[摘要] 从2021年1月日起，《中华人民共和国民法典》正式开始实施，作为新中国第一部以法典命名的法律，涉及我们生活的方方面面。
从2021年1月日起，《中华人民共和国民法典》正式开始实施，作为新中国第一部以法典命名的法律，涉及我们生活的方方面面。房子作为居住的主要场所，房屋所有人所享的权利和义务，《民法典》也做了详细的规定。那么，在《民法典》实施之后，这些权利和义务发生了哪些新变化？山东运策律师事务所韩磊律师告诉记者，最主要的变化体现在《民法典》中明确了居住权这个新概念。
新规：居住权到底是指什么？
《民法典》第十四章第三百六十六条明确规定，居住人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有房产证，也可长时间乃至终生居住。
对于居住权，曾有人这样理解，是不是卖房前把房租出去，卖房后租约没到期，新房主不能赶租客。韩磊律师明确指出，这样的理解是错误的，居住权并不是租赁权。韩律师给记者举了一个例子：有独居老人长期受一位保姆照顾，老人担心自己去世后保姆无家可归，便可以和她约定，自己去世后她仍可住在房子里。等老人去世后，子女可以通过继承获得房屋的产权，但不能赶走保姆，这种情况下保姆获得的就是居住权。
那么，居住权是不是口头约定，或者简单签一份合同就可以实现？韩律师介绍，居住权的取得有两个必要步骤：首先须由房主以书面形式订立合同，第二步是要向登记机构也就是房屋产权交易中心进行登记，居住权才算正式设立。
提醒：有关居住权应早知晓
新设立的居住权，对我们的房屋买卖会产生哪些影响？韩律师提醒，有关居住权大家最需要注意的就是二手房买卖过程中，买方一定要去房屋交易中心查询，房子居住权的问题。“过去，房产交易只需要看是否存在抵押、是否存在租赁，而现在还要看是否存在‘居住权’。一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的‘负担’，房产交易必然受到影响。”按照法律规定，新业主即便获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实。
居住权的期限可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。当然，并不是长期居住就能获得“居住权”，必须要得到房产登记部门的登记确认。另外，居住权只能居住，不能出租，更不能买卖和继承。
应用：居住权可能用在这些场景
在产权之外加上居住权，让房子的所有问题变得复杂，是不是人为制造了麻烦？在业内人士看来，这样新规定可以解决不少问题。比如，前面韩律师提到的照顾老人的亲戚或保姆，在老人去世后可能无家可归的问题。当然还有更广泛领域的应用，例如婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等场景。
首先，是在婚姻财产约定方面，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。其次，是在公租房领域的应用，未来可能会通过“居住权”加以确认。目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。
除此之外，在以房养老这一领域同样适用。这几年，“以房养老”问题层出不穷。所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，在老人去世前这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。
延伸 ：买卖交易引入律师见证
相关机构调查数据显示，2010年至2018年，我国房产交易纠纷案件总量1288491件。仅2018年，房产交易纠纷案件数就达到了30万件。房产交易过程中的法律问题，往往涉及多个方面，且具有很强的专业性。如何杜绝房屋交易中的风险？眼下已经有专业机构引入专业律师来帮忙。例如在贝壳找房，就引入第三方律师，免费为买卖双方提供法律咨询，并由特约律师出具有法律效力的见证书，让买卖双方通过贝壳合作品牌的房产交易更安心。
在实际交易过程中，由于查封抵押刻意隐瞒、共有权人争端等原因导致的风险事件也并不少见。在服务中心引入律师见证，以律师事务所和律师的名义，对律师本人亲眼所见的、具体的法律行为或其他法律事实的真实性作出证明，并向客户提供《律师见证书》，保障买卖双方的权益。贝壳找房鲁东省区总经理赵阳介绍说：“律师见证书有效的实现了客业交易合规真实性的核实和确认，同时也降低了未来履约过程中的风险，明确了权利义务，保证合同有效履行。”
风险：二手房买卖三种风险要当心
《民法典》中有关居住权的新规定，让买卖二手房又多了一条需要防范的风险。在二手房交易中，还有那些经常出现问题的环节呢？韩律师提醒大家可以在以下三方面进行防范。
1、买卖双方毁约。二手房交易中，买卖双方毁约的可能性大小一般取决于二手房市场的交易行情。当房产市场处于上行状态时，受房屋可能涨价预期的影响，受利益因素驱动，卖方毁约的可能性较大。反之，当房产市场下行时，受买跌心理预期的影响，在利益因素驱动下，买方反悔的可能性较大。此类风险除了诚信因素外，在法律上的防范主要依赖法律专业人士在拟定合同时，设计相应的违约责任条款予以规制。
2、房屋过户。这是在二手房买卖过程中最容易出现问题的环节。有的房屋可能存在二次抵押，在交易时就无法正常过户。目前青岛执行的限购政策，也让房源存在无法过户的可能性。另外，目前还有大量自建房、公租房、经济适用房等法律不允许交易或者交易受到限制的二手房。对于此类不允许交易或交易受到限制的二手房，许多社会公众对其法律性质和交易限制条件并不十分了解，但这些房产中不乏物美价廉，极具性价比或者极具居住使用价值的房屋。买方往往从自身条件、居住使用的角度考虑仍然打算购买此类房屋。此时双方所签订的交易合同极有可能属于无效合同。一旦双方为此发生纠纷，常常给买方带来极大的法律风险。
3、婚姻纠纷。一些二手房直接登记在夫妻双方名下，但大部分二手房登记在夫妻一方名下，仍然属于共同房产。因此在办理二手房交易事项时，一定要充分了解待交易房产的权属状态、出卖人的婚姻状况，必要时许由出卖人出具相应的书面承诺，对此设置必要的违约责任条款。
这些新变化你要了解
除了明确了居住权，《民法典》第四百零六条明确规定房子在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
这条规定对于增加二手房的流动性是重大利好。未来，很有可能具体的操作办法就是：有按揭或者抵押的房产过户时同步就直接转按揭给下家了，省掉了上家先还清贷款，下家再贷款，再过户的繁琐程序，把一系列程序同时一步就完成了。不过在实际操作中，例如多次抵押的房产如何处置，抵押权如何转让等一系列问题，韩律师也提醒，还需要进一步的细则出台。眼下二手房交易过程中，还是需要卖方先解押，才能顺利交易。
观海新闻/青岛早报记者刘鹏
