你的蛙儿子都住Loft了，你不打算来一套?

欢迎观看今天的《走进蛙宅》

认养过支付宝的鸡、还没走出李泽言的坑，又被一群养蛙的佛系母亲刷屏了。一款名为《旅行青蛙》的手游席卷我们的生活。好像就是一瞬间的事一只画风简单的佛系青蛙怎么突然就火了？其实答案都在蛙宅之中

（蛙宅实物模拟）

房子是个全明设计，高挑开敞小户型loft公寓，底层是起居室，一桌一椅一柜，木质旋转楼梯直通二楼，楼上有蓝色小床和书桌，一层二层动静分区明确，闲暇时可以在一楼做做手工、优雅用餐，二楼则提供了安静休息、阅读写作的空间。

蛙蛙都住进Loft公寓了，你有没有想过也来一套，让你品质生活精彩“分层”——

何为Loft？

目前，青岛市场常见的Loft公寓一般是层高在5米左右的小户型，面积多为30－50平米。空间可以分割成两层，实际使用面积就可达到销售面积的近两倍，空间变化丰富。购买者可以根据自己的喜好随意设计，一般设计为下层做客厅、餐厅，厨房，上层做卧室、书房。不少开发商、中介经常会将loft产品宣传为“公寓”。

Loft公寓优势何在？

功能多。集居住、商用、办公功能于一体，能够满足不同的市场需求。尤其随着创业型公司的不断增多，这种既能注册营业执照又能在二楼加班休息的loft公寓必将成为市场的热点。

配套好。Loft公寓一般位于市中心繁华地段，各方面配套齐全，交通便利，对于居住、办公来说很便利。根据市场统计，青岛目前在售的商住公寓项目为70余个，其中西海岸新区在售公寓项目最多，主要分布在长江路商圈范围内；此外，市南区与市北区公寓项目的数量居多，包括丽晶御筑，中铁青岛中心，海逸天成，和达珺园等多个项目都有公寓产品，这些新盘主要集中在香港路商圈以及新都心商圈，万达CBD商务区等区域。这些区域具有商务活动频繁和交通便捷的地段优势，决定了周边「工作化」、「生活化」的求租客需求量有基本保障，其次公寓产品的投资门槛与住宅相比普遍偏低，其风险可控且租金回报性较大。

门槛低。Loft所需资金量较低，购房压力更小，面向的客户群体也非常广阔，发展更具持续性。据调查，目前青岛主城区商住公寓的售价多在13500元/㎡至30000元/㎡，普遍低于同区域的住宅价格，如位于CBD商圈的安泰广场公寓产品均价在13800元/㎡，而同区域的金隅和府住宅项目均价在29000元/㎡左右。 

政策好。限购限价条件下，越来越多的人倾向于商住公寓，投资自住皆可。

数据点评

去年，青岛公寓成交面积同比增长94%

2017年限购政策出台后，住宅市场受政策及市场供需等因素的影响，成交量出现波动。而不限购的商住类房源正在此时迎来了春天，其中就包含了loft产品。

锐理数据显示，去年青岛商住公寓整体成交1.94万套，约103万平米，成交面积同比2016年增长约94%之多。

青岛锐理数据总经理马光明分析指出，从去年公寓市场的成交走势来看，2016年下半年开始就有所起色，但整体成交量并没有特别高。直到去年三月出台限购政策后，虽此后住宅依旧占据房地产市场的主流，但公寓市场迎来了大幅上涨。

“在青岛，购买Loft产品的主力客群依然多为本地刚需人口及以投资为主的外地置业者。”滨海一号项目营销经理齐越表示，客群年龄段大致在25岁-35岁，45-60岁之间。

市场解析

得房率高、住宅房源少，为高成交的主动力

对于公寓市场的持续向好，齐越认为原因主要有三：第一，青岛目前住宅房源不足，刚需人口的心态逐渐偏向商住公寓；第二，公寓相较于普通住宅来说，价格便宜，用于过渡期非常合适；第三，当今人们对于40年和70年的产权意识已不是主导因素，人们更注重实际情况下，可实行的购房需求。

卓越宾果项目策划经理周彤补充表示，公寓受欢迎还在于地理位置的优势，相较于普通住宅，商住公寓更贴近生活和办公的交通需要。而且，目前商住公寓也有很多民用水用电与双气的配套设施，更符合大众口味。另外，目前精装品味升级，拎包入住的便利，对外来投资者和毕房族刚需也有一定吸引力。于投资者而言，公寓和普通住宅的购房门槛难易程度一目了然，加之买涨不买跌的购房心理，优势愈发突出。

同时，周彤强调，在公寓市场中，Loft产品赢得青睐的最重要因素是得房率高，实用面积倍增140%-170%不等，空间设计灵活。另外，Loft的功能性更高，可自建配套，设施因人制宜。

发展前景

青岛Loft市场有望持续向好

对于Loft市场未来发展的预估，青岛锐理数据总经理马光明表示，需要考虑三个决定因素：一是，城市的经济产业发展程度如何；二是，城市的旅游业及度假人群的消费能力如何；三是，未来年轻人的消费态度与消费意识如何。

“在过去很长一段时间里，青岛商住市场一直处于不温不火的状态，去化压力大、去化周期长，但去年整体开始起色转变。”马光明认为，针对以上三个因素，青岛也具备一定基础，青岛商住市场在未来会有不错的发展机会。

此外，从政策方面来看，2017年北京、上海、深圳、成都等地均已相继出台商办物业政策，严格规范各地Loft的层高和面积，这也就意味着，目前市场上挑高产品的供应量即将面临缩减。在此大环境的影响下，青岛的Loft公寓也将成为投资市场的热门货。

专家建议

地段是黄金法则，也别忽视层高

对购买Loft公寓的自住客群，马光明提出了一些建议。他表示，公寓相比普通住宅来说有共同点也有差别，有不足也有优点。首先是共同点，商住公寓的居住属性与普通住宅是一样的；优点是公寓的服务配套设施等更有优势；不足是商水商电价格更高，而且在交易环节时成交税费要比住宅高很多。

租金收益是衡量公寓产品投资价值的重要“标尺”。对于公寓的投资型置业者要注意公寓的升值性，需研究该产品是否具有长期的租金回报。公寓租金收益要比住宅高很多，所以投资公寓时一定要把重点放在长期的租金收益上。“我建议投资者重点关注商务区，办公人口比较集中的地方，再就是相对比较热门的旅游度假区，这些地方的租金回报相对来说比较可观一些。”马光明表示。

青岛房地产投融资中心主任龙江也认为，就目前青岛市场而言，选择公寓产品，除却倾向于配套、品牌、价格等因素外，地段才是不动产投资的黄金法则，这个因素决定了投资产品保值、升值，决定了投资产品后市预期及回报。

除此之外，在购买Loft公寓时，要特别留意房屋的净层高，以免出现局促和压抑的感觉。目前青岛市场上的LOFT公寓，层高大多数是4.5米，有的更低，只有4.2米甚至才4米，5米的层高在市场上绝对是稀缺资源，非常罕见。

也别忘记在购买之前，问清一些费用问题：如物业费、供暖费是按照单层面积收取还是按照双层总面积收取。