[摘要] 四季度，大部分房企会更加谨慎投资，房企融资量或将持续维持低位。
三季度房企融资环境整体保持低位运行，央行表示房地产企业三条红线监管和房地产贷款集中度管理制度都已经进入常态化实施阶段，未来将继续完善房地产金融管理长效机制。
除此之外，国资委表态要继续做好央企的债务风险管控，可能对央企房企的融资监管会更加严格；央行、发改委等5大部门也联合发布了关于促进债券市场信用评级行业健康发展的通知，出手规范债券评级市场。
由于年初就开始严格执行房地产贷款集中度管理制度，因此房企的银行贷款融资增速持续走低。
据不完全统计，2021年前9月100家典型房企的融资量为10919亿元，同比下降21％。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38％，环比下降24％，融资额创2018年以来的最低水平。
展望四季度，预计维持当前的融资政策，同时在降杠杆主基调不变的情况下，大部分房企会更加谨慎投资，房企融资量或将持续维持低位。
三季度融资规模创2018年以来新低
在房地产贷款集中度管理制度的影响下，房企的银行贷款融资增速持续走低。银保监会公布的数据显示，截至7月末，银行业房地产贷款余额同比增长8．7％，增速创8年新低，低于其他各项贷款增速3个百分点；此外，根据央行公布的数据，2021年二季度末房地产开发贷余额12．3万亿元，同比增速2．8％，增速同样也是近10年来的新低。
开发贷增速的下滑也一定程度上影响了房地产的投资额，根据国家统计局数据，全国房地产1－8月的投资额累计同比增长了10．9％，增速为今年以来的最低值，其中8月单月的投资额同比仅增长了0．3％。
图：2016－2021H1
全国房地产开发贷款余额（单位：亿元）
数据来源：中国人民银行、CRIC整理
据不完全统计，2021年三季度100家典型房企的融资额为2872亿元，同比下降38％，环比下降24％，融资额创2018年以来的最低水平。从2021年各个季度的融资表现来看，呈现直线下降的趋势。今年以来融资政策持续保持收紧，房企融资受限；与此同时，三条红线进一步推动企业降杠杆，企业债务偿还力度加大，部分房企动用自有现金偿还到期债务，导致2021年上半年多数房企的筹资性现金流净额呈负，新增融资额持续下降。
图：2018年－2021年
三季度房企季度融资情况（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC整理
备注：1、外币融资统一按融资当月月末汇率换算为人民币，监测数据不含开发贷和一般银行贷款；
2、如没有特殊说明，本文所有的2021年三季度融资数据统计均截止至2021年9月24日。
从各个企业表现来看，仅有38％的房企三季度融资规模有所增加，规模减少的房企中有约64％的企业同比降幅超过50％。从梯队上来看，四个规模梯队的房企三季度的融资量均呈现同比下降，其中TOP11－30和TOP31－50的房企下降幅度最大，几乎腰斩，分别同比下降49．81％和49．91％至860．52亿元和476．85亿元，而TOP10规模的房企融资规模下降幅度为8．66％，降幅最小，在该梯队中部分财务状况相对优秀的房企发挥自身的优势，融资增长保持稳定，融资态度相对积极。
图：2021年第三季度
各梯队房企融资规模变化（单位：亿元）
数据来源：企业公告、CRIC整理
三季度境外融资成本受市场波动影响上升
从融资结构来看，2021年前9月，境内债权融资占比为50％，同比下降了3个百分点，境外债权融资占比为28％，同比微增1个百分点，资产证券化融资占比则同比增长了7个百分点至22％。分季度来看，第三季度境内债权融资占比最大，同比下降了3个百分点至54％，环比上升了6个百分点；而境外债权融资占比为24％，同比下降了2个百分点，环比下降了3个百分点，三季度美元债市场波动较大，房企没有融资窗口期，房企进行境外融资较为谨慎。
2021年第三季度，房企境内债权融资额为1560．58亿元，同比下降41％，环比下降13％；境外债权融资703．28亿元，同比下降41％，环比下降31％；在永续债方面，三季度无企业发行永续债；股权融资方面，发行的企业较少，仅有保利置业进行以股代息发行的的1．07亿港元再融资；在资产证券化融资方面，供应链资产证券化持续扮演房企重要的融资补充手段，三季度融资额为607．45亿元，同比上升4％，环比下降35％。
图：2018－2021年9月100家
重点房企季度融资方式比例
数据来源：企业公告、CRIC整理
从企业的债券类融资成本来看，2021年前9月的新增债券类融资成本5．36％，较2020年全年下降0．71个百分点，其中境外债券融资成本6．92％，较2020年全年下降0．91个百分点，境内债券融资成本4．19％，较2020年全年下降0．24个百分点。
一方面，TOP10房企碧桂园、保利、招商蛇口、万科等融资成本相对较低的龙头企业发行了数量较多的境内债，导致今年TOP10房企境内融资成本下降了1．69个百分点；TOP31－50的房企中首开、远洋、越秀发行了数额较大的债券，使得该梯队房企融资成本下降1．01个百分点。值得注意的是，房企境外发债成本分化持续，低成本的企业如中海、远洋等房企利率不到3％，而部分成本较高的房企则达到了12．5％。
表：2017－2021年9月房企境内外债券融资成本
数据来源：企业公告、CRIC整理
单月来看，2021年前9月房企单月的融资成本走势相对平缓，到9月有所“翘尾”。三条红线以来，整体的融资环境维持收紧的态势，境内融资成本方面稳中有降，但境外发债方面，6月以来，融资成本有上升的趋势，主要由于境外的市场较为波动，地产美元债二级市场下跌导致一级市场认购波动较大，成本上行。
图：2019－2021年9月房企单月融资成本情况
数据来源：企业公告、CRIC整理
债务违约已蔓延至头部房企
2021年以来房企债务违约事件频现，同时爆发危机的企业规模越来越大，已蔓延至行业头部房企，截至目前债务违约房企名单有中国恒大、华夏幸福、蓝光发展、协信远创、泰禾、中国泛海、北大资源、阳光100中国、新力控股、花样年等等。
其中，华夏幸福截止2021年9月4日累计未能如期偿还债务本息合计 878．99亿元，蓝光发展截止2021年 9月 24日累计到期未能偿还的债务本息金额合计 215．07亿元，泰禾截至 2021年 7月 30日已到期未归还借款金额为 436．93亿元。
9月30日，新力控股公告，未能于相关到期日或之前就两项境内融资安排于2021年9月18日支付应付利息合共人民币3874万元；10月4日晚间，花样年公告称，未能在10月4日如期支付2021年票据的剩余本金约2．05亿美元
当前他们正积极通过转让项目处置资产等方式进行现金回流，如华夏幸福6月份将深圳城市更新公司卖给了深圳鹏瑞地产，7月27日出让南京江宁项目给万科，7月28日又将北京丰台项目的股权进行转让；蓝光发展为了应对债务违约问题，将蓝光嘉宝87．4％的股权出让给碧桂园服务，同时今年已经陆续出售了30多个项目。
除此之外，新力试图放售全国项目换现金，来自新力控股集团的内部人士透露，公司正在寻求出售项目，以换取现金，全国范围的项目均在出售之列；雅居乐则决定终止雅城分拆及上市。
值得注意的是，房企债务违约中涉及债券市场，从而持续引发资本市场对地产债的担忧。2021年违约债券不论从数量还是金额来看，均远超去年同期水平，截止9月27日今年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467．50亿元，较2020年增长159％。其中，华夏幸福债券违约金额达到183亿元，蓝光发展也达到了116亿元。
图：2018年－2021年房地产行业房企债券违约金额
数据来源：同花顺、CRIC整理
房企仍存在较大的债务偿还压力
展望四季度，预计维持当前的融资政策，同时在降杠杆主基调不变的情况下，大部分房企会更加谨慎投资，房企融资量或将持续维持低位。2021年四季度房企的整体到期债券为1082亿元，同比减少7％，环比减少19％，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，同时2022年上半年房企到期债券3671亿元，偿债压力持续。
与此同时，当前房企债务违约问题频发，虽然当前许多房企在三条红线的转档方面有了较大的进步，但仍有部分企业的“三条红线”指标的优化是通过将显性债务转为隐性债务，房企实际债务的偿还问题压力仍在，未来仍应警惕该部分债务的偿还风险。
9月27日，中国人民银行消息称，货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开，会议提出要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。由此来看，按揭贷款可能边际放松，有利于房企加速销售回款。但未来房企融资环境仍将保持收紧的态势，房企融资将会更难，与此同时，境外市场的波动促使更多的房企需要动用在手现金进行债务偿还，对房企经营性现金流的压力也不容小觑，房企仍需紧抓销售回款。
我们认为，未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。在政策方面，当前国家加大对租赁住房以及REITs的支持力度，或将成为房企融资突破的新方向。同时，企业运营方面应持续优化组织架构，持续推动区域深耕，提质降费，持续提高运营能力，加快销售端现金回流。
