[摘要] 随着各行各业节后返工，地产市场也告别“春节假期”。
农历正月接近尾声，随着各行各业节后返工，地产市场也告别“春节假期”。在上半年“金三银四”是传统旺季，虽然从去年的“金九银十”来看，求稳的地产市场已经呈现出“旺季不旺”的现象，但对地产商来说，市场越是低迷的旺季，越需要在促销和产品上多下功夫。而对于购房者来说，市场供应量充足，各种促销优惠不断，再加上利率等购房政策利好，也到了该出手的时候。那么，对于打算当下买房的置业者来说，在“房住不炒”的政策下，与房子未来的价值相比，更多的购房者还是要从需求出发，考虑居住的舒适性。
刚性需求：多考虑交通便利的小户型
房价平稳，受益最多的当然是刚需购房者。手里的钱不多，但也要满足自己的居住需求，如果你是刚需首套置业者，核心主城区内高企的价格，“老破小”可能是唯一的选择。想要买到满足家庭成员居住空间的户型，最好的办法就是“用通勤时间换空间”的做法，在稍远的地块，买更好的房子。而对这样的房子来说，拥有更加便捷的通勤交通才是关键。在青岛最长的地铁1号线全线开通后，地铁站点旁的楼盘便成为不少刚需购房者的选择，例如凤岗路站旁双利东旭未来城，仙家寨站旁开投仙山雅居，虽地处城阳区，但乘坐地铁1号线可便捷直达市区，通勤时间仍可得到有效控制。
如果你更偏重于市区房源，则可以在单价上浮的情况下，考虑紧凑型小户型，从而降低总房款数额。例如李沧区楼山春晓89平方米小套三，市北保利时代77—97平方米套二套三，总房款都可控制在150—180万元左右。
改善需求：配套资源和舒适度是重点
如果你是改善购房者，自身预算充足，房源所处区域是否拥有成熟的配套条件和优质的教育资源，户型设计是否合理，社区规划是否具备居住舒适度，则决定了这套房子是否值得换。例如，不少有子女的购房者为了孩子便利上学，将房子换到了坐享丰富教育配套的浮山后，区域内国泰华府、大云谷金茂府、金地华章、紫樾尚府等均有房源在售。其中，国泰华府均价33000元／平方米，大云谷金茂府均价33000—34000元／平方米带装修，金地华章均价35000元／平方米带装修交付，紫樾尚府起价33000元／平方米带装修交付。
也有改善购房置业者因为原户型面积较小、居住舒适度差，或上下班通勤距离远而换房。这种情况下，好地段内拥有较好配套的大户型房源则更受青睐，同时，开发商品牌因素也会被考虑在内，毕竟，优质开发商代表着过硬的房屋品质和未来高水准的物业服务，这些都将影响着实际居住后的舒适程度。
除了前面提到的浮山后片区，居住氛围浓厚的市北老城区，拥有便捷交通和购物条件的新都心片区，李沧核心的李村商圈周边，以及坐拥山海资源的崂山前海片区，西海岸滨海大道两侧，均成为改善置业者所聚焦的区域。不过，市北老城区目前可选择改善房源不多，绿城和锦诚园建面约105—126平方米高层，均价27000元／平方米，三南向大面宽户型和绿城品质在老城区内已十分难得；海信湖岛世家二期119—143平方米新品带装修，均价25000元／平方米，较为适合习惯老城区居住氛围，想换一套大户型满足家人居住的置业者。
接过浮山后的接力棒今年哪个片区有潜力？
2020年开始，浮山后成为主城区楼市供应的热门区域。但随着可开发的空间日益减少，浮山后的供应量已大不如之前。2022年谁会接过浮山后的接力棒呢？眼下来看，东李片区和滨海欢乐城都有潜质。
首先是东李片区，去年新拍出的大量地块在今年密集上市，众多新楼盘即将集中亮相，为打算在东李置业的购房者提供了更为宽裕的选择空间。其中绿城理想之城的两个新地块中，绿城春溪雲庐主推7层低密电梯洋房，建面约130—190平方米，容积率仅1．2，一层庭院顶层露台，在主城区已经很难有这样低密度的优质产品。另外是绿城锦上月鸣，规划户型为建面约118—150平方米高层，均价26000元／平方米。预计这两个新项目将会在3月开盘。
除了绿城，东李片区另一个热度板块是森林公园，这个由金地、万科、中海、越秀、城投五大开发商合力打造的东李大盘，体量达到53万方，有五大名企的品牌实力和东李配套条件加持，113—143平方米的小高层释放出24000元／平方米左右均价，定位市区刚改人群应该也有不小的市场。与森林公园对面一路之隔，华新园石牛山项目规划已于去年底出炉，11栋小高层住宅，其中包括一栋公租房。另外惠水路南、汉川路两侧地块于1月24日公示规划方案，位于新海园米罗湾西侧，东篱桃源东侧，共分为5个地块，拟建多层住宅＋商业，同时配备15班幼儿园＋30班小学。其中住宅含6—7F商品房28栋 （19栋7F＋9栋6F），3栋6—7F人才公寓，待入市之后，东李片区将再添一新盘。
除了东李片区，2022年另外一块集中开发的区域则位于胶州湾畔的欢乐滨海城。去年12月13日，青岛三批次土拍期间，市北区9宗挂牌出让的地块中，有7块地块位于欢乐滨海城内，这里也正是中信泰富项目所在地。欢乐滨海城这7宗地块位于跨国公司区域总部集聚区内，规划总占地面积约203369．3平方米，规划总建面约380094．66平方米，起拍总价25．36亿元，成交总价25．36亿元。最终7宗地块全部由中信泰富竞得。地块用途规划为商住、住宅、社会福利、商业商务、公园地块。而早在去年10月18日，欢乐滨海城瞰海高端高品质社区规划方案已经公示，新建16栋高层住宅，其中包含5栋人才公寓，最高32层，还将配建一所幼儿园。这一地块的开发不仅将拉开欢乐滨海城新一轮建设的序幕，同时在更完善的配套以及稀缺的海景资源加持下，这一片区也开始了高端社区的升级之路。
“小阳春”有戏
2021年，房地产市场运行总体平稳，房地产市场秩序得到进一步规范。进入2022年后，全国各地在坚持“房住不炒”的同时，在施策方向上更加注重“促进房地产业良性循环和健康发展”。1月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1月20日贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3．7％，下调10个基点；5年期以上LPR为4．6％，下调5个基点。这是5年期以上LPR，自2020年4月以来的首次下调。业内人士表示，5个基点的利率下调，虽然按揭还款并没有减少太多，但对提振市场信心却有着重要作用。来自贝壳研究院监测数据显示，1月份，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5．56％，二套利率为5．84％，均较上月回落8个基点。不仅是利率在下降，放款周期也在缩短。据统计，1月份平均放款周期为50天，较前一个月缩短7天。
不仅是房贷市场利好不断，对开发商来说也有众多好消息。2月17日兴业银行宣布将计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。而近期，平安银行、浦发银行等均启动了房地产并购主题债券的发行，与此同时，招商银行也与多家房企达成战略合作，拟为地产并购相关业务提供综合金融服务。业内人士认为，监管正在鼓励金融机构通过稳妥有序开展并购贷款业务、加大债券融资支持力度等为房地产并购营造良好的融资环境，满足房企合理融资需求。从去年开始的房价下调的主要原因来自于金融调控政策的加码，不仅房企受三道红线的重压，资金吃紧，购房者更是因为贷款审批周期长等原因，购房意愿不强。如今不仅利率下调、放款周期缩短，部分城市甚至出台下调公积金首付比例、提供购房补贴等稳楼市政策。金融政策的进一步放宽，对于市场来说，间进一步促进交易的复苏，而后续价格方面也会有积极的表现，不会出现过快下跌的局面。而一旦价格和市场稳定，对于购房者来说，观望情绪逐渐消退，市场复苏也就有了希望。
观海新闻＼青岛早报记者 刘鹏
