长租公寓瞄准盈利新"入口" 品牌房企争相"圈地"

党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在此背景下，山东省、青岛市也相继推出一系列鼓励住房租赁市场发展的政策，这些政策的推出间接给长租市场带来了发展的东风。记者调查发现，短短不到十年的时间，岛城长租公寓市场从蹒跚学步，到如今各方势力激烈竞争，市场快速发展。 

探访 

单身族悄然流行住公寓 

作为知名地产商万科打造的长租公寓品牌，万科泊寓于2016年初正式进驻青岛市场，成为岛城长租公寓市场的一股重要力量。记者日前来到位于新都心的万科泊寓探访发现，相比传统的租房模式，泊寓这种长租公寓有明显的不同。这里更像是酒店式公寓，房间内家电家具一应俱全，每间还配备了衣柜、晾衣杆、热水器、中央空调等。此外，在楼层部分区域，还开辟出电影院、健身区、阅读区等不同的功能区域，以供入住者使用。万科泊寓合伙人赵强介绍，万科泊寓产品的主力户型为20平方米左右，为了保护租住者的隐私，每间公寓内均配备有私人卫生间。“同时为了让租住的年轻人能够加强互动，消除陌生感，我们在5楼设置有共同的休息区、活动区及社交区，在这里不仅满足了年轻人居住的需求，还能满足他们健身、社交等附加的需求，这也是泊寓产品的亮点。” 

冯惠4年前大学毕业后先是到伊春路一个老旧小区租了套一房，装修差不说，由于经常加班很晚，小区楼道的路灯经常坏掉，胆小的她很害怕，一次一只流浪猫突然蹿了出来，把她吓得够呛。那一刻，工作的压力、漂泊异乡的孤独等情绪倾泻而出，她委屈得哭了起来。很快，她就从这个老旧小区搬了出来，搬进了位于高雄路附近的一家长租公寓。“在这里不用再担心安全问题，大家有独立的空间，而且有一些志同道合的朋友。”冯惠说，在这里她还收获了爱情，双方正在商讨买房结婚的事情。 

调查 

入住群体经过有意筛选 

记者了解到，由于涉及装修等成本支出，长租公寓的租金水平一般要高于周边的普通民宅租金，但要低于酒店式公寓的租金。但长租公寓的居住环境和舒适度一般要高于普通民宅。以位于高雄路附近的筑美印象市南店为例，周边合租单间的话，每个单间的费用在2000元/月左右，单独租赁一套酒店式公寓，费用在3500元/月左右，而筑美印象的租金在3000元/月。筑美印象总经理杨传芝告诉记者，租金只是一个方面，长租公寓提供的附加价值是普通民宅不具备的，比如公寓内的电影院、娱乐室、健身房都是可以供租客免费使用的，“这对于年轻人来说可以节省一笔不小的开支，我们的理念就是，通过提供免费增值服务，最终抵消租客的租金支出。” 

记者采访发现，为了保证居住品质，从而保证入住率，岛城长租公寓的经营者们对入住群体有着清晰的定位。万科泊寓合伙人赵强介绍，泊寓主要针对人群为18-35岁、有正当工作的租房人群，对于不符合条件的租户则婉拒，“这样也是为了保证入住租户的素质，俗话说‘物以类聚，人以群分’，如果我们不加选择，什么人都来入住，势必会导致居住品质的下降，在一些人进来的同时，会有一些人流失，也会对品牌形象造成影响。”山东公寓联盟副会长、青岛一站快租创始人殷方杰对于租户的选择也有自己的清晰认识。殷方杰告诉记者，一站快租对于入住租户有着明确的门槛，“年轻人，但不能养狗养猫，需要有正当工作。”他说，长租公寓的主力入住人群介于大学毕业到结婚生子之间这段时间，追求相对高品质的租住环境。 

格局 

四方市场争相“跑马圈地” 

长租公寓在青岛逐渐兴起，不过10年左右时间。从一开始只有一些小规模的经营者试水，到如今各方势力竞相涉足，市场竞争越来越激烈。据了解，当前青岛长租公寓市场主要有四方势力在角逐:首先，以万科为代表的品牌房企，这类企业实力雄厚，凭借资金、品牌、管理等方面的优势，在市场上纵横捭阖；其次，以魔方、美丽屋等携带资本来青抢占市场的国内长租连锁巨头，该类企业主攻长租市场，运营专业化能力更强，定位以中高端为主，是市场上的一股重要势力，凭借着雄厚的资本实力，这类企业更注重市场占有率，多采取自营、并购等方式，快速在岛城开疆拓土；第三，以一站快租、筑美印象等为代表的本土长租公寓运营企业，这类企业具有本土优势，对于本地房源、本地消费者的喜好等都较为熟悉，但由于资金和管理等方面都无法同前两者正面对抗，这类企业多采取稳扎稳打的策略，不盲目扩张房源数量，注重盈利率；第四，一些以“二房东”面貌出现的个体经营者，这类人手中房源较少，定价、管理较为灵活。这类经营者可以被视为市场上的“散兵游勇”，受限于资金等方面制约，他们一般会把收益放在首位，有着“船小好掉头”的优势，但淘汰率也较高。 

对于岛城长租公寓市场的现状和未来，赵强认为，相比北上广深一线城市甚至郑州、武汉等二线城市，青岛的长租公寓市场发展相对滞后。据不完全统计，郑州长租公寓企业数发展到了近百家，房屋规模从数千间扩张至约10余万间，和郑州的“10万级”长租公寓相比，青岛存在一定差距。这对于青岛的长租公寓市场来说，既是挑战也是机遇。殷方杰经常去各地考察长租市场，他也认为，青岛缺乏在管理上较为先进、资金上较为雄厚的大型本土长租企业。随着青岛的城市规模扩大，青岛的长租市场潜力会更大，但要把市场做大做优，还有较长的一段路要走。 

展望 

抢占长租市场新“入口” 

房产租赁市场到底有多大？链家研究院发布的《租赁崛起》行业研究报告显示，2016年中国房产租赁市场租金规模约1.1万亿元，2030年预计会超过4万亿元。看到这块蛋糕的企业有很多,青岛万科计划在青再布局两处泊寓；优住公寓也在不断开疆拓土；筑美印象在台东等区域又新租赁了大型场所，改造完毕后将投放市场…… 

与大体量形成反差的是微薄的利润。多位业内人士向记者表示，这是一个看似热闹，实则盈利相对困难的行业，犹如一个玻璃罩，能清晰地看到行业的前景，但想实现却有很多困难。“我两年前卖了两套房做这个生意，散租别人的房子，统一装修之后再对外出租赚差价，不过今年打算改行了。”从事长租公寓生意的赵先生向记者透露，这行属于“重资产”运作，需要的资金量较多，但对管理的要求又很高，一旦管理跟不上，会导致较高的空房率，从而吞噬本就不高的利润，不少人亏损严重。 

记者走访市场发现，长租公寓本身确实有其独特优势，比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等；又如房屋通过装修改造后品质大为提高，即便是老旧小区中的分散式房源，其风格特点也更符合年轻人的口味。不过，长租公寓要想持续向好，关键在于取得可观的回报。杨传芝介绍，支出一端最大头的，无疑是支付给产权拥有者的房租支出。另一个大头是改造装修，改造标准高了投入就很大，低了又租不上价格。支出多头，收入则相对简单——租金。“租金高低是与居民收入水平相对而言的，租户会根据自身财力选择栖身之地，所以租金不是经营者自己说了算，要参考市场定价。此外，长租公寓外还有大量分散房源，租户可以用脚投票。”杨传芝表示，入住率的高低，同样事关长租公寓营收状况，而空置率是行业普遍关心的问题，岛城目前长租公寓市场，能保持盈利的企业半数不到。总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。“随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率会日渐乐观。”他判断，集中式长租公寓的租期一般为10到15年，通常的回本周期是5到6年，如果运营得好，3到4年就可以开始盈利了。 

其实，砸钱做重资产并不是各大企业运营长租公寓的目的，大型企业看重的是潜在市场。赵强认为，现在都在强调占领“入口”，而长租公寓聚集了大量优秀的年轻人，把这些人聚集起来就是很好的“入口”，比如设置一个公共区域，所有进出的租客都要从这里经过，里面有咖啡馆、健身房、书吧、超市，或者切入旅游，能做的事情非常多。聚集人气，采集数据，嫁接产业，“这是典型的互联网思维”。虽然这是看得见的前景，但是目前还没有哪家企业摸索出成功的商业模式出来，还有一段路需要走。 

青岛晚报/掌上青岛/青网记者李德银