[摘要] 2022年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难促进市场回升
“金九银十”作为房地产市场传统旺季，一直以来都是全年重头戏之一。2021年的“金九银十”并未如期到来，房地产市场下行压力加剧下，全国商品房销售面积、金额低位徘徊，直至12月才出现翘尾。
年初以来，中央、地方持续加码“稳地产”，但政策效果并不明显。仅限于上海、成都和杭州部分市场相较火热，更多城市地产项目去化率整体仍处低位，表明房地产市场全面回暖仍需时间。
我们认为，2022年或将没有“金九银十”，放松政策短期内较难促进市场回升，三季度部分城市销售情况或将回稳，四季度末，行业或略有“翘尾”行情。长期来看，行业规模将逐级下降，未来全国各城市市场前景将加剧分化。
前7月商品房销售面积已回到2016年
2021年下半年以来，房地产行业进入深度调整期，对比近10年前7月全国商品房销售面积，2022年前7月商品房销售面积为7．8亿平方米，与2016年前7月的7．6亿平方米销售面积相差无几。预计2022年全年商品房销售面积也或将略高于2016年。
截至2022年7月末，全国共有209个省市出台385次房地产放松政策，但稳地产政策效果并不明显。
国家统计局数据显示，7月，商品房销售规模在年中高速增长后回落。7月，全国商品房分别销售9255万平方米和9691亿元，环比下降均超过四成，较5月分别下降16％和8％；同比则分别下降29％和28％，较6月降幅分别扩大了10个百分点和7个百分点。
克而瑞研究监测数据显示，截至2022年8月21日，各层级城市楼成交规模整体显现微升，重点监测城市平均开盘去化率约为49％。
从8月至今重点监测城市的成交指数来看，除一线城市外，其他城市仍处成交相对低位，短期内较难出现明显反转。
究其缘由，我们认为有两大原因，其一，中国经济由高速增长到高质量增长，疫情加剧了经济下行压力。其二，市场需求及购买力明显透支，行业规模已见顶。
纵观近10年全国商品房销售面积走势，不难发现存在两波需求过度透支：
首先，2015年至2017年，受惠于棚改货币化安置加速推进，全国商品房销售面积在短短两年内由12．8亿平方米提升至16．9亿平方米，净增加4．1亿平方米。
其次，2020年，受疫情影响，货币政策全面放松，预期的调整年并未到来，反倒是2020年、2021年行业销售规模屡创新高。
2017－2021年，全国商品房销售面积连续5年高位，保持在约17亿平方米的水平，反映出住房需求趋于饱和。
我们认为，中长期来看，行业销售规模大概率将回落至2013－2015年的13－14亿平方米的区间范围。
假设行业调整存在以下两种可能的路径：
第一种急剧调整，2022年销售面积降至16亿平方米，2023年销售面积进一步回落至14亿平方米，两年时间行业规模连下两个台阶，累计净增少4亿平方米。
第二种温和调整，2022年销售面积降至16亿平方米，但两、三年内销售面积仍将保持在15－16亿平方米，5年乃至更长时间，行业规模再缓步下滑至13－14亿平方米。
无疑第二种温和调整节奏所产生的负面冲击较小，更利于促进房地产市场平稳健康发展和良性循环。
未来城市禀赋决定市场热度
从整体市场来看，中国经济将以“稳地产”为主，但从具体城市来看，未来城市禀赋将决定房地产市场热度，整体市场分化趋势也将更加明显。而城市GDP、人口、供需、购买力、政策调整空间等成为相关重要影响要素。
仅从购买力来看，国家统计局数据显示，2020年，上海、北京城镇居民人均可支配收入超过7．5万元，苏州、杭州、广州、宁波等14个核心一二线城市城镇居民人均可支配收入超6万元。
与此同时，八成以上的城市城镇居民人均可支配收入在全国平均线43834元以下，其中不乏西安、郑州、重庆等中西部地区二线城市。
由于中国家庭的负债结构相对单一，房贷是居民负债的主要构成项，因此居民杠杆率指标既能直观反映家庭债务压力和支付能力，也能测度未来的加杠杆空间。
居民杠杆率过低，表明居民加杠杆购房意愿不足，杠杆率过高也不利于房地产市场健康发展和良性循环，还须综合考量，因城施策，适度控制去杠杆节奏和力度。
综合来看，我们认为未来一线城市市场需求及购买力依然坚挺，房地产市场或将率先转暖，成交也将率先企稳回升。
例如上海，2022年以来房地产市场热度不减，新开盘项目平均去化率高位保持在80％上下。2021年，上海适度放松落户限制，加大人才引进力度，全年共计新增落户人口7．3万人，其中居转户3．8万人，人才引进3．5万人。可以期许的是，随着高素质人才大量聚集，有望给上海房地产市场提供更为坚实的需求支撑。
强二三线城市或将轮动复苏。杭州、成都、佛山、南通等强二三线城市市场需求或购买力适度透支，房地产市场或将轮动复苏。
弱二线及多数三四线城市或将继续盘整。大连、南昌、太原等弱二线城市，以及菏泽、烟台、北海等多数三四线城市市场需求及购买力明显透支，房地产市场或将继续盘整，成交整体提升幅度有限。（中新经纬APP）
作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官
