[摘要] 金九银十已过，一年当中传统的营销旺季也低调退场，今年10月份青岛的新房成交环比9月下降了近20%，且以西海岸和胶州这两大新房存量较大的区域市场为主。
金九银十已过，一年当中传统的营销旺季也低调退场，今年10月份青岛的新房成交环比9月下降了近20%，且以西海岸和胶州这两大新房存量较大的区域市场为主。
然而，很多购房者只看到了胶州销量排位有所提高，位居月销量排行第二，却忽略了相对下半年的八九月份，胶州10月的新房成交量其实也是下滑的，各大售楼处的客群来源也日益收窄。
在过去的一月当中，胶州新房市场的价格波动相对较大，少海区域比较典型：
中洲半岛城邦也由原均价9500元/㎡调至均价8500元/㎡，且特价房还有甚至低至7000元/㎡；
小高层由原先均价10800元/㎡调至均价9000元/㎡，且有部分房源单价低至8千多。
胶州主城
而临近少海区域，位于胶州城区的某新盘上半年的毛坯均价最高点至15000-17000元/㎡，在下半年调整至均价12000元/㎡；10月底又由均价11000元/㎡一下子调至8000元/㎡！
主城新盘的这波价格调整，在销量上有直接的带动。但是，直接引发的不仅仅是前期已购房业主们的“提前维权”，这还没交房就开始质量维权的根本原因还是这房价闹得！然而，更大的影响是购房者对于胶州市场的进一步观望：“价格调整这么大，下一个楼盘还远吗？”
问：胶州降价了，反而无人买账？!
胶州新房价格在去年达到了历史高点：胶州少海区域新房价格更有甚者一度达到了单价16000元/㎡，胶州开发区大部分新房均价在13000元/㎡，都与高新区持平了……价格虚涨的太多或太快，往往经不起市场的考验。尤其是：胶东机场、上合峰会、跨海大桥、青大胶州校区、撤市划区等等各种所谓的噱头已经被中介和置业顾问提前炒作，甚至是过分炒作，这些原本会对区域有一定带动性的利好一旦被市场提前过度利用，在后期市场遇冷时会分外乏力，即使利好落地，也难起大的波澜。尤其是胶州作为一个不限购区域，本身的市场存量已经很大，在未来五六年的时间里都不会出现供需关系的紧张，且目前该区域购房客群基本靠外地购房者来支撑，基本靠外拓临沂等青岛周边城市的购房者来填补市场空白，客群的局限性和市场购买力有限使胶州市场整体观望情绪浓厚。
问：胶州开发区会跟进降价吗？
胶州少海区域这波价格调整，产生辐射影响的不仅仅局限在单一区域。胶州开发区这一投资热度较高的区域在今年房价变化并不明显，荣盛锦绣外滩率先由精装改毛坯销售，降低购房门槛率先跑量，而其远洋御城、花样年等大体量楼盘的价格到目前为止相对维稳，但进入10月份各大售楼处也是门可罗雀，年底前的消化难度较大。如果以目前的销售形势下去，估计也不会坚守太久，毕竟这里没有所谓的“放开限购”和新的卖点来进一步刺激客群涌入。现在的胶州开发区新房市场不是不想降价，而是缺一个“领头羊”！谁会跑得快呢？
问：下一个会是胶南吗？
胶南和胶州这两大区域，因新房市场存量较大，购房者群体和需求相似，而被广泛对比。很多置业者最近在我们的社群中也频繁提出疑惑：下一个跟进大幅价格调整的市场会不会是胶南？其实胶南和胶州还是有着本质上的区别的，首先，过了灵山湾区域，胶南的新房价格市场区域划分还是较为明细的，从东向西递减，且一直没像去年的胶州虚涨那么多；今年年底前，胶南区域新盘新房源入市量大，会有激烈的价格战，但大幅降价不现实，西海岸整个大区域从去年一直限购到最近放宽一些企业员工的购房社保条件，及变向放宽一些落户条件等，有力地在市场放量的同时也适当地放进一批购买力入场，有利的平衡市场供需之间的关系。且胶南边缘区域的新盘还有西客站这个交通利好对山东异地购房者有着直接性的吸引。
问：买房，何时出手？
进入十一月，青岛楼市何去何从？目前购房者观望情绪浓厚，但这观望的背后，是购房者对市场的细微变化的观察，现在经济下行压力加大，各地楼市普遍偏冷，让楼市回暖是一个趋势，我们也能看到各地在适当的推出一些政策来增加一部分购房需求。所以很多购房者在当下愈加谨慎是对的，尤其是今天上午，央行已经宣布“小幅降息”5个基点，直接会对11月20日的LPR利率产生影响，估计年底前5年期以上的LPR房贷利率会有小幅下调。
年底前，我们可以观望，但是对于自住类的购房者，尤其是置换的购房者不要停止自己看房对比的脚步，合适的房源比合适的时机更难把握，尤其是青岛的主城区；而对于纯投资的购房者而言，缓缓吧，你现在买了又不是短时间之内就能迅速变现，也不是能立即交房实现租金收益，何苦急于一时呢？
