千呼万唤始出来——
青特36地块规划来了！
标志着东李青特第三子步入实质性推进阶段
3月29日，青岛市自然资源和规划局正式发布李沧区LC0306-36地块建设工程设计方案批前公示。
青特36地块由青岛悦宁置业有限公司负责建设，位于李沧区青川路以东、龙水路以南、规划十路以西、规划四路以北，紧邻郑庄北边地块，地处绿城丽达东南方向，周边配套成熟。该地块于去年7月8日由青特竞得，成交楼面地价为9700元/㎡，总价5.3亿元。
从公示的规划方案来看，36地块拟建16栋住宅楼，楼层高度在8至17层之间，最大楼间距近58米，错落排布的设计既保障了每栋建筑的充足日照，又能形成层次丰富的社区景观视野。项目总用地面积32168.35平方米，总建筑面积82148.94平方米，其中地上建筑面积55664.05平方米；容积率1.7，建筑密度30%，绿地率达到33%，规划机动车停车位599辆，属于低密高绿化社区，能为业主提供宽敞舒适的居住空间和良好的生态环境。
同时，项目自有配套设施完善，将建设1栋1层社区大堂、1栋2层配套用房（含邻里坊及社区大堂），以及1栋3层9班幼儿园，其中两处社区大堂共400平方米，幼儿园总用地面积6750平方米，总建筑面积3960平方米，单独配置21个停车位，可有效满足周边尤其是青特三个楼盘适龄儿童的入园需求。
36地块将延续青特在东李板块的产品优势，打造贴合改善群体需求的优质住宅。比起青特璟誉和青特東序，36地块的优势在于距离地铁口更近（据百度测距，项目距离在建中的青岛地铁2号线东段合川路站直线距离400多米）、社区更大、自有配套更全，以及出现了8-12层的洋房产品，这个产品对于东李的改善群体而言，无疑具有极强的吸引力。
结合公示的住宅单体效果图来看，该项目延续了青特一贯的产品优势与设计特色，依然保留了落地窗、270°拐角窗、北向大面积设备平台赠送、顶层复式送露台等亮点设计，既兼顾了居住的实用性与舒适度，又能进一步提升居住体验。
近年来，东李板块凭借优越的区位条件、完善的配套资源以及优质的生态环境，成为青岛主城楼市的热点区域，成为承接主城刚需外溢、地缘改善及高端改善需求的核心板块之一，此次青特36地块的规划公示，无疑将进一步为板块市场注入新活力。
从土地市场来看，东李板块近年来活跃度持续攀升，成为开发商布局的重点区域。2025年以来，东李板块先后出让多宗优质宅地，青特、海创、万科等实力企业纷纷落子，青特更是连续在东李拿地，深耕板块发展。就在本月20日，李沧区LC0301-03地块以9.98亿元底价成交，由万科、中海、越秀、金地、青岛城投五家企业联合竞得。
从产品供给来看，东李板块目前已形成“刚需+改善+高端低密”的全品类产品矩阵，产品结构分化特征显著。高端改善市场中，金茂璞逸世园主打4.5代宅和低密叠拼，定位终极改善，斩获高端客户认可。海创惠水路低密地块（容积率1.11-1.25）由龙湖代建，主打5-11层的洋房以及叠拼产品，目前已动工。和达城投和川低密洋房所余房源主要为大户型，170㎡清盘特惠420万起；改善市场中，青特璟誉已基本清盘，青特東序3月29日首开4栋小高层119-139㎡，劲销179套，一举夺得2024-2026年首开项目套数冠军（据卓易数据）。青铁芳华地、青山湖岸等项目则通过性价比优势抢占市场，推出清盘特惠、送车位、送装修等活动提升去化速度；刚需市场中，融海启城89㎡小户型总价140万起，也是近期的热点楼盘。
从客群需求来看，东李板块的购房客群主要分为三类：一是主城刚需外溢群体，看重板块的区位优势和性价比，追求便捷的生活配套；二是区域内生置换升级群体，多为地缘居民，对板块认可度高；三是高端改善群体，聚焦板块的生态资源和低密产品，追求高品质的居住体验。值得注意的是，当前东李板块纯粹低密社区缺口明显，而青特36地块容积率1.7，主打8-17层低密住宅，精准踩中了东李改善群体的偏好，填补了区域低密改善的缺口。
从板块价值来看，东李板块的核心竞争力聚焦于“生态+配套”的双重赋能。生态层面，板块紧邻青龙山公园、李村河公园、双峰山公园等生态资源，山水相依、生态环境得天独厚；配套层面，交通红利持续释放，地铁2号线东段将于年内开通运营，进一步提升板块交通优势；医疗配套持续完善，青岛八医东院区的启用，成功填补了区域内三级综合医院的空白；教育资源不断升级，青岛二中附属李沧学校、青岛实验初中李沧分校（北校区）已顺利招生办学；此外，区域内商业、文体等配套设施也在持续迭代完善。
随着青特36地块等新项目的落地，东李板块的产品供给将更加多元，市场竞争也将进一步加剧。但不论是得益于东李优越的生态基底、完善的配套资源，还是青特一以贯之的产品力优势和持续热销的良好口碑，青特36地块都将是东李改善市场绕不开的红盘，从而续写青特在东李的热销传奇。
人工服务时间：8:30-17:30
