[摘要] 专家表示,短期来看,广大购房者对于收入预期、置业信心等修复都需时间。但从后续发展来看,2023年楼市还是十分值得期待的。
随着热点区域供应增加,今年楼市值得期待。观海新闻/青岛早报记者薛雅方摄
时间来到1月中旬,有关楼市各项年度统计数据陆续出炉。从各项数据可以看出,2022年整个房地产市场遭遇了前所未有的挑战,销量回落,市场承压,多家企业债务违约等等。针对楼市的低迷,国家曾发布一系列救市政策,但在疫情反复、市场情绪低迷的状态下,整个楼市还是表现出了市场供应量和销量双双下跌的局面。而眼下,2023年已经到来,未来的楼市将出现哪些变化?专家表示,短期来看,广大购房者对于收入预期、置业信心等修复都需时间。但从后续发展来看,2023年楼市还是十分值得期待的。
看整体：市场信心不足
回望2022年,从中央定调“房住不炒、支持合理住房需求”,到金融层面“两次降准、三次降息、三箭齐发”,再到各地松绑政策应放尽放,整体上对房地产行业的态度全面转弯调头,保交付、保主体、保信心、促需求等政策积极性前所未有。但受制于疫情反复、停贷潮和房企暴雷等负面因素持续影响,市场情绪依然低迷,全国及地方各地楼市普遍遇冷,市场规模缩减二至四成不等。青岛也不例外,据青岛锐理数据显示,2022年青岛市商品住宅规模从去年的1414万平方米下降21%,至1117万平方米,但主城及新城核心刚改项目成交向好,价格小幅上涨4%,至15704元/平方米。
从市场供应数据来看,2022年全市商品房新增供应1136万平方米,同比下降33.2%;商品房成交1540万平方米,同比下降6.3%,近3年基本持平;成交均价14864元/平方米,同比下降0.7%。2022年全市商品房成交金额2290亿元,同比下降5.6%,成交套数12.7万套,同比减少10.9%。
从各区域成交情况来看,2022年青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸、胶州、城阳和即墨。数据显示,西海岸新区合计签约38521套、约444万平方米,占全市签约总面积的29%;城阳区签约19430套、约236万平方米,占全市签约总量的15.4%;紧随其后的是胶州和即墨,分别签约17498套、约212万平方米和15963套、约183万平方米,占比13.9%和11.9%。
看价格：整体小幅上扬
虽然市场表现不佳,但青岛房价还是维持了上涨的局面。从2022年的时间轴来看,全市商品房1—2月为传统淡季,3月份开始成交回升,政府持续释放利好政策,但力度均不大,客户仍以观望为主。6月份出现大批量控制网签,拉升全年数据;2022年以来全市商品房月度成交均价整体呈现逐步攀升态势,主要受成交结构影响,主城项目年底冲业绩集中网签,导致年底均价蹿升,12月份达到峰值17183元/平方米。而全年成交均价为15704元/平方米,同比小幅上涨4.8%。
那么,青岛所有区域哪里房价最高?据青岛锐理相关统计数据,主城区沿海一线是青岛高房价的集中地。从老市府、新市府、浮山前到金家岭金融新区、石老人—沙子口板块等占据了青岛新房价格的绝对制高点。房价最高的板块是老市府周边,成交主力楼盘为莱阳路8号,该项目2022年网签了8套,均价10万元/平方米;新市府板块的国信海天中心、深蓝中心分别签约48套和28套,均价分别为8.8万元/平方米和8.7万元/平方米。浮山前的海信君澜2022年网签43个亿,均价7.6万元/平方米,拉高了板块签约均价。位于石老人—沙子口板块的鲁信海曙云霞以18万元/平方米的均价,斩获2022年青岛商品住宅销售单价冠军之位。
浮山后板块在多个新盘的支撑下,受到众多购房者的追捧,并成为年度热销板块。原因也不外乎地段价值更高,配套更加完善,占据着更加优越的城市资源。东李世园板块2022年签约1863套、约24万平方米,均价26265元/平方米。城阳中心城区板块、白云山板块、烟墩山北板块以及流亭、夏庄板块价格相对较高,在1.5万元—1.8万元/平方米之间。西海岸房价最高的板块是中心城区,均价2.1万元/平方米,目前在售项目主要为瑞源名嘉荷府、状元城、中海半山雲境、万科翡翠长江等。藏马山、安子—洼里片区和灵山湾三个板块紧随其后,位居第二梯队,均价1.7万元—1.8万元/平方米。
看库存：与去年持平
对于房价来说,库存量也是重要的影响因素。来自锐理的数据显示,2022年青岛商品房存量呈下降趋势,截至2022年年末全市商品房市场存量降至27.74万套,约3316万平方米,当前去化周期约26个月,去化压力与去年持平。从全年走势来看,2022年上半年库存堆积,销售情况较差,去化周期持续走高,6月份出现大量控制网签,存量及去化周期均呈现断崖式下降,下半年整体销售情况一般,去化周期稍有回升。2022年青岛市市场存量主要集中在西城区和近郊区,近郊流速较慢,去化压力较大;其中原胶南区域去化周期最短,为19个月,城阳为22个月,胶州为23个月,崂山为24个月,原四方区和原黄岛区域都为26个月,即墨为28个月,李沧为29个月,原市北为38个月。市南区在售项目较少且价格高企,去化周期达203个月。
具体到商品住宅,截至2022年末全市商品住宅存量为1831.3万平方米,库存较上年有所减少;当前去化周期为20个月。从各区域分布来看,存量方面,胶州市库存330万平方米居首,原胶南市290万平方米位居第二,即墨区、城阳区均超过220万平方米,紧随其后;去化周期方面,目前高新区去化周期最低,仅为7个月;市南区项目较少,且多为老库存,价格为全市天花板,去化速度最慢,去化周期最长达26个月。另外崂山商品住宅去化周期为13个月、李沧和城阳为9个月、原市北为8个月。从各板块已备案存量去化周期来看,新都心、浮山后、东李世园以及城阳、高新区内部分板块去化周期较短。
看销量：全国房企靠前
回顾2022年楼市,哪些房企市场表现更优秀?先来看看商品房排行榜,其中融创多项目齐发力,蝉联岛城销售套数、销售面积榜首,其中销售套数为7300套,销售面积达到77.49万平方米;而青岛本土企业海信地产在售项目较多,以137.37亿元的成绩,居销售金额榜首。在销售金额排行榜中,融创、万科、金茂等全国房企紧随其后,第五名则是本土和达地产,除此之外,君一控股、天一仁和、青特置业等本土房企也进入销售金额前十。而具体楼盘中,融创中心居销售套数、销售面积双榜榜首,海信君澜居销售金额榜首。销售金额排行榜中,除了海信君澜,银丰玖玺城、佳源华府、大云谷金茂府悦府等高端项目继续领跑。
再来看看商品住宅的排行情况。海信多盘布局,销售额远超其他房企,位居岛城榜首;而本土房企,和达集团则取得了销售套数和销售面积的双料冠军。具体楼盘中,在2022年海岸万科城成交套数、面积双冠;银丰玖玺城成交额居首位。另外,从板块来看,2022年西海岸的黄岛中心城区、灵山湾、中央活力区,以及主城区的株洲路、东李世园、高新区的软件科技城为推盘热点板块。
展望2023,青岛楼市将是啥行情?
2022年已经成为过去,2023年楼市将会呈现什么样的趋势?锐理山东区域总经理刘元婧告诉记者,从整体趋势来预判,随着疫情逐步结束,经济活动将逐步恢复,居民收入稳定性和预期也会得到一定程度改善,从而有利于住房需求的释放,叠加政策继续向好预期,预计青岛楼市也将逐步迎来复苏,但基于当前高存量现状以及疫情放开后反复,上半年预计先筑底,下半年回暖,整体市场规模预计弱复苏至1200万平方米。
在热点方面,从2022年住宅供地特点来看,核心区优质地块供应量增加,势必导致市场向核心回归:东李世园、株洲路将成为改善角逐主战场;烟墩山北、李沧北、流亭在城市更新背景下刚需厮杀进一步白热化;城阳中心、白云山、西海岸中心区域随供应增加热度回升;胶州、胶南虽核心区供地量增加,但鉴于需求不足,反而形势将更加严峻。在政策层面,青岛楼市政策去限制化,进入促进扶持阶段,预计今年继续以宽松为主,根据目前市场情况,跟随国家节奏,出台扶持性措施,促进需求回暖、市场平稳发展。
另外,大家最关心的价格方面,虽然2023年房企融资环境有所改善,但会优先保障优质房企。鉴于企业回款压力,以价换量将继续,且当前价格战已从外围转向主城区李沧东李世园。预计新的一年,随着热点区域供应增加,高位存量竞争继续,价格战会愈演愈烈,从而导致全市整体价格水平适度回调。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏
