[摘要] 经历了2013年的火爆与2014年上半年的冷淡后，青岛房价忽高忽低、跌宕起伏的走势彻底使市民“迷失”了。“房价到底涨了还是降了？”“现在该出手吗？”……
经历了2013年的火爆与2014年上半年的冷淡后，青岛房价忽高忽低、跌宕起伏的走势彻底使市民“迷失”了。“房价到底涨了还是降了？”“现在该出手吗？”……这些都是很多正在考虑买房的市民十分关心的问题。
整体的数据太过笼统，具体问题需要具体分析。记者以区域房价数据为基础，挑选了八大板块内在售的经典项目，与去年同期或开盘初期的定价相对比，由此可以看出具体区域房价的大致情况，为您买房作参考。
【市南区】“高大上”地段房价抗跌 东部单价普超3万
市南海景房十分“抗摔”
去年均价：22741元/㎡
今年均价：25458元/㎡
同比涨幅12%
市南区可谓是全青岛市的政治、经济、文化中心。中东部遍布大型商业与写字楼，西部拥有浓厚的生活氛围与全市最好的学区资源，再加上一条串联起栈桥、八大关、五四广场、奥帆基地等多个旅游景点的黄金海岸线，市南区自然成为生活最便利、交通最发达、医疗教育配套最完善的居住板块。
如此完美的市南区房价自然最高。“地段好、价格高、买不起”是该片区新房给老百姓的一贯印象。在这个青岛楼市集体唱衰的年头，市南高价楼盘销声匿迹。但私下并没闲着，在售的项目价格没有出现丝毫下跌迹象，总体平稳向上。据据统计显示，去年上半年市南区均价22741元/㎡，今年已涨到25458元/㎡，同比涨幅一成多。
具体来看，东部香港中路商圈范围内房价已突破3万元/㎡大关。这里有三个在售楼盘，分别是鲁商中心首府、华润中心悦府与中铁青岛中心。其中鲁商中心首府现房正在清盘，均价34000元/㎡，这一年来基本没涨；华润中心悦府大户型住宅均价33000元/㎡，与去年同期相比每平米略涨500元；青岛中心广场刚刚开业，楼上的住宅产品去年初定价36000元/㎡，今年单价涨了2000元。
西部的金茂湾曾是去年下半年的“日光盘”，今年辉煌不再，价格却没见丝毫“让步”，精装现房均价20000元/㎡，与此前同类型精装房相比，每平米涨了1000元/㎡。不过针对160-190㎡的大户型，金茂湾推出全款96折、贷款97折的优惠措施。
【崂山区】崂山沿海高端住宅“天价” 开发商改推住宅类型
崂山沿海高端住宅打出“天价”
去年均价：19749元/㎡
今年均价：22961元/㎡
同比涨幅16.3%
背靠崂山，怀抱大海的崂山区一直被定义为“富人区”。虽然大规划极少出现，但这里已经成为市民认可的宜居宝地。根据专业机构数据统计，崂山区新建住宅均价已经超过2万元/㎡，是全市房价“第二高”区域，同比涨幅远高于其他板块。
经过实际调查记者发现，崂山区沿海一线的高端海景住宅十分抗跌。海信天玺、天悦两个楼盘的售价从问世到现在一直维持在5万元/㎡左右。北侧的崂山“地王”保利漫月山日前问世，开盘价28000元/㎡，与早已开售的世茂拾贰府相比，单价略有提升。附近的颐山源墅由于主推平墅房源，价格已超过4万元/㎡。上述这些天价盘拉高崂山整体房价水平，并且没有下跌趋势。
距离海岸线稍微远一些的内陆板块则稍稍出现了下降苗头。地处崂山区核心居住区的金光丽园目前主推46㎡、86㎡精装公寓住宅，均价15000元/㎡，而去年普通住宅售价高达16000元/㎡。虽然不算同一类产品类型，但如今金光丽园主攻的方向更为明显：低总价小户型，以刚需或想投资的购房者为主。
【市北区】有的楼盘单价涨千元 有的则变相降价
市北CBD高楼林立
去年均价：15027元/㎡
今年均价：15586元/㎡
同比涨幅3.7%
原市北区分为小港湾蓝色经济区、辽宁路商圈、台东商圈、浮山商贸区、市北中央商务区五个板块。最近一年时间里，原先新建项目最密集的市北CBD露脸楼盘逐渐减少，其他片区偶有零星的代表项目陆续登场。大多数楼盘略有上涨，但少数挺不住的滞销楼盘运用团购或特价房的营销方式开始变相降价，对购房者来说，当下正是抄底好时机。
西部的晓港名城目前主推三期尚都、四期尚府158-165㎡高层房源，均价14000-15000元/㎡，去年同期售出的二期住宅均价13000元/㎡，一年内涨价达1000元以上；台东商圈的盛世豪庭去年首次开盘均价13500元/㎡，如今已上涨至14000元/㎡。
特例出现在市北CBD，欧典商苑时隔半年后传出新消息：加推特价房，单价仅为15873元/㎡，而此前同样户型的住宅均价17800元/㎡。盛世美邦精装房源跌价明显，去年上半年均价18000元/㎡，如今与新闻网联合推出96折团购优惠，价格已降至17000元/㎡，此外还赠送133元/㎡的维修基金和最低1万元的家电基金。
总之，在涨价与降价项目的拉锯战中，市北房价涨幅并不大，据统计，原市北新建住宅均价从去年的15027元/㎡攀升至15586元/㎡，涨幅为3.7%，远低于其他上涨区市。
【老四方】新老楼盘两极分化 低价纯新盘拉低整体水平
老四方居住氛围浓厚
去年均价：11466元/㎡
今年均价：11268元/㎡
同比跌幅1.7%
老四方的定位一直十分尴尬。虽然人口居住密度大，但新兴商业综合体缺失是其一大“短板”。尤其是西部老城区，密布的筒子楼在很大程度上阻碍了老四方发展。不过也正是由于这些缺陷，使得老四方的房价一直维持在“万元线”左右。数据统计，今年上半年成交量缩水的老四方新建房屋均价由11466元/㎡跌至11268元/㎡，是主城区范围内唯一一个房价下跌的片区。整体来看，新老楼盘两极分化趋势明显，新上市的纯新盘性价比更高，适合抄底，而老盘和二手房的价格涨势却十分明显。
新都心保利叶公馆去年下半年开盘，定价13000元/㎡，当日内全部售罄。近日二期开盘，共推出430余套高层房源，均价约为14000元/㎡上下，单价上涨1000元，但二期开盘当天认购率仅为50%，去年的“日光”气势不再。欢乐滨海城的绿地新里海德公馆去年曾经打出7999元/㎡的起价，均价不过万，如今推出的新房源均价10500元/㎡，价格上涨明显，主城区又少了一个“万元以下盘”。
与老项目相比，纯新盘坚持“低开高走”的路线。纯新盘国隆幸福城尚未正式问世，但据置业顾问介绍，该楼盘折后均价将在万元以下，去年5月该楼盘周边的颐和广场开盘价也不过万，可以看出这一年来周边房价没有丝毫长进。老四方与李沧区交界处的新都心苑5月问世，在周边二手房售价过万的情况下，该楼盘惠后均价9700元/㎡，当日去化率近八成。
【李沧区】刚需大盘稳中小涨 大鳄盘“低开高走”
李村河两岸居住小区
去年均价：9314元/㎡
今年均价：10004元/㎡
同比涨幅7.4%
近些年随着大李沧的规划建设，“一极二轴三区四带”的骨架脉络已现雏形。东部的世园会使得东李的生态环境和配套设施得到极大提升，李村河两岸美不胜收；中部的李村商圈繁华程度正在赶超老城区，伟东乐客城、李沧万达广场等新兴综合体林立；西部的交通商务区则聚拢了大量客流，铁路北客站正在带领老沧口腾飞。正在修建的青岛地铁M2，M3号线将李沧区与市南、市北、崂山串联在一起，方便居民的出行。这些利好使得李沧区成为近年来的购房热土。
根据统计数据显示：2013年李沧楼市均价9314元/㎡，2014年10004元/㎡，同比上涨7.4%。但受到颓市影响，部分楼盘的上涨幅度远未达到7.4%，部分新开楼盘甚至低于周边均价面世。
以中海国际社区为例，去年同期中海国际一里城均价10500/㎡，经过去年楼市暴涨一年的价格波动，今年三期房源价格仍为10500/㎡，基本持平。海尔鼎世华府去年9月开盘均价9500元/㎡，目前均价9860元/㎡，小幅上涨3.8%。5月底新开盘的保利茉莉公馆打出8518元/㎡的起价，均价9500元/㎡，远低于人们的预期，与之毗邻、且品牌价值相当的李沧万达广场二手住宅均价已经突破10000元/㎡。
【城阳区】区中心楼盘涨到万元以上 近郊低价盘略涨
城阳区中心新盘跃过“万元线”
去年均价：7091元/㎡
今年均价：7695元/㎡
同比涨幅8.5%
“北岸新城”城阳区是大青岛扩围的主要区域之一。经过近10年的规划建设，城阳区渐渐摆脱了荒凉地儿的旧面貌。走进城阳中心，你会看见热闹的市民运动公园、密集的新建小区、宽敞的主干道、繁华的商业中心；步入惜福镇、夏庄街道，可以感受到清新的空气，秀美的碧水青山；白沙河下游入海口也已建起多处新建小区。
虽然上半年城阳区成交量下跌了三成多，但房价却上涨了600元/㎡。总体上来看，区中心楼盘房价坚挺，部分已超过万元线，偏远一些的白沙湾与惜夏板块价格稍有上涨，但与中心繁华地段相比，这里仍处“低谷期”，将城阳区整体房价拉低至“7字头”。
御景尚都去年同期洋房售价8000-10000元/㎡，5月初新推出的多层已经涨到10500元/㎡，此外万科玫瑰里、中冶圣乔维斯等城阳区中心代表新盘售价都超过万元，已非刚需一族所能企及。白沙湾的卓越蔚蓝群岛高层均价6500元/㎡，此前同类型房源价格一直在6000元/㎡左右，一年内单价涨了500元。
混战当中，也有不少楼盘降价“搅混水”。纯新盘青特赫府小试牛刀，第一次问世推出108套房源，惠后定价仅8600元/㎡，与不远处的青特城万元左右的定价相比，青特赫府的价格并不算高。惜福镇的银盛泰德郡推出“130万买联排别墅”活动，参加活动的购房者有机会用130万买下德郡175㎡左右的联排别墅，折合单价5306元/㎡，而此前德郡联排别墅的单价曾过万元线，今年优惠力度之大可见一斑。
【开发区】存量房不堪重负 一年房价基本没变
原开发区房价基本持平
去年均价：8132元/㎡
今年均价：8851元/㎡
同比涨幅8.8%
6月，国务院正式批复同意设立青岛西海岸新区，这让全新的黄岛区再度走入市民视野。根据规划，西海岸经济新区分为开发区与老胶南。受益于桥隧通车，更靠近东海岸的开发区最先发展，2011年前后，新建住宅如雨后春笋般冒出来，但带来的负面影响是存量房不堪重负。
与三年前相比，开发区房价涨幅明显，如唐岛湾周边的部分楼盘已突破万元大关，但拿出一年前的房价来看，变化并不大。唐岛ONE最近二期开盘，惠后均价10400元/㎡，与此前10500元/㎡的均价对比，反而略跌了些许。瑞源名嘉汇、青岛新世界等楼盘定价15000元/㎡，去化量较低的情况下，这些楼盘也没有选择继续涨价。
安子片区的楼盘价格更“接地气儿”，开盘半年后，致幸福均价仍为7500元/㎡；海信阳光里定价一直维持在8500元/㎡。不过也有个例，海尔山海湾五期毛坯房此前售价8500元/㎡，近日均价调整至8800元/㎡。
【老胶南】大鳄相继进驻 但房价小幅回落
老胶南湾区
去年均价：7886元/㎡
今年均价：7448元/㎡
同比跌幅5.6%
2012年底，青岛行政区域重新划分，老胶南犹如一颗深埋海底多年的珍珠，在经过了岁月漫长的洗礼之后终于露出了她美丽的容颜。也将西海岸的黄金海岸线继续向西延伸。国内知名房企保利、万达、世茂等先后入驻为老胶南的发展注入了新鲜的血液。无一例外，这些房企均将胶南的海景资源利用到了极致，在临海靠山的胶南沿海一线又打造了一条新的“金边儿”。
老胶南因此成为全市为数不多的成交量上涨的区域之一，但受制于高存量，房价出现小幅回落，从7886元/㎡跌至7448元/㎡。实际情况与数据统计基本吻合。
银盛泰书香泮城此前推出的洋房房源均价6500元/㎡，近日开盘的二期多层有了98折的优惠，折后6350元/㎡。青岛东方影都精装公寓去年开盘价11000元/㎡，如今定价10911元/㎡。两个项目的售价均出现小幅度调整。
【记者手记】
从数据方面来看，只有老四方、老胶南两个区域房价下跌。但实际情况是，除市南楼盘仍然坚挺外，大多数板块均有不同数量的“低价盘”“降价盘”出现。这些“低开高走”的纯新盘，或通过团购、特价房等变相降价的老项目，为普通购房者提供了更多选择的机会。而剩下那些坚挺不跌价的，也正说明了楼盘各方面的保值性。（记者 王婷婷 实习记者 王玟琳）
【注：本文区域房价数据来源于锐理数据机构统计】
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