[摘要] 2021年，是“十四五”开局之年，房地产市场何去何从牵动每一个地产人的神经。
2021年，是“十四五”开局之年，房地产市场何去何从牵动每一个地产人的神经。
3月5日，一年一度的“两会”开幕，国务院总理李克强作政府工作报告，房地产方面坚持“房住不炒”的定位，稳地价、稳房价、稳预期，以促进房地产市场平稳健康发展，并延续经济工作会议中提出的要解决好大城市住房突出问题，首提尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
与此同时，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要(草案)》提请审查，实化量化“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务，针对房地产方面提出，完善住房市场体系和住房保障体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
一个是2021年短期重点工作，一个是中长期的规划和远景目标。结合宏观背景、货币政策、财政政策大背景，以及房地产内容表述的变化，我们试图探讨房地产政策新变化与市场未来的走向。
解决好大城市住房突出问题 被摆在重要位置
对比历年政府工作报告在房地产方面的表述，我们发现，2021年政府工作报告中对房地产方面的表述共142个字，相较于2020年明显有所增加，但相较于2017-2019年整体表述仍然较少，其中2017年时提及内容相对较多，约为230字。
2021年整体导向仍为“房住不炒”，并重点转向解决好大城市住房突出问题，尤其是要“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，房子将回归居住属性。
具体而言，房地产方面仍然贯彻“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，这是自2018年政府工作报告首次提出“房住不炒”后，连续两年再次重申。不同的是，2021年政府工作报告新增了“稳地价、稳房价、稳预期”的表述，现阶段地价、房价仍是不能触碰的红线。
市场一直关注的“房地产税”在2021年并未提及，实际上，在2018年和2019年政府工作报告连续两年在深化财税金融体制改革中提出“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”的表述，但自2020年以来已是连续两年未提及，我们认为房地产税暂时不会推出。
值得注意的是，今年政府工作报告再提“租赁”和“共有产权”，这是自2018年提出“培育住房租赁市场，发展共有产权住房”后再细化，具体表述为“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。”核心仍然在于帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
表：2016-2021年政府工作报告有关房地产内容
数据来源：公开资料整理
宏观政策不急转弯，房地产行业全面转向去杠杆
房地产行业作为中国经济的压舱石，未来走向与宏观政策关联度较高，讨论房地产行业政策走向，离不开宏观层面的讨论。
政府工作报告指出，2021年全年发展主要预期目标是国内生产总值增长6%以上。政策层面，今年要保持宏观政策连续性稳定性可持续性，促进经济运行在合理区间。在区间调控基础上加强定向调控、相机调控、精准调控。宏观政策要继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。
稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。
聚焦房地产行业，主要涉及两方面重要内容。
首先，保持宏观政策连续性稳定性可持续性，意味着宏观政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时效度，继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，进一步巩固经济基本盘。
此外，稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。保持市场流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。基于此，我们认为2021年央行货币政策或将松紧适度，持续深化金融供给侧结构性改革，银行业金融机构将把经营重心和信贷资源从偏好房地产、地方政府融资平台，转移到小微企业等实体经济领域。
现阶段房地产行业仍是去杠杆的重要领域，金融要去房地产化，房地产也要去金融化。预计未来房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，有序引导企业负债率、居民杠杆率逐渐回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
租赁市场将进入发展快车道
房地产政策层面，继续坚持“房住不炒”的定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。
热点城市继续坚持调控目标不动摇、力度不松劲。2021年以来，上海、杭州、东莞等热点城市相继升级调控，上海更是接连5次政策加码，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。
今年的政府工作报告对租赁市场着墨颇多，比如“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担”，以解决好大城市住房突出问题。
事实上，大城市由于供需失衡、投机集中等原因，导致住房问题依旧突出。未来土地供应势必要向租赁住房和共有产权住房建设倾斜，或将存在单列租赁住房和共有产权住房用地计划的可能。地方财政也将安排专项资金，全力支持租赁住房和共有产权住房建设。
针对长租房市场乱象，报告提出规范发展长租房市场，将促进租赁市场健康发展。降低租赁住房税费负担，租赁企业、租客均将受益，既能吸引更多市场化企业参与租赁市场运营，也能缓解新市民、青年人等住房难题。
在政策红利的刺激下，预计住房租赁市场将进入新一轮发展快车道，市场规模将持续扩容。在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上曾预测，政策关注重点在租赁。可以预见，随着房地产行业步入无增长时代，房地产开发企业将积极寻找第二增长曲线，租赁市场将成为重要领域。
新型城镇化仍是房地产行业制度红利
政府工作报告中有一个与房地产市场有关的内容，也是“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务之一。原文表述为“深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。”
这里面有几个关键词：新型城镇化、城市群和都市圈、城市更新。
完善新型城镇化，城市群和都市圈将成新一轮发展主体。截至2020年末，中国常住人口城镇化率超过60%，按照计划，2025年末常住人口城镇化率将提高到65%。2021-2025年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，意味着未来将有大约7100万人将由农村迁移至城镇，这一部分人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。
发展壮大城市群和都市圈，以人力、物力、财力等资源要素双向流动为抓手，促进区域一体化协调发展。目前，已经获批的19大城市群，承载了我国75%以上的城镇人口，贡献了80%以上的GDP。我们认为长三角、粤港澳、京津冀、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地，房地产市场份额或将向城市群和都市圈集中，强化行业新格局。
实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。存量时代下，城市更新再次成为房企绕不开的课题。根据政府工作报告，2021年计划新开工改造城镇老旧小区5.3万个，相较于去年增加1.5万个，并首次提出要提升县城公共服务水平，城市更新赛道或将延伸和下沉，未来市场空间将再被拓展。
表：2019年-2021年两会政府工作报告主要内容
数据来源：CRIC
宏观政策保持连续性稳定性可持续性，在操作上更加精准有效，不急转弯。聚焦房地产行业，政策层面仍然坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展，并围绕“解决好大城市住房突出问题”而展开，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦地市、楼市出现过热的征兆，短期内城市地价、房价出现非理性上涨，调控政策大棒必将尾随而至。部分热点城市未来不排除政策加码的可能性。
此外，从房地产企业第二增长曲线而言，租赁和城市更新将迎来新一轮发展快车道，这也是房企发展的机会点。未来五年，中国城镇化率仍有5个百分点的提升空间，新增城市人口将有望给房地产市场提供坚实的需求支撑，城镇化仍是房地产行业最大的制度红利。
值得注意的是，城市群建设仍是新型城镇化发展的重要组成部分，京津冀、粤港澳、长三角、长江中游和成渝这5大城市群或将成为新一轮发展高地。
