[摘要] 山东省住房和城乡建设厅印发新修订的《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》，将住宅工程质量分户验收作为竣工验收必要条件，明确未进行分户验收或分户验收不合格的，不得组织单位工程竣工验收。
“买了房子看不见，缴费才能领钥匙”。对于大部分项目，收房如果没有维权，那似乎是不可能的。
交房即维权让人叫苦不迭，质量问题、货不对板、设计缺陷等往往是重灾区，本周，青岛市住建部门就通报了27家房企，因质量问题被投诉过多……【店家查看详情>>】
交付质量差、虚假宣传，面对层出不穷的质量问题，业主们除了维权也别无他法。3月31日，青岛市住建部门发布了《山东省住房和城乡建设厅关于印发山东省住宅工程质量分户验收管理办法的通知》的通知，要求各区市按照通知要求做好“新建住宅工程分户验收工作”。
山东省住房和城乡建设厅印发新修订的《山东省住宅工程质量分户验收管理办法》，将住宅工程质量分户验收作为竣工验收必要条件，明确未进行分户验收或分户验收不合格的，不得组织单位工程竣工验收。该《办法》自今年5月1日起施行，有效期五年。
其实“一户一档”式分户验收在青岛早已推行，去年青岛商品房都上线二维码“电子档案”，还原参建各方对户内验收工作的全过程，来保障业主权益。这次山东住建厅新修订的《办法》进一步创新了分户验收的管理新模式，将分户验收工作计划纳入施工组织设计、监理规划管理。
强调对一次装修到位的全装修工程的验收内容及在全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程，进一步提出了分户验收要求。
《办法》首次明确了一次装修到位的全装修工程和全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程，应进行分户验收。
实施一次装修到位（不含家庭自装）的全装修住宅工程的分户验收除了要完成9项住宅室内和6项公共部分的验收内容外，还需要对工程所涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能化工程、室内环境污染物控制等内容进行验收。
在全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程，应进行分户验收。具体检查表格经建设、监理和施工单位协商，可自行确定。
《办法》的分户验收非常细化，针对业主们反映较集中的房屋常见质量问题增加了主要验收内容。如——
在楼地面、墙面和顶棚验收项目中，增加了对返潮、起皮的验收；
在门窗验收项目上，增加了发泡密实的验收；
在防水工程上，增加了对门窗有无渗漏的验收；
在给排水工程项上，增加了对排水口位置的验收；
电气工程项增加了防溅验收内容；
还增加了通风和空调安装工程的验收项。
此外，还增加了公共部分验收，包括外墙、屋面、楼（电）梯和通道、地下室、消防设施和其他验收项。
《办法》规定，分户验收以实体测量、观感目测方式为主，辅以功能性检测手段，应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。影像资料每户存留5至10张照片，影像资料应清晰体现验收时间、楼号、户号、成员等内容和问题整改前后对比照片。
每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》，由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。
——以下为《办法》全文——
山东省住宅工程质量分户验收管理办法
第一条为加强住宅工程质量管理，落实工程参建各方主体质量责任，保障工程主体结构安全和主要使用功能，减少工程质量常见问题，全面提升工程质量品质，根据《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号）、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收规定》（建房﹝2013﹞171号）、《建筑工程五方责任主体项目负责人质量终身责任追究暂行办法》（建质﹝2014﹞124号）、《关于落实建设单位工程质量首要责任的通知》（建质规﹝2020﹞9号）、《山东省房屋建筑与市政基础设施质量监督管理办法》（山东省人民政府令第308号）及国家现行有关施工质量验收规范，结合本省实际，制定本办法。
第二条在本省行政区域内，新建住宅工程质量分户验收及其监督管理，适用于本办法。本办法所称住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收），是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程主体结构和工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准和设计文件等，对每户住宅及相关公共部位实体结构、观感质量和主要使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。
第三条县级以上住房城乡建设主管部门对本行政区域内分户验收工作实施监督管理，其所属的建设工程质量监督机构（以下简称监督机构）负责具体监督管理工作。
第四条分户验收应当依据国家和本省有关法律、法规和规范、标准，以及经审查合格的施工图设计文件、有效的承包合同进行。
第五条分户验收应严格落实住宅工程参建各方主体责任和质量管理职责，突出建设单位首要责任和勘察、设计、监理、施工单位主体责任，建设单位作为实施分户验收的第一责任人，对分户验收的组织、实施、验收、成果以及维保承担全面责任。
第六条住宅工程开工前，应由建设单位组织施工、监理单位编制分户验收工作计划并分别纳入施工组织设计、监理规划管理。
分户验收工作计划应包含总体要求、验收准备、组成人员、质量标准、检查数量、检查方法、仪器设备配置（应注明仪器型号、标号、数量）、不合格项的处理措施、争议解决办法等内容。分户验收工作计划应动态管理。
第七条分户验收应分阶段进行。未进行分户验收或分户验收不合格的，不得进行主体结构分部工程质量验收，不得组织单位工程竣工验收。
（一）主体结构分部工程验收前，应按计划、方案对每户住宅及公共部位的结构工程观感质量、结构尺寸等进行专门验收。合格后方能组织主体结构分部工程质量验收。
（二）单位（子单位）工程竣工验收前，应对每户住宅及公共部位的观感质量、空间净尺寸和主要使用功能进行专门验收。分户验收合格后方能组织单位（子单位）工程质量竣工验收。
第八条分户验收工作应当按照以下程序进行：
（一）在完成设计和合同约定的各项施工内容后，施工（总承包）单位应首先进行全面的自检评定，自检合格后向监理单位提交书面申请，经审核通过后提报建设单位。
（二）建设单位应将分户验收工作计划按照本办法规定，编制分户验收实施方案，明确分户验收的具体程序、标准和组成人员等。
（三）分户验收前，施工单位应在建筑物楼地面相应部位做好暗埋水、电、暖管线区域标识和标高测定定点标识，配电控制箱（盘）内电气回路应标识清晰。分户验收应配备必要的检测仪器。
（四）分户验收以实体测量、观感目测方式为主，辅以功能性检测手段，应逐户、逐间进行记录并存留影像资料。影像资料每户存留5至10张照片，影像资料应清晰体现验收时间、楼号、户号、成员等内容和问题整改前后对比照片。
（五）每户住宅和规定的公共部位验收完毕，应填写《住宅工程质量分户验收表》（附件3），由建设单位和施工单位项目负责人、监理单位项目总监理工程师等分别签字确认，并加盖公章后，张贴于户内醒目位置。
（六）建设单位应在开展分户验收工作前5个工作日向监督机构进行告知，并报送分户验收方案。
第九条建设单位应组织成立以项目负责人为主的分户验收工作小组实施分户验收。验收小组成员应具备相应的技术能力和资格，主要包括以下人员：
（一）建设单位项目负责人担任分户验收工作组组长。
（二）监理单位总监理工程师、施工（总承包）单位项目经理、已确定的物业公司项目负责人共同担任分户验收工作组副组长。
（三）验收小组成员由建设单位专业技术人员、专业监理工程师、施工（总承包）单位项目技术（质量）负责人和专业工程师、分包单位项目负责人、物业公司人员等组成。
（四）探索建设单位邀请部分业主代表或委托有资质的第三方专业机构、社会力量参与验收。
（五）已投保工程质量潜在缺陷保险的，鼓励受委托的工程质量潜在缺陷保险风险管理（TIS）机构参加分户验收。
第十条住宅工程项目采用工程总承包或代建的，工程总承包单位或代建单位应与建设单位共同组织分户验收工作，并按照合同约定承担相应责任。
第十一条分户验收内容应包括但不限于以下内容：
一、主体结构阶段的分户验收内容
（一）住宅室内。
1．地面、墙面和顶棚混凝土观感质量；
2．装配式构件安装观感质量；
3．二次围护结构观感质量；
4．室内主要空间尺寸偏差；
5．室内水电安装预留预埋观感质量。
（二）公共部分。
1．外墙混凝土结构（观感）质量；
2．屋面混凝土结构（观感）质量；
3．楼梯、电梯和通道混凝土结构质量；
4．地下室混凝土、二次围护结构质量。
二、工程竣工验收前分户验收内容
（一）住宅室内。
1．楼面、地面、顶棚饰面观感质量；
2．门窗质量；
3．栏杆（护栏）质量；
4．防水工程质量；
5．室内主要空间尺寸偏差；
6．给水排水与采暖工程质量；
7．室内电气工程安装质量；
8．通风与空调工程质量；
9．建筑节能工程质量。
（二）公共部分。
1．外墙面（含保温）施工质量；
2．屋面观感质量；
3．楼梯、电梯和通道质量（平台、走廊、前室）；
4．地下室观感质量；
5．消防设施安装质量；
6．合同中约定的其他内容。
第十二条全装修住宅工程。
（一）实施一次装修到位（不含家庭自装）的全装修住宅工程分户验收除以上内容外，还应包括工程所涉及的吊顶工程、轻质隔墙工程、墙饰面工程、楼地面饰面工程、涂饰工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、智能化工程、室内环境污染物控制等内容。
（二）在全装修基础上由建设单位统一组织的精装修住宅工程，应进行分户验收。
具体检查表格经建设、监理和施工单位协商，可自行确定。
第十三条建设、施工、监理等单位应严格履行分户验收职责，对分户验收的结论进行签认，对验收过程中发现不符合设计要求和规范标准的质量缺陷，建设、监理单位应书面责成施工单位及时整改，整改结果应经监理人员复核，合格后方可继续分户验收。已投保工程质量潜在缺陷保险的，鼓励受委托的工程质量潜在缺陷保险风险管理（TIS）机构提出整改意见，应一并纳入整改。
第十四条分户验收资料应纳入工程质量保证资料管理，及时收集、整理、组卷，确保真实、完整、有效，由建设、施工、监理单位分别归档。存档期限不低于城建档案管理期限且不低于5年。鼓励使用电子文档长期保存。
分户验收资料应包括以下内容：
（一）分户验收计划和实施方案；
（二）现浇混凝土、装配式混凝土、砌体结构实体观感及尺寸偏差分户验收表；
（三）主体结构阶段分户验收汇总表；
（四）住宅工程质量分户验收表；
（五）住宅工程质量分户验收汇总表；
（六）分户验收小组发出的整改通知及责任方的整改报告等。
第十五条监督机构应加强对分户验收工作的监督抽查，对分户验收结果进行比对性复核。如发现不符合要求的，应及时督促有关单位整改。发现存在以下情形之一的，责令重新进行分户验收。
（一）未进行分户验收或分户验收不合格就进行主体结构和单位工程竣工验收的；
（二）未按照规定的组织形式、验收程序、验收项目进行分户验收的；
（三）在分户验收中弄虚作假、降低标准或将不合格工程按合格工程验收的；
（四）分户验收结果与比对性复核不一致的；
（五）存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的。
第十六条分户验收监管实施差异化管理、比对性复核。监督机构或受委托的第三方辅助检查机构应对分户验收工作结果（实测数据或检测成果）实施比对性抽查抽测。
第十七条比对性复核采用“2＋1”形式。应分为两个阶段进行，抽查抽测标准相同。
（一）主体结构验收前阶段：现场按比例随机对建设单位提报的《现浇混凝土、装配式混凝土、砌体结构实体观感及尺寸偏差分户验收表》（附件1）《主体结构阶段分户验收汇总表》（附件2）中内容、数据进行比对性复核。
（二）工程竣工验收前阶段：建设单位完成分户验收后，应当将《住宅工程质量分户验收汇总表》（附件4）等有关资料报送监督机构，监督机构或受委托的第三方辅助检查机构适时对《住宅工程质量分户验收表》（附件3）内容及成果进行比对性复核。
（三）抽查抽测比例：
1．抽查抽测总量。200户以下，按5％抽取且不少于10户；200－500户，按3％抽取且不少于15户；500－1000户，按2％抽取且不少于20户；1000户以上，按1％抽取且不少于25户。
2．抽查抽测原则。主体结构和工程竣工阶段抽查抽测户数比例按1：3确定，两个阶段总数不低于本条第1款规定。每个住宅单体抽查不少于2户，不同单体、不同单元中顶层和底层应作为抽查重点。
第十八条比对性复核结果达到以下范围的，分户验收结论判定为“不符合”。
（一）分户验收记录内容明显不真实；
（二）大于1．5倍极限偏差值的对比检验点超过抽检点总数的15％；
（三）其他影响分户验收结果的。
第十九条监督机构在比对性复核过程中发现存在严重质量问题和影响主要使用功能的；参建责任主体弄虚作假、降低工程验收标准；将不合格工程按合格工程验收的；或存在工程质量方面其他严重违法违规与失信行为的；由住房城乡建设主管部门责令重新组织分户验收。
分户验收不合格的不得进行工程竣工验收。
第二十条重新组织的分户验收将实施“提级验收”，由项目建设、施工、监理等单位上一级分管技术质量的负责人参加分户验收或现场驻点督导。
第二十一条分户验收工作应纳入企业和个人诚信监管体系，并按照规定与其他行政管理部门共享。
第二十二条分户验收监管工作纳入监督机构工作考核范围，对违反本办法规定监督管理履职不到位的，应责令整改，严重的应追究监督责任。
第二十三条各级有关单位、部门按照职责分工和实际，合理运用工程质量监管信息平台定期向省住房城乡建设厅推送分户验收信息。
第二十四条全面推广住宅工程质量信息公示，公示住宅工程施工许可、参建单位及项目负责人、主要建筑材料、实体质量、竣工验收以及群众和社会关切的其他信息。鼓励建设单位采用定期开展业主开放日活动或在交付时向业主推送分户验收影像资料、二维码等方式，告知分户验收实施过程和结果。
第二十五条住宅工程竣工验收前，建设单位应制作工程标牌，镶嵌在建筑外墙显著部位，规格尺寸不小于500mm×700mm。工程标牌应包括以下内容：
（一）工程名称、开工日期、竣工日期；
（二）建设、勘察、设计、监理、施工单位和图审、检测机构全称；
（三）建设、勘察、设计单位项目负责人，监理单位总监理工程师，施工单位项目经理，图审、检测机构项目负责人姓名。
第二十六条住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》（附件3）应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给住户。
第二十七条各地市结合本地区实际情况，可根据本办法制定实施细则。
第二十八条本办法自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。
