青岛楼市加速跑目标“住有宜居”

楼市观察

新春伊始，城市更新的号角再次吹响。当前，全市上下正在展开一场热火朝天的城市更新与城市建设三年攻坚行动，而由城市更新延伸出的产业发展优势，正在成为房企竞速的新赛道，向着宜居属性加速跑。

宜居视角下的新样本

2月1日上午，青岛市城市更新和城市建设2023年一季度集中开工活动在李沧区举行，394个城市更新建设项目集中开工。当天下午，全市城市更新和城市建设2023年度动员大会召开，发出了2023年城市更新建设动员令。

值得关注的是，此次动员大会提到了多个重点片区的最新进展和任务部署。以张村河片区为例，2022年，张村河片区共实施了8个社区村庄改造，搬迁住宅房屋4000余处，拆除各类建筑158万平方米，惠及3800余户家庭。目前，4个安置区已开工建设。今年上半年，将重点突破张村河片区剩余4个社区的拆迁改造，一气呵成实现最大城中村清零任务。

作为青岛市三年攻坚行动“重头戏”，张村河片区属于先行启动的十个重点低效片区之一，更是城市更新进程中所塑造出的宜居新样本。

记者了解到，总面积约28．6平方公里的张村河片区涵盖12个未改造社区，未来将打造生态公园城、科技创新城、国际品质城、低碳高效城、怡居乐活城五个城的目标愿景。目前，张村河片区已获得众多房企的落子布局。实际上，几年前，这里还是一片荒芜，而今随着城市更新的不断加码，已有崂山万象汇、宜家、国金中心、地铁4号线、2号线等为片区赋能。新年伊始亮相的鲁信有邻花园位于张村河南、松岭路西，属于张村河南岸板块。项目户型建面约325平方米，四室两厅四卫；9号楼户型约450平方米，四室三厅五卫，匹配改善客群居住需求。而春节刚过，去年华润拍得的地块也发布了最新规划，将建设9栋16－18层住宅，以及两栋商业及社区配套服务设施。据悉，目前在张村河片区已经聚集了华润、海信、融创、城建等一批优质的房地产企业，其中不乏本地老牌房企。

老片区复兴成宜居热土

在青岛的楼市版图中，东李片区的起步始于2010年前后，短时间内迅速崛起大批楼盘，而白云山片区则以2012年龙湖悠山郡项目的入市，正式进入了置业者的视野。随着城市更新与城市建设三年攻坚行动的推进，东李和白云山片区这两大老牌片区进入新一轮扩张周期。

城市更新与城市建设三年攻坚行动将东李、北客站和楼山片区作为青岛市重点打造的区域。从房地产热点角度来看，目前优质土地和品牌房企相对集中的片区主要在东李。

东李位于李沧东部，世园大道以北。城市更新的相关规划围绕世博园复兴，高标准打造以园艺景观、文化旅游、科普教育为特色的生态休闲旅游目的地，并加快园区西侧土地出让和开发建设。随着城市更新的推进，美丽芳香的世园会，洁净清澈的李村河，宽敞整洁的九水东路、金水路、世园大道，成为东李最真实的样子。地铁2号线、3号线以及11号线都有经过东李片区的站点，交通十分便利。商业方面，除了李村商圈，还有万国云商、绿城新天地、丽达购物中心、龙樾湾商业街等多个大型商业街区。

而从市场表现来看，近两年鲜有新盘入市的东李，随着城市更新带动下的新地块的出让、老地块的动工，板块热度进一步活跃，出现了多盘集结上市的场景，除高层改善大户型产品外，还有大平层、电梯洋房、刚需小户型等多种产品，可以满足置业需求。其中，近期先后开盘的和达·和山、世园金茂府和融海启城项目，将在今年迎来强销期。

作为城市更新另一重点片区，白云山片区的大致范围西起靖城路、东至烟沪线、北至祥阳路、南至瑞阳路。根据相关规划，白云山片区将以约1098．45公顷的土地，打造城阳中心区东部的创新产业示范区和高品质休闲生活区，以三心三轴的格局，为青岛再造一个主城中心区，成为继浮山后、崂山热门片区、东李片区之后的又一热点区域。与主城区相比，白云山板块新房均价在12000元／平方米左右，在青岛属于“入门级”。而随着城市更新和地铁建设的推进，这里也将承担起主城外溢市场的重任。目前在片区内，青特·云镜、青特·滨湖国际、和达·和园、和达·山语城等项目在售，中巍白云山居开盘在即。

城市更新“链”动新动能

“更新”的城市期待“更新”的盛会。科学合理的城市更新，推动了城市商业模式、生活方式和空间结构的蝶变，也为城市的发展链动起会展等行业的新动能。

已经连续两年成功举办的山东（青岛）宜居博览会，去年首次设置“宜居青岛·城市更新”主题展，以图文并茂的方式，生动形象地展示三年攻坚行动的实施方向和路径，以及取得的阶段性成果。在“城市更新”风口下，今年这项盛会将再次启幕，为全市城市更新相关企业和产业带来更多的机遇。

2023山东（青岛）宜居博览会组委会相关负责人表示，宜博会是透视青岛城市更新和城市建设阶段性成果的一个窗口，通过总结阶段性成果，提炼出城市更新建设过程中的好经验、好做法、好成效，提高群众的知晓度和企业的参与度，进而营造浓厚的城市更新建设氛围。“住建领域是推动城市经济发展的主力军，去年宜博会将招商引资工作提高到非常重要的位置，在展会期间举办招商推介发布活动，通过搭建平台，链接资源，精准招商。今年宜博会将围绕城市更新吸引更多的企业来青岛投资，争取大项目、好项目落户青岛，推动青岛城市经济社会发展。”

锐理山东区域总经理刘元婧认为，城市更新的最根本落脚点在于让人民生活得更加幸福，让城市发展得更有价值。青岛市城市更新的八大领域，均与民生息息相关，无论是推进城中村、老旧小区的市政设施升级改造，还是加强各种基础设施的建设和规范管理，都是为了让市民的生活环境更舒心，这就是党中央提到的人民群众对美好生活的向往，也是最真实的客户诉求和地方政府的发展奋斗目标。而交通设施建设、地铁建设、地铁沿线TOD项目建设、山体公园建设等，则是让城市更宜居，让环境更美好。通过城市更新行动，青岛的城市功能进一步完善、城市品质进一步提升、人居环境进一步改善，青岛的宜居指数必将大幅度提升，整个城市价值也将更上一个新台阶。      

吕蕾