[摘要] 地下空间的开发利用已成为城市发展的重要趋势，而为地下空间办理不动产权证可以充分体现空间价值，为地下空间运营、资产运作提供更加广阔的操作空间。但放眼山东乃至全国，地下空间绝大部分存在于地下负一和负二层，并且多数为整体办理不动产权证。
青岛日报2020年10月6日1版
针对地下负三层及以下空间，规划、不动产登记等部门流程再造，在青岛国际院士港试点项目取得突破——
“生命药洲”有了不动产权证
地下空间的开发利用已成为城市发展的重要趋势，而为地下空间办理不动产权证可以充分体现空间价值，为地下空间运营、资产运作提供更加广阔的操作空间。但放眼山东乃至全国，地下空间绝大部分存在于地下负一和负二层，并且多数为整体办理不动产权证。
地下负三层及以下空间如何分层办理不动产权证？没有经验可循。目前，青岛虽对地下空间国有土地使用权的含义、范围有了统一规定，但此前对其使用权及建筑物所有权登记尚没有相应的规范、规章。
记者从李沧区获悉，通过市自然资源和规划局、市不动产登记中心、市自然资源和规划局李沧分局现场办公、分期验收、测验合一等方式进行流程再造，将青岛国际院士港生命药洲作为试点项目，于6月29日为项目的两栋建筑的地下6层共6．4万余平方米地下空间分层办理了不动产权证，在全省乃至全国范围内开创了先河。
流程再造：
分期验收、测验合一
青岛国际院士港生命药洲是山东省重点项目、山东省新旧动能转换重大工程首批优选项目。项目充分利用地下空间，除停车功能外，还将商服配套、智慧仓储、产业大数据中心等产业配套功能，由传统的地上转入地下布局，将更多地面空间提供给生产制造、植被绿化等，营造更好的城市环境，促进空间集约利用，形成功能性、实用性、景观性统一的立体空间体系。
生命药洲9、10号楼已完成规划、消防验收和竣工备案，为不动产权证的办理创造了前提条件。
“办证的前提是需要所有的验收都结束，当时面临的问题是，项目的1－10号楼是一个整体的工程规划许可证，正常情况下，一个规划许可只能对应进行一次竣工规划验收，并且需要项目全部竣工后才可以进行。但当时，1－8号楼尚未完工。”项目建设运营单位青岛融海国有资本投资运营有限公司项目部工作人员丁奇全程参与了办证，“经过向规划部门的咨询沟通，我们得知可以申请分批次验收，因为9、10号楼与1－8号楼的地下工程是相对独立的，而且满足规划、消防、竣工验收等要求。”
李沧区委区政府高度重视生命药洲地下空间分层办证工作，区委主要领导亲自研究，分管区领导多次调度推进。市自然资源和规划局李沧分局决定将生命药洲作为试点，作为工作重中之重，成立了由分局主要领导挂帅、分管领导和业务骨干组成的工作专班，并通过邀请市自然资源和规划局相关处室现场办公，采取分期验收、测验合一进行流程再造，压缩项目审批时限，协助企业打通了地下空间不动产权证办理路径。
突破常规：
空间利用新形式下的新思路
生命药洲地下空间的开发利用形式具有诸多鲜明的创新和特点，围绕产业需要进行规划设计和建设，例如GSP标准医药仓储系统、数据中心等。各类产业配套功能与交通、综合管廊等功能在地下有机布局结合，并且互相连通。这些新特点也为不动产权证办理带来了新挑战。
根据《青岛市地下空间国有建设用地使用权管理办法》，地下空间国有建设用地使用权实行分层登记，即将地下每一层作为一个独立宗地进行登记。
“生命药洲地下空间互相连通的特点，导致它不能按常规办理不动产分层登记。像这次办理的9、10号楼，地下每一层、以及各层之间都是连通的，没有明显的共有部位，而分层办证按规定首先需要明确共有部位和分摊，且不能随意进入内部空间，以免后期引起纠纷。”青岛融海国有资本投资运营有限公司项目负责人蔡雷说。
融海公司通过与市自然资源和规划局李沧分局、市不动产登记中心多次对接，决定按照以下思路展开相关工作：先推进土地手续，实施土地、建筑物测绘，签订土地合同等，明确地下空间使用权；同时压茬沟通推进产权证分层办理。
“李沧是第一个吃螃蟹的，没有先例可循。市自然资源和规划局李沧分局一直帮忙协调，每次从市局开会回来，都会叫着融海、勘察测绘单位再将办证思路理清。前前后后开会研究了十几次，基本一周两次。”丁奇说。
6月22日，市自然资源和规划局召集市局总经济师、李沧分局、确权登记处、法规处、审批处及市不动产登记中心明确了地下空间不动产权证办理意见：市不动产登记中心将该地下空间设定为一宗土地，地下一至六层分摊共用该宗地，将地下的六层建筑物分别对应进行入库登记。
在明确了办理意见后，融海公司立即与市不动产登记中心沟通地下空间共有部位分摊问题，会同测绘单位研究编写分摊细则，最终确定将产业功能设施区域计为建筑面积，将各处空间的连接区域、公共车道等作为共有部位进行分摊，对该地下六层建筑物按层划分为六个不动产单元进行测算，突破了不动产权证不能分层办理存在的障碍和技术难题。
冲刺办证：
7天拿到不动产权证
在不动产权证办理过程中，市自然资源和规划局李沧分局、市不动产登记中心给予了倾力指导和支持，会同融海公司、勘察测绘单位协调沟通、提前谋划，充分考虑后期可能遇到的问题，分别提前准备好相关的测绘成果和资料，为最后的冲刺办证奠定了坚实的基础。
“地下空间土地测绘过程中，因为要用坐标计算面积，测绘要精确到每一处空间的界址点的坐标，工作量非常大，大约有1500个界址点，市勘察测绘研究院的十几名工作人员测了整整一周时间，而平时办土地证界址点也就20个左右。”丁奇说，“6月22日以后，办证之路十分顺畅，各部门给予了巨大的支持和付出，市不动产登记中心相关处室专门安排了人员，集中力量特事特办，晚上和休息日经常加班。”
最终，在各相关部门的共同努力下，融海公司于6月24日拿到了地下空间的土地证；紧接着，市不动产登记中心利用端午节三天假期，将测绘成果全部审核完毕，6月28日完成实测绘成果入库，6月29日顺利向融海公司核发6个不动产权证。
“生命药洲作为新型产业空间，实现逐层分割办证后，无论对产业运营、入驻企业分割使用或出租，乃至后期的出售等，都提供了更加灵活、广阔的操作空间；同时，也能充分反映地下空间的价值，为资产运作和保值增值创造前提条件，提高资产综合收益，形成产业运营、资产管理、金融运作的良性循环。”青岛融海国有资本投资运营有限公司负责人李珂说，“目前，生命药洲的1－8号楼已完工，正在组织验收，条件成熟后也将进入办证环节。从远期看，土地集约利用、地下空间开发是必然趋势，通过生命药洲的实践和先导示范，也能吸引和撬动社会资本进入地下空间开发运营领域，汇聚和释放出更大动能，助推城市持续发展和转型升级。”（青岛日报／观海新闻记者周伟通讯员王潇）
