决了部分人员来往的问题，但是交通形式的相对单一，始终是阻碍西海岸发展的软肋，这导致的直接后果就是，西海岸在相当长的时间里，并不能起到实现分担市内四区人口压力的功能。基于此，青岛近年来的交通打造，尤其是地铁的建设，已经在着眼于外围土地的利用。
青岛地铁11号线鳌山卫站(资料图)
那么已经开通的几条地铁线所辐射的区域如今的情况又如何呢？除了市内四区的地铁2号线、3号线之外，目前已经开通的有地铁11号线、13号线、8号线北段以及1号线北段。但13号线为贯穿西海岸东西的一条线路，与青岛主城并无沟通往来；11号线虽然已经开通了两三年，但是目前来看鳌山卫的变化并没有多大；8号线也只是方便了部分人群在主城与红岛之间的往来……目前来看，这些地铁所及版块的发展受限于城市配套和产业发展的脱节，人口并没有很好的导入。究其原因，交通形式的相对单一，依旧成为阻碍这些版块发展的关键。
和达幸福城效果图
基于此，即墨南部版块与主城无缝链接的优势便凸显出来。发达的路网，也成为该版块在这场青岛发展“一路向北”的城市发展之争决胜的关键所在。如今，即墨南部拥有两纵四横交通路网，青新高速、龙青高速、204国道、靖城路等迅速接驳主城；有轨电车畅行无忧，地铁1号线、7号线等多条地铁线路铺设，未来可畅达青岛主城。
青岛北城“新都心”将对标主城全面融入大青岛
全面融入大青岛，重要的是塑造都市品质。这其中，配套资源是撬动经济发展的有力杠杆。如今的即墨南部版块，除有发达的交通路网优势之外，教育、医疗、商业等城市配套均已发展较为完善。尤其是在政策和资源都向这里靠拢的前提之下，即墨南部版块在青岛城市“一路向北”的发展战略中，具有先天优势。
和达幸福城配套幼儿园效果图
从地理位置上来看，即墨南部版块紧邻城阳的白云山版块。白云山版块紧依城阳城区发展，如今经过整体规划，已经落地了多个百亿级大项目，包含医疗和教育配套。如海尔生物细胞谷、中韩科创园、国科健康科技小镇和绿地产业小镇，以及中国科学院直属的中国科学院大学、国科大附属中学等。这些医疗资源对外开放就近可享，教育民办为主，亦可部分共享。由此，即墨南部版块与主城享有同样的城市配套资源，新房的性价比却更高，而且不限购。这对于刚需人群来说，不可谓没有吸引力。
和达幸福城配套商街效果图
可以预见的是，未来随着青岛楼市房价的逐年上涨，作为城市重要购房群体的刚需只能继续北移。刚需北移的结果，就是催生了城市商业的发展、支撑了区域产业的智力、劳动力发展所需。
在人口、商业以及产业等多种因素的加持之下，紧邻主城的即墨南部版块，作为青岛北城的下一个“新都心”，最终将对标主城、全面融入大青岛发展战略，而这，就是青岛城市的北扩！
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