7月二手房成交环比上涨7% 伴随政策优化“卖一买一”

楼市观察

7月份新房市场和二手房市场出现了一定的反差。新房市场方面，据青岛锐理数据显示，7月青岛新房住宅成交约4831套，成交套数和成交面积均环比下降。而二手房方面，据青岛贝壳研究院数据，7月，青岛市二手房全部房屋成交5108套，环比上涨7％。全国重点城市7月的表现也是二手房市场优于新房。业内人士认为，在改善需求成主流的时代，二手房价格相对稳定，前期很多观望的购房者选择出手，销量进入稳中有升的状态。

新房二手房走势不同

诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年7月重点10城新房成交47748套，环比下降28．6％，同比下降19．5％；二手住宅成交58683套，环比下降11．3％，同比下降10．4％。7月份，在成交方面，重点城市成交延续下行态势，新房降幅高于二手房。

就青岛而言，据统计机构数据，7月份新房市场和二手房市场出现了一定的反差。新房市场方面，据青岛锐理数据显示，7月青岛新房住宅成交约4831套，成交套数和成交面积均环比下降。

而二手房方面，据青岛贝壳研究院数据，7月，青岛市二手房成交5108套，环比上涨7％。青岛贝壳研究院数据显示，今年2－3月，青岛二手房成交量分别为5762套、8744套。4月，青岛二手房成交量回落到6140套。到了5、6月份，这一数据还在持续走低，市场明显呈现走弱态势。7月，二手房成交量企稳回升，重回环比上涨态势。从成交环比变化来看，7月，除市北、崂山外，其余各区市二手房成交均较前一个月环比上涨。上涨最明显的为即墨区，当月，即墨二手房成交环比上涨17％。

挂牌量攀升性价比凸显

新房和二手房市场在7月份的表现为何不同？记者了解到，6月底是上半年结束，很多房企都有冲业绩的需求，降价促销效果显著，另外再叠加集中网签的影响，6月份，青岛新建商品住宅成交超过16000套，而这也为7月的环比下滑埋下了伏笔。同时，7月楼市整体表现还与购房者信心不足、出手谨慎有关。

二手房成交企稳回升主要是受到部分二手房在经过价格调整后出现性价比优势的影响。“今年2－3月份市场热度很高，成交也不错，但是进入4月份后，前期积压的客户很快消化掉了，成交量开始显出疲态，市场转向平淡。”链家远洋风景店商圈经理孙鹏告诉记者，有相当一部分买家入市意愿降低，成交周期变长，主要原因是买家对未来市场预期不足，还有相当多的房东认为市场价格与自己心理期望不匹配，在数次降价后没能出售，也不愿意继续降价了。随着挂牌价格趋于稳定，部分性价比较高的二手房成交加速，从成交面积段分布来看，7月，80平方米－120平方米面积段成交占比上升。从热搜小区来看，7月万达维多利亚湾居热搜榜首，山海湾和鲁信长春花园紧随其后位居第二及第三。

在二手房市场中，有很大一部分业主的需求是“卖旧买新”。据贝壳找房数据统计，其网站超过10万套的房源中，20年以上的老旧房源占比最高达42％，两居室为主力占比为49％。这些房源的所有者都存在改善居住条件的需求，属于“卖旧买新”群体。房源集中出现，让买方话语权随之提升。“最初我想卖310万元，可了解到同样的户型最低的价格才280万元。无奈之下，我也把价格降到了280万元。”在浮山后链家地产门店，正在咨询的胡先生告诉记者。

相关数据表明，目前青岛二手房挂牌量已经突破10万套。除此之外，随着李沧、高新区等新的教育资源高地的崛起，支撑二手房的学区资源也变得没有那么稀缺，在一定程度上导致热门的学区二手房，也不再那么紧俏。二手房价格相对稳定，前期很多观望的购房者选择出手，销量随之进入稳中有升的状态。

换房政策礼包不断丰富

虽然7月青岛新房市场的表现相对平静，但近日官方态度的明确指向，也为接下来楼市的走向释放了积极的信号。就“卖旧买新”而言，目前可以享受到的政策支持有税费减免、带押过户等。

7月25日，国家税务总局的官方网站上发布了一则《支持协调发展税费优惠政策指引》的消息，其中有关购房环节的税费优惠多达19条，比如免印花税、“卖旧买新”减免个税等。此次《税费优惠指引》不是发布新政策，而是对已经颁布并实施政策的梳理和汇总，多项税费减免都已经实施。例如，2016年《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。2006年《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》明确，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。2016年《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》明确，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税。2022年《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》明确，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

存量房“带押过户”方面，自8月3日起从纯商贷或纯公积金贷款拓展到住房公积金组合贷款。存量房“带押过户”采用双预告登记模式，卖方无须先行还贷，在不解除房屋抵押状态的前提下，即可完成存量房过户、再抵押等房屋交易流程，有效降低交易成本。目前，开展存量房住房公积金组合贷款“带押过户”业务的银行有建设银行青岛市分行和青岛农商银行。据了解，下一步，市住房公积金管理中心将逐步拓展组合贷款“带押过户”合作银行范围。

本报楼市观察员李鹏飞认为，当前青岛在限贷、限购等政策上亦有较大优化空间，伴随政策逐步优化，二手房市场前期成交形成的“蓄水池”有望加速流向新房市场，青岛新房市场仍存在增长机会。以“认房不认贷”为例，市南区和老市北区依然是限购区域，执行的是“认房又认贷”的政策，也就是说有过贷款记录，不管名下有没有房，都会被认定为二套房。目前首套房的贷款利率是4．0％，二套房是4．8％，按照贷款100万元、30年的期限来计算，二套房每月月供还款要比一套房多出400多元，30年总利息约多出15万元。如果“认房不认贷”的政策在青岛限购区域内实行，能为购房者节约购房费用。吕蕾