[摘要] 那天，和几位地产从业者聊天，说李村二手房都三万了，他们恍然一惊，说没有吧，打开手机一搜，都叹了一口气，有一种悲喜交加的难言感受——喜得是住的房子又升值了，悲得是兜里的钱又贬值了。
【编者按】那天，和几位地产从业者聊天，说李村二手房都三万了，他们恍然一惊，说没有吧，打开手机一搜，都叹了一口气，有一种悲喜交加的难言感受——喜得是住的房子又升值了，悲得是兜里的钱又贬值了。
从表面上看，这是春节后，中介们借助上合会煽风点火，鼓吹房价翻番，形成强大舆论场，把房东们的期望值大大拉高，他们不知道到底该如何报价，那索性就往高里报吧，于是区域房价迅速上扬。
由于本地政府的调控只控制一手房，而对二手房基本没有什么措施，导致二手房近期出现类似一年前的跳涨。
有所谓冰山指数，说三月初青岛房价上涨全国第一，并非全无根据。
今春这轮上涨，基本在北部区域，李村补涨，城阳紧跟，使两个区的房价进一步拉平跟市区南部房价的差距。
这个趋势成为前年开始的楼市火爆以来，青岛的南北房价上涨幅度北高南低的延续。
市南前海的大致涨了一半左右，海信燕岛国际还不到这个数。有些高端盘，比如柏丽澜庭，均价还是五万多，几乎没涨。
而浮山后和新都心上涨一倍多点，目前也基本停滞，比如万科城三万左右，清江华府三万出头，
而总体下来，李村的涨价基本达到了三倍。几个代表性的大盘，比如中海国社、万达、绿城西子，两房85到90平的，基本报价240到250万，也就是单价两万八九，而这些楼盘的三房户型，单价直接过三万，比如118平报价368万，基本看齐新都心。
为什么会出现这样的局面？这是因为青岛的城市重心在快速向北转移。
随着地铁的开通及乘客突破一亿人次，市区的南北差距几乎消失，而新都心的麦凯乐关门大吉也说明，非中心区域商业的支撑能力有限，和李村商圈还是不能比。
几年前，笔者就提出一个观点，东李的价格迟早要和浮山后看齐的，要超过新都心的。因为这是它的北部中心位置和配套决定的，从现实来看，这个大趋势还是在快速演化中。
具体的事件形成趋势，随着即墨改区，青岛城市必然快速向北延伸。而李村自然成为大青岛城区中部的一个新的中心，其地产价值也将进一步显现。这就是李村二手房价突破三万，追上新都心的支撑背景。
今春的本轮上涨除了上合会的炒作因素之外，还有一个关键的背景，就是目前李村楼市的一手房资源几乎已经消化殆尽，区域整体遭遇了无盘可选的严峻局面，供需关系严重失衡，新盘供应根本满足不了实际需求。
这还不是最让人忧心的，从长远来看，更残酷的消息最近几天又陆续传来：
四方发布的滨海新区新控规，几乎没有代表住宅规划的黄色了，环湾路两侧基本都是代表商业的红色和代表产业的灰色，也就是说，四方西部所谓滨海新区的剩余土地没有多少住宅了。
（四方西部滨海新区规划）
沧口也发布了的娄山后区域新控规，看完更让人心凉。直接没有代表住宅规划的黄色了，尤其青钢的2000亩地，全部都是代表商业的红色，也就是说沧口北部的土地没有住宅盘了。
（沧口北部最新规划）
如今东李也发布了新控规，也基本没有代表住宅规划的黄色了，绿城东部3000亩拆迁地全部都是代表产业的灰色，也就是说东李的中央居住区的定位已经变了，剩余土地如果不变性，基本也没有住宅盘了。
（李村东部金水路南最新规划）
2016年之前，这是原来的三大刚需聚集之地。仅仅两年之后，时间进入到2018年，连改刚性善都要被逐出这个区域。
这就是目前青岛市区住宅楼市的大格局——眼前项目稀少，未来无地可供。
如果你的收入跟不上，原来的在四方李沧买个新房改善的希望也就基本没有了，因为土地的性质已经决定了剩余土地基本都是商业和产业。在强势区领导的亲自规划下，这些地将用来大力兴建院士港、大健康、创业中心、孵化器等写字楼和新式厂房，以求解决就业和贡献税收。
在这样的背景下，尽管看似青岛人民的收入远远支撑不了三万的价格，很大一部分青岛人半年的收入也就是一平方的价格而已，但架不住有钱人来购买形成有力支撑。所以，你真的看不到降价的希望。
前几天东李某盘开盘最后一栋住宅楼，两百多万的总价，将近一半的客户一把付清，眼都不眨一下，让营销的同志们看着自己的钱包感叹，这是有钱人在抢房子。
更不必说绿城的留香园几百万一套总价的别墅实现了全部全款卖房的奇迹。
这哪里是刚需和改善的客户，分明就是土豪们瓜分资产。那么，代表了一个城市未来发展前途的刚需怎么办？代表一个城市中坚力量的改善需求又怎么办？答案很显然：向北走！
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