全市首发:崂山区为全装修住宅发展“定规矩”

全市首发崂山区为全装修住宅发展“定规矩” 

崂山区全装修住宅工程质量管理及验收交付办法

第一章　总则

第一条为认真贯彻落实《山东省房地产业转型升级实施方案》、《中共山东省委山东省人民政府关于切实加强和改进城市规划建设管理工作的实施意见》，加快推进我区新建住宅工程全装修工作，推进建筑工业化和住宅产业现代化，加强全装修住宅工程质量管理，提高住宅建设品质，规范全装修住宅工程验收交付和参建单位质量行为，依据《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房[2002]190号）、《全装修住宅逐套验收导则》、《建筑设计防火规范》（GB50016）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）、《建筑内部装修防火施工及验收规范》（GB50354）、《建筑装饰装修工程质量验收标准》（GB50210）、《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327）、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）等有关现行规范、标准，结合《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《山东省建筑装饰装修管理办法》（山东省人民政府令第208号）、《山东省房屋建筑和市政工程质量监督管理办法》（山东省人民政府令第308号）、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》等法规规定及我区实际，特制定本办法。

第二条本办法适用于崂山区行政区域内新建商品住宅全装修工程。非商品住宅项目、保障性住房项目和旧村改造安置项目可参照本办法实施全装修。

第三条崂山区城乡建设局按照规定的职责负责住宅工程全装修的质量管理及验收工作。住宅工程全装修建设还应符合发展改革、规划、消防、市场监管、房地产管理等有关部门的管理规定。 

第四条本办法所指的住宅工程全装修（以下简称全装修）是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。

第五条建设单位是实施全装修的第一责任主体，对全装修质量负首要责任，并负责全装修质量保修、售后服务以及组织相关责任单位协调处理工程质量问题等工作。

设计单位应当严格按照法律、法规、工程建设标准和合同约定进行全装修设计，对设计质量负责。

施工单位应当严格按照施工图设计文件、施工技术标准和合同约定进行全装修施工，对施工质量负责。

监理单位应当严格依照法律、法规以及有关技术标准、施工图设计文件和合同，采取旁站、巡视和平行检验等形式实施全装修监理，对施工质量承担监理责任。

全装修严格执行建设、设计、施工（总承包单位及全装修分包单位）、监理等各方责任主体项目负责人质量安全责任规定，严格执行质量终身责任“两书一牌”制度，强化项目负责人的质量安全责任。

第六条住宅工程全装修建设除符合本办法的规定外，尚应符合现行有关国家规范、标准等的规定。

第二章　设计

第七条全装修要本着简洁、实用、注重满足不同消费需求的原则，以市场为导向合理确定装修标准。建设单位应当委托具有相应资质的设计单位进行装修设计，设计单位应出具完整的全装修施工图设计文件，对住宅工程应当提出质量常见问题防治重点和措施，对容易产生开裂、渗漏的关键部位和环节，提出具体的细部构造和节点做法，设计深度须满足住宅工程开裂、渗漏防治的施工需要。

全装修施工图设计文件应按规定经施工图审查后方可实施。任何单位不得擅自变更经审查的施工图设计文件，确需变更的，严格按规定履行变更手续后方可用于施工。

第八条全装修设计应在主体分部工程施工前完成，与土建安装进行一体化设计，做到相互衔接、紧密配合。装修设计应符合《住宅建筑规范》（GB50368）、《住宅设计规范》（GB50096）及《住宅室内装饰装修设计规范》（JGJ367）的要求。

第九条全装修设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能。当涉及规划变更时应按规定办理变更手续，涉及主体和承重结构改动或增加荷载时，必须由原结构设计单位或具备相应资质的设计单位核查有关原始资料，对建筑结构的安全性进行计算核验确认。

第十条全装修设计应严格执行现行《建筑设计防火规范》（GB50016）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）等规范。住宅装修设计安全因素要把防火设计放在首要位置。

第三章　材料

第十一条全装修所用材料的品种、规格和质量应符合设计要求和国家现行标准的规定，要结合崂山区沿海地区的气候环境特点合理选用装修材料，避免因材料选用不当在使用过程中引起受潮发霉等质量问题，倡导优先选用节能、抗裂、抗渗、防霉性能好的建筑材料，禁止使用质量不合格、国家明令淘汰的材料。

第十二条全装修应当采用绿色环保、防火阻燃的材料，且符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）、《建筑设计防火规范》（GB50016）、《建筑内部装修设计防火规范》（GB50222）等国家标准的规定。

第十三条所有材料进场时应对品种、规格、外观和尺寸进行验收。材料包装应完好，应有产品合格证书、中文说明书及相关性能的检测报告；进口产品应按规定进行商品检验。材料进场应按青岛市有关规定实行建材（产品）联合验收制度，落实建材（产品）进场验收各方主体责任，严格履行材料进场验收程序。需检测复试的材料应提前进场，严格见证取样和送检见证制度，按规范要求进行取样送检复验合格后方可使用，未经检测或检测不合格的建材（产品）严禁在工程上使用，严禁“未检先用”。

第十四条全装修所使用的材料应按设计要求进行防火、防腐和防虫处理。

第四章建设手续及承发包管理

第十五条建设单位在项目审批、核准或备案时应将项目全装修所需资金纳入项目总投资。建设单位应当将住宅工程中的全装修工程一并发包给住宅工程施工总承包单位，随主体结构工程一同办理质量监督和施工许可等开工手续，手续上标注“工程含有全装修”字样。

第十六条全装修统一纳入总承包管理，建设单位不得将全装修进行肢解分包。总承包企业具备施工能力的可自行施工全装修工程，也可分包给具备相应资质的装饰装修施工企业，并对全装修工程的施工质量安全负总责。承揽全装修分包工程的企业不得再行转包。

第五章　施工

第十七条建设单位应全面负责住宅工程全装修的质量管理，不得以任何方式要求设计、施工等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量；建设单位按照合同约定提供的建筑材料、建筑构配件和设备应当质量保证资料齐全，质量合格且符合设计文件和合同要求。

第十八条为保证全装修施工质量，建设、施工、监理单位应加强对主体施工质量的控制，严格控制建筑物几何尺寸，使其符合设计及规范要求。全装修工程施工前，全装修实行分包的，土建施工单位与全装修施工单位应进行交接检验，并办理交接手续，主体结构质量不合格的不得进行装饰装修。

第十九条全装修施工单位应当严格按照相关标准规范和设计图纸组织施工，应当认真编制施工组织设计，并对工程质量控制的关键环节、重要部位、质量常见问题等编制专项施工方案，经企业技术负责人审查、总承包单位技术负责人审核、监理单位总监理工程师审批后实施。施工单位应加强装修材料和施工质量管理，积极推行住宅装修工业化，倡导“工厂化生产，现场化装配”，提高效率，缩短工期，保证质量，降低造价。

第二十条监理单位要以质量控制为主要目标，对全装修施工全过程进行监理。要认真编制监理规划和监理实施细则，对施工组织设计和专项施工方案进行审批，并对其落实情况实施监理。监理企业要严格每道工序的检查，重点加强对全装修材料进场、隐蔽部位施工、重要功能检测试验、分户验收等环节的监理。对关键部位、关键工序，应当按照规定实施旁站监理。

监理企业不得签署虚假审查或者验收意见，不得由他人代替总监理工程师、专业监理工程师签署审查或者验收意见。

第二十一条全装修施工过程中，应加强成品保护，严禁违反设计擅自改动建筑主体、承重结构或改变主要使用功能；严禁未经设计单位确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设施。

第二十二条全装修施工实行样板引路制度，严格质量标准，严格工序管理、严把功能试验关。住宅全装修工程应严格按照《青岛市住宅工程常见质量问题防治技术导则》的要求扎实开展常见质量问题防治工作，高标准管理，精细化施工，提升全装修质量整体水平。

第二十三条全装修应按照青岛市住宅工程质量分户验收控制要点相关要求，加强施工过程控制，提高施工质量。

第二十四条施工、监理企业应当同步收集整理全装修工程质量控制资料、监理资料，并对资料的真实性、准确性、完整性、有效性负责，不得弄虚作假。

第六章　检测

第二十五条全装修材料检测及施工试验按相关规范执行。

第二十六条全装修工程完工后，应按规定进行室内环境检测，检测结果应符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325）的规定，检测不合格的不得进行竣工验收。

第七章　验收与交付  

第二十七条全装修工程应严格落实住宅工程质量分户验收制度，进行分户验收复核，在竣工验收前，建设单位须组织施工、监理、物业等单位进行分户验收，并留存全面、真实、有效的书面资料备查。倡导建设单位在住宅工程分户验收合格后、竣工验收前开展业主开放日活动。

第二十八条全装修住宅房地产开发项目竣工，应当通过规划、工程质量、公安消防等法律法规规定的验收，并取得相关验收合格文件或者凭证。应当取得供水、供电、供热、供气、排水、通讯等基础设施投入使用的证明文件并报主管部门备案。相关专业经营服务单位应当按照规定及时向房地产开发企业出具基础设施投入使用的证明文件。 

第二十九条全装修住宅房地产开发项目竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当将各项验收合格和投入使用的证明材料于项目交付使用前五日在交房现场醒目位置公示，公示期限不得少于三十日。 

第三十条全装修住宅交付时建设单位应向购房者提供住宅装饰装修工程竣工图、室内空气质量检测报告、包含住宅装饰装修内容的住宅质量保证书和住宅使用说明书。

第八章工程质量保修

第三十一条全装修工程的最低保修期按照国家和山东省有关规定执行。施工企业对工程的保修期，自工程竣工验收合格之日起计算；房地产开发企业对其销售的商品房的保修期，自商品房交付购房人之日起计算，并在商品房买卖合同中载明。

第三十二条全装修工程在保修期内出现质量缺陷的，建设单位应当向施工企业发出保修通知，施工企业接到保修通知后，应当到现场核查情况，及时予以保修；施工企业不履行保修义务的，建设单位应当先行组织维修，维修费用由相关责任单位承担。

第三十三条因用户装修改造、使用不当等因素造成的质量缺陷，不属于工程质量保修范围。

第三十四条全装修工程在保修期限内出现质量缺陷的，建设单位应当按照有关法规规定及合同约定履行保修义务。保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担，业主可以将其委托给物业服务企业承担。房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修资金使用按《青岛市房屋专项维修资金管理办法（试行）》相关规定执行。　　

第九章罚则

第三十五条违反本办法规定的行为，法律、法规已规定法律责任的，从其规定。

崂山区城乡建设局会同相关部门按照职责分工对全装修住宅建设及交付有关违法违规行为进行查处，依据青岛市建筑市场主体信用考核办法加强信用考核管理。

第十章附则

第三十六条本办法自2019年1月1日起施行，有效期至2021年12月31日。