[摘要] 在相继放松限购、信贷、降低首付等新政来提振楼市后，青岛土地市场的竞拍规则也迎来重大调整。
在相继放松限购、信贷、降低首付等新政来提振楼市后，青岛土地市场的竞拍规则也迎来重大调整。
10月23日，青岛2023年第三批次预公告中首宗地块挂牌出让，高新区HD0601－016地块将在2023年11月9日上午10：00出让。该地块仅设置起拍楼面地价3800元／㎡，起拍总价3．93亿元。
一个重大变化是，该幅地块将采用拍卖方式出让，“采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人”，这意味着最高限价和现场摇号规则都退出了青岛土地拍卖市场。
多个热点城市取消地价限制
近期，济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则已有所调整，部分待出让地块不再限制土地上限价格，重回价高者得。
10月12日，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），地块出让规则有所调整，不再限制地价。
在此之前，济南多宗住宅地块竞买规则也有所调整。根据济南公共资源交易中心、济南市自然资源和规划局于10月9日发布两批土地补充公告，10月中下旬两场土地拍卖恢复限时竞价环节“价高者得”的出让方式，标志着本轮调控从土地供应端到市场销售端全面松绑。
另据厦门市自然资源和规划局于10月17日发布的公告，厦门计划于11月7日出让湖里区2023P12一宗商住用地。地块起拍楼面价45000元／㎡，起拍总价47．4亿元，地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。而此前，厦门市出让的涉宅地块的出让方式为“定品质、限房价、限地价＋摇号”拍卖。
据了解，2021年8月，自然资源部召开闭门会议，明确核心城市土地出让政策调整，单宗住宅用地溢价率不得超15％。随后，包括深圳、杭州、青岛、南京、合肥在内的第二批集中土地出让的竞买规则均予以调整，比如，深圳将地块溢价率上限统一由45％调整为15％；杭州一般地块溢价率上限由20％调整为15％。
青岛土地市场整体低温运行
根据中指研究院数据，2023年前三季度，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上。
三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28％，较二季度提升8．1个百分点。
按照中指研究院数据，2023年1～9月，全国300城住宅用地成交22391万㎡，同比下降33．4％。9月，300城住宅用地成交2693万㎡，同比下降49．7％；成交楼面均价7673元／㎡，同比下跌2．1％。
相较其他重点城市，今年青岛市土地市场尚未被完全激活，拿地企业仍以当地国资背景企业为主，并且住宅用地供应在增加。
5月30日～31日，青岛第一批集中供地出让4宗地：1宗触及地价上限、2宗溢价成交，另有1宗地低价成交。
二批次土地供应中共14宗土地走向市场，总占地48．8025万㎡，其中，城阳小北曲地块引来28家房企参拍，可以看出本宗地块优质、房企的拿地欲望强烈，最后被银丰地产斩获，
成交楼面地价6647元／㎡，成交总价2．85亿元，该地块起拍楼面地价5780元／㎡。
7月24日，市北麦芽厂地块被青岛市北城发产业发展有限公司底价斩获。
8月28日，灵山湾路北地块被青岛海嘉开发投资有限公司 （海控集团）底价获取。
9月18日，河西预制厂地块被青岛和达珑泽投资有限公司竞得，成交总价8．17亿元。
9月20日，城阳小周村地块被青岛韵霖置业有限公司出价（鑫江集团）底价获得，总价5．11亿元。
9月25日，崂山湾投资有限公司（崂山湾集团）以底价40．6亿摘得大宇地块，成交楼面价15100元／㎡。
9月末，2023年青岛市辖区第三批次住宅用地拟出让清单发布预告正式出炉。出人意料的是，此次拟出让土地的数量高达57宗，占地面积约179万㎡，总建筑面积约352万㎡。
有分析认为，青岛取消土地最高限价，让地价回归市场，有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，土拍规则调整带动市场效果或有限，预计土地市场整体仍低温运行。
“价高者得，考验的是房企的出价能力，一方面是资金实力，另一方面是利润的考核，对于房企的研判能力要求更高。”腾策顾问分析认为，该政策的出台，其具体的影响还有待土地市场反馈。
责任编辑：白珍亮
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