“白菜价”法拍房,你愿意买吗?业内人士详解“购买攻略”

王鹏在指导员工做好协助客户参拍的准备工作。

买法拍房，曾经让普通百姓感到遥不可及的买房形式，如今随着2020年4月“法拍贷”的落地，让更多人有了购买法拍房的资金支持，关注法拍房的人越来越多了。而更加可喜的是，很多专业服务法拍房的机构因此上市，让普通人和法拍房之间有了最直线的接触，大大降低了普通人购买法拍房的难度，同时也减少了可能遇到的困难和风险。最吸引人的还是法拍房的房价，起拍价往往会按实际市场价的一定折扣起拍，成交价即使加价也会比市场价少很多。

法拍房如何被普通人渐渐接受，如何买到法拍房？都有哪些流程？应该注意什么？半岛全媒体记者近日通过相关从业人士近距离了解如何拍到一套法拍房。

从望而却步到主动咨询

从事了二十多年房产中介工作的爱家置业大学路店的侯旭东经理，可谓是此行业的资深人士了，近两年让他感到的一大变化就是“两多”，“前来店里主动咨询和关注法拍房的客户越来越多了，通过法拍机构提供的房源也越来越多了”。

侯旭东说：“几年前也有法拍房的房源，但那时不多，也没有人专门来咨询和关注，即使我们认为一些房源跟来咨询的客户的诉求比较符合，跟他们推荐时，他们也会担心这些房子买了是不是会有问题。”

对于过去和现在的变化，侯旭东认为，随着社会发展和购房者的购房知识面不断拓展，大家对法拍房这种产品的认识也在发生变化。过去一般认为法拍房遥不可及，或者感觉带了个“法”字有些顾虑，从而望而却步。现在由于购房者们的购房信息获取途径增多，加上淘宝网的阿里法拍和京东法拍等平台的建立，以及“法拍贷”的助力，让购房者对法拍房有了更加理性和清晰的认识，变得主动关注了。

价低的同时也伴有风险

青岛市市南区人民法院执行局员额法官孙兴文接受记者采访时表示，近两年受宏观环境影响法拍房的数量较以往有所增多，像去年一年市南区人民法院进入公开拍卖的房子就有数百套。

“进入司法执行程序拍卖的房产一般主要来自三种，一种是房贷供不上的商品房，购房人通过银行贷款购房后，如果未偿还住房贷款，银行就会向法院起诉借款人，通过诉讼程序将借款人抵押给银行的房屋通过法院公开拍卖，用拍卖款偿还住房贷款。第二种是以房产为抵押获取经营贷款，跟第一种情况类似还不上贷款的，所抵押房产同样进入法院公开拍卖程序。第三种情况是在民间借贷纠纷中，合同约定中以房产为抵押物，借款一方无法还款，借出一方根据借款协议要求法院在执行阶段拍卖抵押房产的。以上三种情况比较常见。另外还有其他一些像刑事、交通等案件也有以房产拍卖金作为赔偿款项的，这些情况相对占比较小。”孙兴文法官说道。

山东诚功律师事务所高级合伙人王琎律师表示，所谓法拍房，主要是一些房屋产权人涉及债权债务纠纷，并依法进入司法执行拍卖程序的房产。“法拍房的优势，主要是房屋价格比市场价要低。但同时法拍房也存在许多风险，诸如在交易成本方面，原产权人拖欠的水电费、物业费，以及其他原产权人应承担的税费；在房屋占有使用方面，很多法拍房在拍卖时，仍由原产权人或他人占据，即使竞拍人拍得房产并办理了产权变更登记，也需自行将占据房屋的人清退。在户籍迁出方面，如法拍房上有户籍，原户籍所有人可能不主动迁出。再就是因贷款问题而无法足额及时支付拍卖总金额，竞拍人很有可能面临承担巨额违约金的风险。总之，购买法拍房前，首先要仔细阅读拍卖公告，弄清相关权利义务；其次，最好能实地看房，弄清房屋的位置、结构及缺陷问题；最后，落实购房贷款额度及条件等问题。”王琎律师说。

专业机构多，成交价实惠

法拍房因“法”而拍卖，让不少普通人望而却步，不过随着2020年4月“法拍贷”业务的推出，可以看到街头门头房中出现了“某某法拍”的服务机构，这些机构就是专门为法拍房做一系列服务工作的。

优易拍市场总监王鹏接受采访时表示，目前专业服务法拍的机构在青岛如雨后春笋般发展，仅仅两年多的时间里，就成立了一二百家，其中规模较大的有二三十家。

现在不少购房者选择将法拍房作为一种购买渠道，不少人从中受益，主要是在价格方面。王鹏讲述了自己企业经手的案例。其中一位客户看好了在市南区银川西路某小区的地段，想在此购买一套房子，在他们的全套流程协助下，客户顺利拍到了房子，当时的成交价是480多万元，比同小区同户型省了100多万元。

想买法拍房？收好“宝典”

目前全国有七大法拍平台，淘宝的阿里法拍和京东法拍占据了其中较大份额，打开页面可以看到全国各地的法拍物，包括房产。

法拍房作为一种渐增的房产产品，目前大多数普通人还是感到陌生的，诱人的成交价会让越来越多的购房人选择。如何参与竞拍和购买？王鹏给记者介绍了自己的“干货”：

1．如同打官司要选择律师一样，在网上法拍房平台选择了自己心仪的房子后，选择一家专业正规的法拍服务机构，与之签订委托代理协议，并交纳履约报证金（房子顺利拍下后，此款项转为支付服务机构服务费，多退少补）。

2．法拍服务机构受理后，第一步进行前期进调，替委托人调查欲参拍房屋的诸如债务债权、抵押查封、是否非法占用以及物业水电费是否拖欠等问题。

3．前期调查后，协助委托人进行辅拍工作，包括参拍报名，交纳参拍保证金（一般按起拍价的5％至10％缴纳），法拍服务机构会替委托人参与竞价出价，争取以最合适的价格拍下房子。

4．参与竞拍成功后，由法拍服务机构协助委托人在法院办理签署相关文书。并在此后对拍下的房子从事清户、协助委托人缴纳税费办理证件、撤封撤押等工作，直至委托人顺利入驻。

5．根据现行政策，法拍房也可以通过法拍贷办理贷款，成交价全额须在十天以内支付法院，法拍服务机构根据委托人要求也可协助办理法拍贷。

最后王鹏提醒，参与法拍房竞拍如果悔拍，保证金是不退的，在参拍前一定考虑清楚是否参与。另外，法拍房与一般二手房最大的一点不同就是，法拍房不能提前去实地看房，如果想实地看房，一般只能查看楼上楼下的相邻或相近户型，这一点参拍人也要考虑好。

■相关新闻

青岛法院首届“法拍节”启幕

便宜车房首饰等您拍

6月16日，青岛法院首届“法拍节”正式启动。“法拍节”至8月16日结束，活动期间，青岛全市两级法院将针对土地、厂房、机动车、住宅、珠宝首饰等品类进行专项拍卖，这是山东全省法院首次举行“法拍节”。

前期，青岛两级法院对可上拍的土地、厂房、机动车、住宅、珠宝首饰等标的进行梳理，列明种类、品牌、详细信息，形成可上拍清单。“法拍节”期间，青岛法院将在淘宝网阿里拍卖平台、京东拍卖平台等设置“土地厂房”“住宅”“机动车”“珠宝首饰”“大额标的”五大专场。

“土地厂房专场”结合青岛城市更新和城市建设三年攻坚行动，主推土地、工业用房标的。对符合贷款要求的标的和买受人，“土地厂房专场”和“住宅专场”可为竞买人提供“法拍贷”“京拍保”“放心拍”等服务。“机动车专场”借助城阳、胶州两地法拍车专用存储仓，为当事人和竞买人提供车辆托运、存储、检测、维护、带看等全流程服务。“珠宝首饰专场”采用3D拍摄720度全景展示技术，为竞买人提供“云看样”服务，拍卖成交后可提供清点、存储、配送等配套服务。

借助“法拍节”，青岛法院将积极探索新型网络司法拍卖模式，健全涉案财产处置长效机制，提升涉案标的成交率和溢价率，切实保护胜诉当事人财产权益，为经济社会发展提供有力司法保障。

据了解，自实行网络司法拍卖以来，青岛法院共网拍成交4771件，成交金额295．5亿元，溢价率24％，为当事人节省佣金6亿元。

半岛全媒体记者 尹彦鑫 通讯员何文婕 时满鑫