业内评拆迁如何影响房价？利好近期，利空远期！

新年伊始,青岛新一年拆迁拉开大幕,其中市南区计划改造3000套,市北区计划改造1295套,李沧区计划改造5969套,崂山区计划改造178套,黄岛区计划改造1576套,城阳区计划改造6955套,红岛经济区计划改造12811套,即墨区计划改造1612套,胶州市计划改造1647套,莱西市计划改造225套。

提起拆迁,很多小伙伴立想起房价,也有人问拆迁对房价的影响。

房价是由很复杂的因素组成,决不能跟拆迁单独划等号。在其他因素都不变的情况下,拆迁将刺激短期需求,放大远期供应。也就是说,利好近期,利空远期。

3年拆迁 可创造13万亿投资

去年下半年,任泽平就棚改拆迁发过一则报告。对任泽平,大家应该都听说过。他原来在国泰君安证券,在去年被恒大挖走,年薪1500万元。

在这个报告里,任泽平将拆迁货币化安置总结为三大功能:

1、拉动近20%商品住房销售。

2015年和2016年,全国棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。预计2017年棚改去库存2.6亿平、2018-2020年7.7亿平,占当期商品住宅需求分别达19.3%和17.3%。

2、创造13万亿投资。

棚改通过三个渠道稳投资,一是直接增加房地产投资,包括安置房投资和通过去库存带动的商品房投资;二是棚改配套的基建投资;三是拉动房地产40多个关联产业的投资。

其测算结果是,2017年-2020年,棚改将拉动投资12.9万亿。其中房地产投资4.7万亿(安置房投资2.0万亿、商品房投资2.7万亿)、棚改配套基建投资1.6万亿,房地产上下游产业投资6.6万亿。

3、投放2万亿基础货币。

央行运用PSL(一种货币工具)向政策性银行投放基础货币,实际上相当于定向给房地产市场提供流动性。截止2016年末PSL余额为20526亿。

山东拆迁连年全国第一 房产库存大幅下降

在全国的棚改大潮中,山东连年位居全国第一。任泽平在报告中这么说:

2016年,山东省棚户区改造完成投资1296亿元,实际开工53.4万套,完成年度任务的111.2%,货币化安置比重达到55.9%,连续7年提前超额完成国家下达的棚户区改造任务。

2017年,山东省将继续加大棚户区改造力度,确定棚户区改造开工任务76.36万套。至此,山东省棚户区改造任务已连续3年位居全国第一。

春节过后,有很多小伙伴向我们反应,春节回到老家,突然发觉老家的房价也涨了很多,而且很多地方拆迁规模很大。另外,各地的库存也很少,很多地方无房可售。

据山东省住建厅和山东省统计局的消息:

2017年山东省房地产开发企业商品房销售面积12813.2万平方米,销售总量再创新高。销售形势较好,库存大幅下降。

至2017年年末,全省房地产开发企业的现房待售面积3257.3万平方米,比上年末下降22.0%,降幅较上年末扩大19.7个百分点,现房库存规模降至2014年以来最低水平。全省17市除德州待售面积增长5.4%,其余16个市待售面积均呈下降态势,其中,青岛、淄博、东营、烟台、潍坊、威海、临沂、滨州、菏泽降幅超过20%。

拆迁对三四线影响大于一二线

相对来说,我们认为拆迁对中小城市的影响更大,对一二线城市的影响相对小一些。

比如青岛,城市拓展速度卓识惊人,东部崂山发展日新月异,短短几年很难发现村子的痕迹了,想当年午山还是村落、朱家洼、山东头人头攒动,现在纷纷名花有主,拆迁规模吓人。相对于主城区,平度、莱西等地拆迁量也很大!

在这样的拆迁规模下,房价哪有不涨之理?

当然,就如文章开头所说,拆迁会刺激短期需求,也会放大远期供应。未来这些拆迁的土地都要投放市场,未来需求能满足撑得住这些供应吗?

对于很多普通县城,乃至普通地市来说,大规模的拆迁,会在未来几年后形成大规模供应。到时候,大规模的供应将压制房价上涨,那时会不会就又该去库存了?

所以,我们对很多三四线城市未来房价是有疑虑的,尤其是一些县城。

青岛还不用忧虑 人口是硬支撑

对青岛这样的城市来说,拆迁也会放大未来供应。但我们说了,房价的因素很复杂,并不能对拆迁的结果一概而论。相对来说,我们对青岛的市场要乐观得多:

拆迁确实会放大未来供应,但青岛的房价并不仅仅是由拆迁拉动的。或者说,青岛房价对拆迁的依赖性要小一些,因为青岛正在经历着人口的大量流入。

目前,山东还处于城市化的半山腰,还有大量农村人口在向城市转移,而青岛虽然不是省会城市,但是申报中的“国家中心城市”的人口吸引力还是很强的。

再加上本地居民的改善性需求,从60平换到了90平,从90平换到了130平,这些构成了青岛房产的巨大需求。

从青岛房价这些年的持续增长看,青岛的房屋供给依然不够。所以,拆迁虽然扩大远期供给,但对青岛并不是坏事,因为这个市场本身就需要更多的土地、更多的供应。

总而言之,对于青岛这个市场来说,它的房价并不仅仅是拆迁带动起来的,基于它的人口流入和经济发展,我们对它的房地产走势是相对乐观的;

但对于很多三四线城市来说,它们本轮房价上涨更依赖于拆迁拉动,而拆迁带来的未来供给,也将为它们未来的房价埋下隐患。