[摘要] 随着各行各业节后返工,地产市场也告别“春节假期”。

农历正月接近尾声,随着各行各业节后返工,地产市场也告别“春节假期”。在上半年“金三银四”是传统旺季,虽然从去年的“金九银十”来看,求稳的地产市场已经呈现出“旺季不旺”的现象,但对地产商来说,市场越是低迷的旺季,越需要在促销和产品上多下功夫。而对于购房者来说,市场供应量充足,各种促销优惠不断,再加上利率等购房政策利好,也到了该出手的时候。那么,对于打算当下买房的置业者来说,在“房住不炒”的政策下,与房子未来的价值相比,更多的购房者还是要从需求出发,考虑居住的舒适性。

刚性需求:多考虑交通便利的小户型

房价平稳,受益最多的当然是刚需购房者。手里的钱不多,但也要满足自己的居住需求,如果你是刚需首套置业者,核心主城区内高企的价格,“老破小”可能是唯一的选择。想要买到满足家庭成员居住空间的户型,最好的办法就是“用通勤时间换空间”的做法,在稍远的地块,买更好的房子。而对这样的房子来说,拥有更加便捷的通勤交通才是关键。在青岛最长的地铁1号线全线开通后,地铁站点旁的楼盘便成为不少刚需购房者的选择,例如凤岗路站旁双利东旭未来城,仙家寨站旁开投仙山雅居,虽地处城阳区,但乘坐地铁1号线可便捷直达市区,通勤时间仍可得到有效控制。

如果你更偏重于市区房源,则可以在单价上浮的情况下,考虑紧凑型小户型,从而降低总房款数额。例如李沧区楼山春晓89平方米小套三,市北保利时代77—97平方米套二套三,总房款都可控制在150—180万元左右。

改善需求:配套资源和舒适度是重点

如果你是改善购房者,自身预算充足,房源所处区域是否拥有成熟的配套条件和优质的教育资源,户型设计是否合理,社区规划是否具备居住舒适度,则决定了这套房子是否值得换。例如,不少有子女的购房者为了孩子便利上学,将房子换到了坐享丰富教育配套的浮山后,区域内国泰华府、大云谷金茂府、金地华章、紫樾尚府等均有房源在售。其中,国泰华府均价33000元/平方米,大云谷金茂府均价33000—34000元/平方米带装修,金地华章均价35000元/平方米带装修交付,紫樾尚府起价33000元/平方米带装修交付。

也有改善购房置业者因为原户型面积较小、居住舒适度差,或上下班通勤距离远而换房。这种情况下,好地段内拥有较好配套的大户型房源则更受青睐,同时,开发商品牌因素也会被考虑在内,毕竟,优质开发商代表着过硬的房屋品质和未来高水准的物业服务,这些都将影响着实际居住后的舒适程度。

除了前面提到的浮山后片区,居住氛围浓厚的市北老城区,拥有便捷交通和购物条件的新都心片区,李沧核心的李村商圈周边,以及坐拥山海资源的崂山前海片区,西海岸滨海大道两侧,均成为改善置业者所聚焦的区域。不过,市北老城区目前可选择改善房源不多,绿城和锦诚园建面约105—126平方米高层,均价27000元/平方米,三南向大面宽户型和绿城品质在老城区内已十分难得;海信湖岛世家二期119—143平方米新品带装修,均价25000元/平方米,较为适合习惯老城区居住氛围,想换一套大户型满足家人居住的置业者。

接过浮山后的接力棒今年哪个片区有潜力?

2020年开始,浮山后成为主城区楼市供应的热门区域。但随着可开发的空间日益减少,浮山后的供应量已大不如之前。2022年谁会接过浮山后的接力棒呢?眼下来看,东李片区和滨海欢乐城都有潜质。

首先是东李片区,去年新拍出的大量地块在今年密集上市,众多新楼盘即将集中亮相,为打算在东李置业的购房者提供了更为宽裕的选择空间。其中绿城理想之城的两个新地块中,绿城春溪雲庐主推7层低密电梯洋房,建面约130—190平方米,容积率仅1.2,一层庭院顶层露台,在主城区已经很难有这样低密度的优质产品。另外是绿城锦上月鸣,规划户型为建面约118—150平方米高层,均价26000元/平方米。预计这两个新项目将会在3月开盘。

除了绿城,东李片区另一个热度板块是森林公园,这个由金地、万科、中海、越秀、城投五大开发商合力打造的东李大盘,体量达到53万方,有五大名企的品牌实力和东李配套条件加持,113—143平方米的小高层释放出24000元/平方米左右均价,定位市区刚改人群应该也有不小的市场。与森林公园对面一路之隔,华新园石牛山项目规划已于去年底出炉,11栋小高层住宅,其中包括一栋公租房。另外惠水路南、汉川路两侧地块于1月24日公示规划方案,位于新海园米罗湾西侧,东篱桃源东侧,共分为5个地块,拟建多层住宅+商业,同时配备15班幼儿园+30班小学。其中住宅含6—7F商品房28栋 (19栋7F+9栋6F),3栋6—7F人才公寓,待入市之后,东李片区将再添一新盘。

除了东李片区,2022年另外一块集中开发的区域则位于胶州湾畔的欢乐滨海城。去年12月13日,青岛三批次土拍期间,市北区9宗挂牌出让的地块中,有7块地块位于欢乐滨海城内,这里也正是中信泰富项目所在地。欢乐滨海城这7宗地块位于跨国公司区域总部集聚区内,规划总占地面积约203369.3平方米,规划总建面约380094.66平方米,起拍总价25.36亿元,成交总价25.36亿元。最终7宗地块全部由中信泰富竞得。地块用途规划为商住、住宅、社会福利、商业商务、公园地块。而早在去年10月18日,欢乐滨海城瞰海高端高品质社区规划方案已经公示,新建16栋高层住宅,其中包含5栋人才公寓,最高32层,还将配建一所幼儿园。这一地块的开发不仅将拉开欢乐滨海城新一轮建设的序幕,同时在更完善的配套以及稀缺的海景资源加持下,这一片区也开始了高端社区的升级之路。

“小阳春”有戏

2021年,房地产市场运行总体平稳,房地产市场秩序得到进一步规范。进入2022年后,全国各地在坚持“房住不炒”的同时,在施策方向上更加注重“促进房地产业良性循环和健康发展”。1月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,1月20日贷款市场报价利率(LPR):1年期LPR为3.7%,下调10个基点;5年期以上LPR为4.6%,下调5个基点。这是5年期以上LPR,自2020年4月以来的首次下调。业内人士表示,5个基点的利率下调,虽然按揭还款并没有减少太多,但对提振市场信心却有着重要作用。来自贝壳研究院监测数据显示,1月份,其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%,二套利率为5.84%,均较上月回落8个基点。不仅是利率在下降,放款周期也在缩短。据统计,1月份平均放款周期为50天,较前一个月缩短7天。

不仅是房贷市场利好不断,对开发商来说也有众多好消息。2月17日兴业银行宣布将计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券,募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。而近期,平安银行、浦发银行等均启动了房地产并购主题债券的发行,与此同时,招商银行也与多家房企达成战略合作,拟为地产并购相关业务提供综合金融服务。业内人士认为,监管正在鼓励金融机构通过稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度等为房地产并购营造良好的融资环境,满足房企合理融资需求。从去年开始的房价下调的主要原因来自于金融调控政策的加码,不仅房企受三道红线的重压,资金吃紧,购房者更是因为贷款审批周期长等原因,购房意愿不强。如今不仅利率下调、放款周期缩短,部分城市甚至出台下调公积金首付比例、提供购房补贴等稳楼市政策。金融政策的进一步放宽,对于市场来说,间进一步促进交易的复苏,而后续价格方面也会有积极的表现,不会出现过快下跌的局面。而一旦价格和市场稳定,对于购房者来说,观望情绪逐渐消退,市场复苏也就有了希望。

观海新闻\青岛早报记者 刘鹏

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