[摘要] 济南作为山东省会城市，尤其是2019年以来从“省会战略”到“让济南这个山东龙头扬起来”，从“携河北跨”到新旧动能转换
济南：“强省会”时代下的济南楼市未来发展潜力较大
济南作为山东省会城市，尤其是2019年以来从“省会战略”到“让济南这个山东龙头扬起来”，从“携河北跨”到新旧动能转换，济南开始步入“强省会时代”，2020年实现GDP突破万亿。济南至此实现了历史性突破，跨入了万亿俱乐部。对省内外尤其是省内人才的吸引力越来越大，济南2020年成交788.4万㎡，同比增长17.8%，增幅较大，济南目前执行限购限贷政策，二套房首付比例高达60%，不可谓不高，改善型需求受到限制，但市场规模仍出现大幅增长，说明刚性需求旺盛。
2020年济南商品住宅均价15068元/㎡，同比下跌2.6%，成为近五年唯一出现回落的年份，房企多采用“以价换量，现金为王，落袋为安”的策略，用低价吸引市场的刚需，对于刚需客户，价格是非常敏感的要素，尤其是受到年初疫情的影响，二季度企业采用各类手段吸引客户，多以降价促销为主，以保持一定的市场规模，下半年随着市场规模的逐步恢复提升，价格有所回升，印象比较深刻的是张马片区，随着片区内在售房源越来越少，年底的时候多数楼盘可选房源较少，房价坚挺，离地铁最近，可选房源最多的中建蔚蓝之城价格明显提升。
2020年济南主城住宅用地成交规划建面1281.7万㎡，同比下降15.4%，其中历城区宅地市场成交340.8万㎡，占据总成交量的四成多，远高于其他区域，后续仍为重要的供应地。2020年楼面价稳步上涨，在面粉涨价的前提下，面包很难降价，而且济南作为省内领头大哥，人口输入是源源不断的，刚性需求和改善型需求能持续增长，但在“房住不炒”的大基调下，房价出现大涨的可能性很小。
在经历了2019年和2020年大半年价格低迷的情况下，2020年市场规模提升明显，2021年济南市场将如何走向，在推出一系列城市利好、落户放松的基础上，济南对周边县市的吸引力越来越大，大量人口的输入必定会带来更多的购房需求，但是随着购房者对产品质量的关注，也要求市场能提供更多高质量产品。
青岛：人才政策加码管理细化，未来机遇挑战并存
经历波折不凡的2020年，青岛的商品住宅成交总量与2019年基本一致，维持在较高水平，一季度受疫情影响明显，而后半场不断发力最终同比保有增量。价格方面主城区与辅城明显分化，市北、崂山等核心地区价格稳中有涨，楼盘去化相对容易，而周边区县如胶州、即墨等地同比下降，区域内楼盘优惠促销政策频现，房企以价换量稳定现金流。在提出学深圳赶深圳口号以来，青岛这一年楼市相关政策不断出台，加强对全装修管理，对房地产市场管理的精细度不断提升，人才落户政策也接连密集出台不断加码，到12月底一次出台六个文件强化青岛创业城市建设、提出进一步放开落户，体现了青岛人才强市、创业强市的决心，也为留居青岛的建设者们增加许多城市温情。从年初提出加强人才住房建设和管理，全年筹建不少于十万套的任务以来，到人才住房实施细则发布，对市场影响不小，其中城阳区共有产权政策表现尤为亮眼，持续发力使得城阳区商品住宅逆势而上同比成交增量稳居第一，高达73.9%。随着7月后城阳共有产权“零首付”取消且案场价格已出现上涨，后续政策影响力有所减弱。
据统计局数据2019年青岛常住人口新增10.5万，而宁波、长沙、西安、佛山都在20万以上，同为二线城市的吸引力差异一目了然，青岛人才政策在全国范围内对比吸引力相对较弱。当然青岛也在努力，比如青岛提出胶东一体化打造胶东经济圈、加速建设胶东一小时交通圈，将有利于扩大对周围城市的辐射和吸引。青岛对本省人口吸引力优势明显，身边的同事朋友大多数来自省内其它城市如潍坊、菏泽、枣庄等地，省内人口支撑力较强。春节期间外出就发现，地铁人流量、道路车流量较往常减少，但较往年春节有所增加。主要由于山东省内疫情形势稳定，省内低风险区域人员持健康通行码“绿码”可以有序流动，省内外来人员多选择了返乡过年，而省外及中高风险区域人员则积极响应就地过年。未来青岛如何吸引更多年轻人才，在同类二线城市中脱颖而出，依旧有太多功课要做。
人才政策只是表象，再深究依旧是产业结构要持续优化。近几年青岛产业结构在持续调整优化，三产占比持续上升，2020年达61.4%，新兴产业占生产总值的比重正不断提升，互联工厂、个性化定制等新业态新模式不断涌现。青岛正在小步快跑，追赶先进。未来必须要多管齐下，深刻改变营商环境、整合各方面资源持续提升城市的竞争力和吸引力，吸引更多优秀人才。没有持续人口增量，房地产的潜在市场需求也无从谈起。而青岛十四五规划已经提出“世界工业互联网之都”口号，希望能依托自身深厚制造业基础，抓住下半场互联网风口，在“十四五”中奋力出击。
临沂：城区积极扩容，未来发展可期
在山东省2020年最新发布的空间发展格局中，临沂市位于省会、胶东、鲁南三大经济带的叠加地段，成为山东半岛继济南、青岛之后新的次中心城市。作为鲁南经济带的核心、首轮轮值的城市，临沂市研究确立了“东拓、西联、南融、北接、中疏”的区域战略，城区建设积极扩容提质，这能否重构房地产新格局？
主城区东扩：过去很长时间河东城区建设一直沿着沂河南北发展， 2020年临沂区域住宅成交均价中，河东区成交均价突破万元仅次于兰山区（含北城新区）。无论说“北上东进”还是说“两河时代”都体现出临沂对河东的期待，河东现在有个响亮的名字叫东城新区，河东定位于居住区和公共服务区，将会承接北城外溢的购房客群。
数据来源：CREIS中指数据
西城崛起：处于西部新城核心的义堂镇聚集了数千家中小企业，居民购买力较强。2020年西部新城房地产市场开始崛起，成交宅地规划建面117万平，溢价率达76.6%，本土房企房源集团以5261元/㎡的楼面价竞得的一宗义堂镇宅地达到区域最高价。纵观近两年市场发展，西部新城融入主城区的态势越来越明显，但片区缺乏改善型大品牌新项目，这也就不难理解为什么片区内中南、房源等新项目入市能够持续热销。
刚需向南：如果在临沂主城区寻找8000元左右的房子，可能唯一的选择就是去城南片区，在过去受制于拥堵的交通，自成的商圈，还有和老城的发展的脱节，城南片区一直是临沂中心城区的价格洼地。但是随着临沂火车站西迁、沂蒙路打通以及高架动工，2020年片区内儒辰玉兰公馆、青啤沂河美域等项目不菲的销售业绩，印证了城南片区吸引了越来越多刚需一族的青睐。
北城维稳：过去八年间，北城一二期新房均价从五千到现在突破两万大关，房价水平领跑临沂房地产市场。2020年片区内绿地、碧桂园、儒辰、中南等企业在售项目热度较高，开盘去化速度较快。随着北城三期的不断发展，区域供应量增长，2020年北城新区批售住宅面积145.55万㎡，位列第三位，市场供不应求状态得到有效缓解。同时在“房住不炒”政策指导下，去年9月，临沂首次实行“限房价、限地价、竞配建公共设施资金数额”办法予以调控地块出让，北城新区出现两限地块。在这样的背景下未来区域价格有望保持平稳。
潍坊：2020年楼市低开高走，价格平稳，高新区为置业热门区域
在2020年这不平凡的一年中，潍坊楼市也经历了起起伏伏。一季度受疫情影响较为严重，售楼处关闭、一些项目停工，3月份市场秩序陆续开始恢复，政府为保障市场稳定健康发展，出台支持企业发展政策，包括降低预售监管资金，A级以上信用等级的开发企业资金监管额度减半；延期交房等。二季度被压抑的需求开始释放，加之开发商适当让利促销，市场热度明显恢复，二季度开盘项目数量同比明显增加，三季度之后随着前期积累需求得到释放，四季度开盘项目数量有所减少，市场走向逐步企稳。从数据来看，2020年潍坊市本级商品住宅成交面积为667.43万㎡，成交均价为7789元/㎡，同比上升0.46%。2020年全年房地产市场整体呈现“先抑后扬、快速恢复、逐步企稳”走势。
图：2020年潍坊市商品住宅成交情况
数据来源：CREIS中指数据
据不完全统计，潍坊市区在售楼盘达250个以上，供应量大，市场竞争压力可想而知，区域表现分化也十分明显。2020年高新区、潍城区、奎文区位列潍坊各区域成交量的前三位，合计占比近六成。高新区近年来发展十分迅速，片区内歌尔、潍柴等龙头企业带动经济持续发展，配套不断完善，市场热度最高，为潍坊房价最高的区域，片区内品牌房企云集，中海、中南、世茂、旭辉银盛泰等企业均进驻，小编好几个亲戚2020年都选择了在高新区置业，从他们口中了解到选择高新区主要是看中片区内的商业和学校配套资源，未来区域发展潜力大。潍城区、奎文区为潍坊传统老城区，配套发展已经十分成熟，先天地段优势自然吸引众多购房者。
众所周知，潍坊是一座典型的“县域经济强，城区经济薄弱”的城市，潍坊GDP总量在山东排名第四，我们可以发现其县域实力非常强大，如寿光、诸城、青州等市GDP都排进了全国县域百强。县域经济实力强，自然就业机会就多，那么潍坊市区的吸引力就会比较弱，甚至有些县市的房价高于市区。小编生活在诸城的姐姐就表示，在诸城的工作机会很多，而且学校资源也可以满足教育需要，暂不考虑在潍坊市区置业。潍坊市区对周边县市人口虹吸效应不足，2019年潍坊市辖区常住人口仅213.92万人，市区人口相对较少，房地产市场需求以本地人消化为主。长期来看，人口是支撑楼市发展的重要动力，未来通过加快经济转型升级，提升民生保障，提高城市活力才是城市发展的基石，潍坊未来发展路径任重道远。
2020年潍坊房地产市场受疫情影响较小，但区域分化明显。全年房地产市场发展平稳，新房均价在8000元/㎡以下，与其它城市相比，潍坊房地产市场在山东可谓一股清流。
淄博：棚改热潮退却房价承压，市场竞争压力大
2020年淄博房地产市场受疫情影响，上半年走势稍显低迷，下半年有所回升，疫情初期项目开盘数量、销售量俱降，房价大趋势也是稳中有降。1月底至2月，淄博和绝大多数城市一样，项目供应停摆，拿证上市暂缓，售楼处或关闭或转至线上，线下销售渠道全面停滞，全市的经济状况也陷入低迷。自3月防控成效显现开始，购房者积攒的需求得到释放，年中至年底销量已大致恢复到与19年同期相当的水平，但整体房价仍有所下滑。除了西部新城区有高端楼盘入市拉高房价之外，各区绝大部分楼盘都维持在相同价位或更低。受疫情影响整体收入预期下滑，而对于购房者而言，价格因素最为敏感。于是一些楼盘在新推项目上降低了起售价，并且附加降低首付、低定金选房、存量房折扣、特价房、加推人才住房等优惠措施，在合理范围内变换营销策略，促进新房销售。在度过年初难关之后，年中经济恢复势头转向迅速，普通民众的买房热情回升，市场也有了一波回暖。但对于淄博这一三线城市来说，每年的人口以及购房需求都是基本稳定的。所以自从18年1月16日“棚改、拆迁鼓励实物安置，取消货币化安置鼓励”之后，缺少了大量资金注入的淄博地产市场，市场进入下降期。少了“棚改”这一大助力，大量的新房库存量将会面临更加巨大的去化压力，楼盘竞争压力也会加大。
前几年的棚改热潮被认为是推动楼市繁荣的主因，但不容忽视的返乡置业也是一大催化剂。在省内疫情形势较为稳定的形势下，春节期间各大房企楼盘都在积极营销，紧抓返乡置业这一节点，返乡优惠、春节礼包、首付分期等优惠政策齐出，尽力延续回暖的势头。2021年年初，淄博新房成交已逾7000套，超过2020同期前四个月的总成绩。
2021年初，新房市场回归正轨，表现远超2020年同期，但目前淄博楼市的状态仍然是供大于求，商品房去化周期较长，未来房企竞争压力大，房价承压。
结语
2020年“房住不炒”贯穿全年，山东各城市市场发展比较平稳，青岛、济南作为山东两座万亿城市，人口吸附力较强，2020年两城市房地产市场恢复速度较快，临沂、潍坊、淄博等三四线城市紧随之后逐步恢复常态。未来房地产政策整体仍将保持连续性和持续性，2021年“房住不炒”的调控总基调不会变。山东各城市将继续因城施策，提升城市能级，保障房地产市场健康发展。
中指研究院主笔分析师：郭晓锋，朱丽芬，吴江婷
