[摘要] 买房子，也需要积累经验。很多楼市小白刚开始买房感觉无从下手，也有很多买了房子的后悔到捶胸顿足。
买房子，也需要积累经验。很多楼市小白刚开始买房感觉无从下手，也有很多买了房子的后悔到捶胸顿足。
人生很漫长，有少年、青年、中年、老年几个年龄段，每个年龄段有每个年龄段该干的事，你在少年时绝想不到以后竟然窘到找不到对象，你在青年时也想不到中年时对失业的害怕和对人生的凑合，你在中年时依然想不到老年时对时间的煎熬和对余生的无望。
正是我们对于未来的不可知，才有了书籍、影视剧，有了老师的言传身教，这不仅仅是“过来人”的回忆，更是对看客们知识的赋予。
人生尚是如此，何况楼市。没有买过房子的人不配谈论楼市，只买过一套房子的人认知有限，只有在楼市里摸爬滚打很多年、从一套房换到N套房的“老油条”，才能真正传授一些实操经验，让第一次买房的人少走一些弯路、少掉一些坑、少花一些冤枉钱。
而我，作为一个楼市里的新“油条”，再加上和一些“老油条”长年累月的交流学习，总结出来了5条买房经验，现诚心分享给大家。但愿买房的你，不要再犯这5种错误。
一味地看跌房价
我写房价下跌的文章是获赞最多的，写房价上涨的文章是被骂最多的。究其原因，通过买房子获利的人都在闷声赚大钱，一听房价上涨就叽叽喳喳的多半是没有买房的。
过去十多年里，混得最失败的就是一味地看跌房价的人。未来十年，虽然房子暴利期已经结束，但混得最差的仍是一味地看跌房价的人。
近日郭树清多次表态，要警惕我国房地产的金融泡沫，房地产对中国经济影响较大。郭主席的意思是想让大家不要再在楼市里投资或投机，楼市的热度降低了，中国楼市和经济才能软着陆。
但你要理解为房价大跌、泡沫刺破就大错特错了。日本刺破房地产泡沫的教训深刻，中国绝不会走日本的老路。中国楼市泡沫破裂了，将是天崩地裂的一件事，将会波及每一个中国人，无论有房没房。
所以，房地产虽然是中国经济灰犀牛，但恐怕也得慢慢养着。
我认为中国的房价仍会上涨5-10年，增长率为中国经济增速，在这一段时间里调控政策不仅不会解除，还会更加密集的发布。城市之间轮流涨价，轮流加紧调控，让楼市再捎中国经济一段路程。当然，这其中一些城市房价出现暂时下滑是可能存在的。
5-10年后，中国经济改革了，工业技术水平上去了，楼市完成历史任务了，房价的上升期才会结束，那时很可能会出现经济上涨、房价维稳的现象，用经济增长、货币通胀把楼市的泡沫消化掉。
所以我说，未来十年混得最差的仍是一味地看跌房价的人，因为他们永远不会买房。
房价上涨后他们后悔，房价下跌时他们庆幸；房价上涨时他们寻找拐点，房价下跌时他们寻找谷点。找来找去，永远找不到他们需要的低点。
买房不考虑学区
很多人第一次买房时都很年轻，要么没结婚，要么是奉丈母娘旨意买房，没有孩子的牵绊，买房自然也不用考虑孩子上学的问题。
年轻人嘛，喜欢新房子，喜欢好环境，喜欢好的小区品质，喜欢吃喝玩乐的配套，喜欢步行上下班，喜欢大房子一步到位……因为这些爱好，年轻人第一套房选在了胶南、胶州、即墨，选在了台东、李村商圈，选在了东李、金山滩、夏庄；也因为年轻人所处的这个年龄段，他们不用也从来没有想过学区房的事。
作为过来人我告诉你，等你孩子上幼儿园时，你就开始焦虑了，就开始后悔当初买房为什么不考虑学区了。这不是你想不想的事，而是有一群幼儿园家长一直在喋喋不休的讨论这件事，这会让你质疑到不买学区房就对不起孩子。
为了避免你30多岁焦虑到寝食难安，为了避免你人到中年还得跟着中介小伙子、小姑娘后面看学区房，我建议你第一套房就开始考虑学区因素。
当然，让你考虑学区因素不是让你非得去市南中片买房，你只需要在你原来意中的区域稍微考虑些学区就可以。如果你原来打算在市北买房，那你可以考虑浮山后、启元区域；如果你原来打算在李沧买房，那你可以考虑李沧实验小学、在建青岛实验初中分校区域；如果你原来打算在城阳买房，那你可以考虑城阳实验一小、二小、高新区青岛中学区域；如果你原来打算在黄岛买房，那你可以考虑珠江路小学区域……
当然，有一点需要注意，对于在建、规划、未建的学校，要少看少听少信开发商的话，多看看政府发布的新闻，虽然有时政府的规划也不一定会施行。
一味地追求大
大房子，人人都喜欢；但买房子时一味地追求大，那你又错了。
为了一味地追求大房子，你往往在两个错误方向使劲，一是舍弃太多，二是用杠杆太多。
为了大面积的房子，在预算不变的情况下，你可能选了顶楼和底楼，选了老破大，选了商住，选了郊区，选了临高架和主干道的，选了差户型……
你为了大房子所舍弃的，可能正是房子的价值所在。我们可以做一个对比，小县城的房子为什么比大城市的便宜，你是愿意买小县城的大房子，还是大城市的小房子？
这揭示了房子的根本价值所在，房子的价值不在于房子本身的那堆钢筋水泥，而在于房子的附加价值。
房子都是钢筋水泥做成的，再破的房子都可以装修的好好的，可所在城市的配套、好楼层的阳光和静谧、新房子的环境和物业水平、住宅性质房子的学位和便宜的水电气、市区房子便利的交通和丰富的工作、小区中间楼座的小噪音和少灰尘、好户型的舒适感和得房率，没有这些特点的房子再大又有谁会青睐。
同样预算买到面积更大的房子，说明这个房子单价是便宜的。你现在捡了这个便宜，当你卖房时就会为这个便宜买单。青岛楼市这几年处于低谷，各种房子的抗跌性都表现出来了，优越位置的次新房依然受欢迎，价格也降得很少，别的房子就不是降多少钱的问题了，而是即使你降价了也卖不出去。
一分质量一分价格，卖房子的不傻，是你傻了。
这也是我一直建议大家五六年换一次房子的原因，你要一直持有优质资产，用你的折腾换来房子价值的提升。
为了大房子使用过多杠杆的事，我前段时间刚遇到一个。这个朋友是个个体户，在2017年效益好的时候贷款200万买了房子，去年公司倒闭了，今年房子已经被法院拍卖。
综上，你可以买大房子，但要买优质的大房子，否则还是老实本分的买个自己能够买得起的优质小房子吧。
一味地追求完美
接着上一段来说，有些人买房子时有“洁癖”，过度的追求十全十美，容不得房子有一点问题，也容不得别人说自己的房子有一点不好。
为了这个完美的房子，他们看完商圈看环境，看完环境看交通，看完交通看学校，看完学校看物业，看完物业看户型，看完户型看风水，看完风水还得看房东顺不顺眼……
“没有十全十美的房子，如果有一个各方面都好的房子，那么它一定有一个缺点，那就是贵”，中介常说的这句话是十分有道理的。这样完美的房子，多数已经超过了你的预算。
社会上有一种人赚不到大钱，那就是经常跳槽、看哪个工作都不顺眼的人。在楼市上也一样，你挑这挑那，嫌这嫌那，最终都把机会给错过了。人家干脆利索的人都开始买第二套第三套房子了，你还在挑第一套房子，你错过的不仅是升值的金钱，还有失败的人生，你说后不后悔。
所以，年轻人买房子一定不要一味地追求大，追求十全十美，追求一步到位，很多人本来买房子都是计划住一辈子的，但多数人10年之内就卖了，所以买一个现阶段适合自己的就是最好的。
切记，买房子追求的过多，往往失去的更多，尤其是对于第一次买房子的人。
不敢贷款
过去十多年，我听到最多的就是，当初我要是多买几套房子现在就发了。没有多买几套房子的原因多半是没有钱，没有钱的原因又多半是因为不敢多贷款。
每一个成功的炒房客，必然是运用金融杠杆的大师。在“房住不炒”的现在，使用金融杠杆炒房的方法已经失效了，但对买房者来说仍有警示意义。
很多第一次买房的朋友总是畏手畏脚，宁肯借遍亲朋好友付全款也不愿意贷一分钱，首付能付多高就付多高，为了少贷款宁愿买个“将就”的房子。我想说的是，你这种买房方法真的是错误的。
撇开别的不说，去银行贷款本身就是对房子的一次全方位审查，房子有没有被抵押、房子的具体建成年代、房子的买卖合同有没有问题、有没有过户到你的名下，这些银行都会调查的一清二楚，没有问题才会贷给你款。
网上经常有这样的新闻，全款买房后开发商迟迟不给你过户，因为开发商在银行用这个房子还贷着款，要是你自己买房使用贷款，开发商为了收款肯定会积极的撤押；还有的全款买了房子，结果开发商一房多卖，要是你买房用了贷款，开发商为了等你的贷款肯定会给你过户，这样打起官司房子产权还是你的，最不济损失的只是首付，而不是全款。
穷人拼命凑全款，富人拼命用杠杆，穷人拼尽一切付的全款，回流到银行反而被富人获了利。
我明白大家不敢贷款的根本原因还是自己的抗风险能力弱，害怕一旦收入有个风吹草动就还不上贷款。上面我也说过，我不建议过度加杠杆买房，但适度用下杠杆还是十分有必要的。
金融杠杆就像白酒，过量饮酒伤身，适量喝一点对身体还是有益处的；金融杠杆就像香烟，过度吸烟很不健康，偶尔吸吸还是可以调节情操的。
所以我建议大家买房时步子可以适度放大些，适度超前些，长期看金钱还是贬值的，收入还是会增加的，现在买了小房子会安稳一会子，后面会后悔一辈子。
好了，上面就是我总结的5条经验，叨叨了很多，但愿对你有好处。
