[摘要] 行业增速放缓叠加房企投、融两端调控力度的不断加强，企业投资和扩张动能相应降低。
2021年前三季度，市场整体销售表现分化，上半年特别是一季度，部分热点城市延续了去年末以来的热度，市场购房情绪升温提振楼市表现。
但二季度以来，受市场整体降温的影响，百强房企销售承压、单月业绩增速呈放缓趋势。三季度，百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期。截至9月末，有近半数房企目标完成率不及70％，四季度去化压力较大。
行业增速放缓叠加房企投、融两端调控力度的不断加强，企业投资和扩张动能相应降低。四季度，房企需加快开发、保证货量供应，加强营销和折扣力度、促进销售去化及现金回笼。
新常态下，规模房企整体战略需以谨慎经营为主，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。
下半年百强房企整体业绩表现不佳
2021年前三季度，中国房地产市场的整体销售表现呈现出一定的分化。
上半年特别是一季度，部分热点城市延续了去年末以来的市场热度，市场整体购房情绪升温提振楼市表现。但在房企货量供应不足、二三线城市市场降温，以及去年同期销售恢复、业绩同比基数回升等多方面因素的影响下，二季度特别是6月以来百强房企单月业绩增速呈放缓趋势。
下半年，百强房企整体业绩表现不及上半年和历史同期，7－9月单月业绩连续三个月同比下跌，且跌幅明显放大。
表：2021年前三季度百强房企业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
图：2021年1－9月百强房企单月操盘业绩表现及同比变动（亿元）
数据来源：CRIC
房企百强门槛持续增长TOP30保持优势
今年以来，在政策调控不断升级、部分城市市场调整的背景下，百强房企在各梯队销售门槛继续提升的同时，规模增速也呈现一定的分化。
其中，行业龙头房企继续增长稳健、保持规模优势，TOP10房企1－9月销售操盘金额门槛达到2138亿元，同比增幅最高达33％。TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升25．6％和19．8％，实现规模稳定提升。而TOP50房企销售操盘金额门槛仅保持在426．9亿元，门槛增幅低于其他梯队房企。此外，截至9月末TOP100房企的销售操盘金额门槛同比增长23．5％至173亿元。
图：2021年前三季度百强房企销售操盘金额入榜门槛及变动（亿元）
数据来源：CRIC
从企业表现来看，2021年前三季度多数百强房企相较去年同期均实现了明显的业绩增长。逾6成百强房企1－9月累计销售业绩的同比增幅在15％以上。其中，在TOP51－100梯队房企中，有21家房企累计业绩同比增幅逾30％。具体来看，融创、绿城、金地、招商蛇口、华润置地、旭辉等房企表现相对突出。但同时，截至三季度末除了龙头房企规模增速显著放缓外，百强房企中也有10家房企出现业绩负增长，企业规模分化持续。
图：2021年前三季度百强各梯队房企累计业绩同比增速分布
数据来源：CRIC、企业公告
近半数企业1－9月完成度不及70％
2021年，企业对业绩规模增长的总体预期延续谨慎的态度。从企业目前的目标完成情况来看，截至三季度末在披露年度业绩目标的近半数百强房企中，有近2成企业的业绩目标完成率在75％以上，其中7家企业目标完成率高于80％，业绩完成度较佳。具体来看，截至三季度末大发、滨江、绿城、首开、金地、景瑞、正荣、融信等房企的业绩表现较为突出，目标完成率在75％以上，预计全年大概率能超额完成业绩目标。
但同时，受下半年以来市场整体降温、企业业绩增速放缓的影响，百强房企整体的目标达成水平表现出一定的分化。截至9月末有近半数房企目标完成率不及70％，四季度去化压力较大。
图：2021年提出目标的规模房企1－9月目标完成率分布
数据来源：CRIC
表：部分规模房企2021年业绩目标及前三季度目标完成情况（亿元）
数据来源：CRIC、企业公告
随着融资“三道红线”、投销比管控等政策相继出台，房地产行业监管不断收紧。行业增速放缓叠加房企投、融两端调控力度的不断加强，企业短期偿债压力加大、投资和扩张动能相应降低。特别是下半年以来市场整体降温、企业去化表现不佳，房企整体销售承压。四季度，房企需要加快开发、保证货量供应，积极营销、促进销售去化及现金回笼，加快资金周转效率，实现稳健、高质量发展。
长期来看，目前规模房企整体战略需以谨慎经营、防范风险为主。未来房企经营逻辑将加速向“以销定投”转变，在开发和销售端也对企业的经营效率、供货节奏及去化效率提出了更高的要求。
同时，随着不同城市市场分化加剧，企业的销售策略需要更具针对性。在一线和热点二线城市积极供货推盘、提升周转效率。在需求不足、竞争激烈的低能级城市深化销售渠道，加强营销和折扣力度、加速现金回流。
随着前期高价地项目进入结算，房企整体的盈利水平下行已是行业趋势。未来企业也需持续关注产品升级，加强产品打造、提高产品适销性，以在日趋激烈的市场竞争中保持发展优势。
