[摘要] 中国人最喜欢把人划分成三六九等，却又最怕被人把自己划分成三六九等，这是中国独有的阶级悖论。比如，飞机、火车设置的头等舱、一等座，在最开始的时候是受到过质疑的。
前几天，北京万科宣布其自持租赁房项目“翡翠书院”开始预租，租金从最低三居室的1.5万到四居复式的4万不等。
网络上一片批评与质疑之声。“万科打劫”、“租房人哭了！”等声音此起彼伏。
毕竟眼泪也不能当钞票使，我们还是抹抹眼泪，来探讨一下万科这一万多的租金贵不贵、能租给谁。
一、被房子划分出的“住房梯级消费体系”。
在保利2017年房地产行业白皮书中，保利将住房梯级消费体系分为这五个层次：
租赁—刚需—首改—再改—高端改善。
5个层级由低到高，代表购房者不同阶段的不同需求，组成住房梯级消费体系的金字塔。
怎么理解这5级的住房梯级消费体系？举个简单的例子：
假如，你现在22岁，刚大学毕业，工作地点是深圳，月薪是5000，那你只能租房住。
所以，你处在梯级住房体系的最底层。
3年后，你的月薪涨到3万，手上存了50万，再加上父母给的100万，你用这150万在深圳偏远的地方买了一套60平米的小房子。
这个时候，你就是个刚需。
5年后，等你赚到了人生的第一个千万，那再买一套大一点的房子，就是首改了，以此类推。
到了再改和高端改善这个层级，就属于富人们的事了，不管是国家还是我等小民就不要替他们操心了。
租赁住房长期以来都处在我们住房鄙视链里的最底层。不仅丈母娘们不满意，租房者自己租得也不舒心。因为租房过去一直就和“老破小”联系在一起，不到万不得已，租房永远是“最后的选择”。
但是，中国的经济水平，以及房地产市场化发展到今天，租房大军里会有相当一部分人跳出来跟你说“我们不一样”。
在租赁这一级，其实还能细分出几个层次。
最底层是经济困难的贫困群体，几乎没有购买力，他们的需求仅限于有个容身之处，例如香港的劏房户，现在我们绝大部分人还没到这种程度。
中间的是收入水平可能在平均水准左右的人群，也是我们传统上认为的租房群体。
在这之上，其实在大城市里，还形成了一部分高端租房需求。
他们可能是金融、科技行业的人才，收入较高，但短期还是买不起市中心的房子。买到比较偏远的城市郊区吧，在拥挤的交通下，每天上下班通勤时间又太漫长。
他们可能是外企在华的外籍高管，收入不菲，但是终究还是要回国的，不需要在中国买房。哪怕想买可能也因为外国人的身份有所限制。
他们可能是刚到大城市工作创业的“新北京人”、“新上海人”，有购买力，但是由于当前大城市严格的限购政策，有钱也买不了房。
他们甚至可能有钱任性，买得起又不想长期定居，人家向往诗和远方，干嘛在大城市里吸雾霾和每月摇号买车呢。
万科这个“翡翠书院”的租赁项目，正好就满足了这批人群的需求痛点。
根据公开资料，“翡翠系”是万科的高端住宅系列，采用低密社区建造方式，建筑质量、户型设计、装修设计都将按照高品质标准来建设，同时提供万科自有平台高端的物业和配套服务。
而翡翠书院这个项目，位于北京繁华的海淀区，周边覆盖有一条轻轨，好几条城市交通路线，一路之隔还有个海淀绿心公园。
品质高，面积够大，适合一家老小居住。位于市区，周边交通便利，上下班方便。旁边还有个公园，没事还可以下楼散散步，遛遛狗。
怎么看，都是一个称得上高端、豪华的项目。
而北京作为互联网和科技企业密集的城市，有高端需求的人群是庞大的。
以整体收入较高的互联网行业为例，万科和腾讯此前做过一个主题调研。结果显示，超过八成的受访对象对目前居住情况表示不满足。对他们而言，最重要的居住梦想就是离工作地点近、生活教育养老配套全。其中，超过一半互联网人表示愿意尝试高品质社区。
高端租赁住房的市场潜力也是巨大的，因为以往这样的商品太少了——开发商过去盖完房子卖了就能赚大钱，为什么要做回报周期漫长的租赁呢？
现在在国家租购并举的政策大旗下，有更多的租赁项目推出来，不管是不是高端型产品，都是好事。
二、中国老百姓在房子的事上，一直很焦虑，焦虑到不行，每每超出自己购买力一截的商品出现，神经都怕是要痛起来，纷纷掉着眼泪说不公。
但如果你大学学过一点点《微观经济学》，你就会知道市场经济的基本特征之一就是价格调节机制。会有你能买得起的廉价商品，当然也会有你买不起的优质商品。
就如上文所说，稍微了解一下万科此次预租的“翡翠书院”，就知道无论从哪方面来看，它都是妥妥的豪宅。豪宅拿来卖两千万一套很常见，豪宅拿来租，一个月1.5万起，也没必要大惊小怪。
当市场充分发展的时候，市场划分就越来越精细，更多不同需求层次的消费者就能被更加贴心地满足。
万科的“翡翠书院”，对于普通消费者来说确实贵，但万科这次瞄准的是高端的租赁需求。这部分目标消费人群，一万五的月租金贵吗？并不。
还有一个基础的经济学常识是，市场是双向选择的。产品定了价，总要有消费者认可才能成交。
比如说，雅漾喷雾的成分只是水和氮气，300ml卖到180人民币，还很受追捧。如果你跟你女朋友说，买这个玩意儿纯属糟蹋钱，买瓶2块钱的农夫山泉来喷效果是一样的，我猜她大概率会给你一巴掌。
农夫山泉和雅漾喷雾当然是不一样的，同理，租房子和买房的交易逻辑也不一样。租房行为相对于买房而言，少了推波助澜的投资属性，如果租赁产品大幅度偏离其价值以及需求人群的心理预期，结果很可能就是租不出去。
作为一家上市公司，万科又不傻，自己又没有垄断北京的租房市场，没有理由去胡乱定价，你也没必要替万科操这份心。
从人性的角度分析，这次大喊着万科抢劫的人，可能一直寄望于租赁市场解决住房问题。
人们喜欢以营利来评判一个企业的能力优劣，但当这个企业介入到自己劣势的领域时，人们又要求企业注重社会公义。
尤其在房地产领域，这两年做大做强的房企常常成为人们吐槽的对象。房企当然需要自觉承担社会责任，但是我们也要明白，单靠企业一方的力量是无法解决当前住房矛盾的。
作为北京市首个全自持项目，同时也是全国首个高品质自持住宅，翡翠书院可以说是万科作为行业龙头，积极践行租购并举相关政策的标志性产品，具有重要的示范意义，这已经是万科作为一家企业，为租赁市场的发展做出的贡献了。
在万科等房企的带动下，我们可以预见，将来还会有更多房企推出更多满足各个需求层次的租赁产品出现。
总而言之，精耕细作的产品租一万五，没什么好焦虑的。如果有一天，那些一夜出图纸、三个月开盘、五个月盖完的产品都要租一万五了，到时咱再一起哭。
