市场调查:青岛取消限购 买第二套房你会选择哪里?

    编者按：取消限购的消息犹如一颗巨石，掀起阵阵浪花后余韵一直未消退。如今，青岛限购放开已经接近一个月，从目前的市场动向来看，主城区、城阳区、黄岛区这三个地点分别对应“土豪”、“非主流刚需”以及外地旅游度假三大置业人群。限购取消后，符合以上三个主题的楼盘开始有了明显的变化。

 ▶土豪去主城区买大户型

南部沿海遍布千万级别天价豪宅 李沧大房至少也得200万

普通人买不起主城区144㎡以上住宅

    在青岛解除限购的新规中，主城区所占篇幅最多——“市南区、市北区、李沧区、崂山区套型面积在144平方米以上（含144平方米）的住房放开限购政策，套型面积在144平方米以下的住房继续执行限购政策”——这短短的一句话将青岛住宅分成高低两个档次，而144㎡正是当中的“分水岭”。

    随着“大青岛”不断外扩，主城区范围也从原先狭义的市南市北向北、向东扩展到李沧、崂山。其中市南区是全市生活最便利、交通最发达、医疗教育配套最完善的居住板块，市北区则拥有CBD、台东商圈、浮山后、新都心、滨海新区等新老居住板块；背靠崂山，怀抱大海的崂山区一直被定义为“富人区”；世园会、李沧商圈、铁路北客站也带动李沧区振翅高飞。总之一句话，这四大区域是青岛市民最想买房置业的地方。也正考虑到需求量较大，担心房价会因限购放开而被推高，此次政策调整没有涉及主城区144㎡以下的普通住宅。

    纵观青岛主城区，拥有144㎡以上大户型的楼盘大多数为高端住宅项目，大户型加上本身不菲的定价，买上一套起码需要两三百万，多则上千万还上不封顶。“天价”意味着主城区144㎡及以上的住宅只适合“土豪”级别的购房者。

    崂山区浮山前分布着数个单价4万/㎡以上的新盘，最夸张的莫过于海信君汇，起价就高达9万/㎡，只有18栋独栋别墅，且都是300-400㎡的大户型，算下来买一套别墅最起码也得2500万起。海信天玺、天悦都以大户型为主，均价在4万-5万/㎡之间，以上都是总价千万以上的天价豪宅。市南区也有部分千万级别项目，但稍低一个等级，如浮山湾的海逸天成、东海路9号、青岛中心等都有200-500㎡不等的超大户型，价格在3万-4万元/㎡之间，这样算下来买一套至少需要600多万。只有极少数置业者能负担得起这样的房子。

    相比之下，市北区有不少大户型项目价格相对没有那么“高不可攀”，无论是浮山后的樱花郡、香山美墅，CBD的欧典商苑、中广宜景湾，还是新都心的万科蓝山、保利叶公馆，均有200㎡左右的住宅，价格从14000-20000元/㎡不等，这些项目于是也成为了有一定经济能力的改善型置业者的“最爱”。

    一向被认为是刚需腹地的李沧区也在逐渐向改善型居住片区靠拢，玫瑰庭院、时代城在前期推出高层房源后，目前正在不急不慢地出售别墅，湖山美地、映月公馆、山河城二期的洋房也都是符合解限条件的大户型，售价处于全主城区范围内的低谷，想买大户型改善居住环境、又无力承担高额购房费用的置业者可重点关注。

     ▶“非主流刚需”去北岸新城

东西两端房价低户型小 众多市民看好低价买养老房

北岸新城近郊板块房价低户型小

    与主城区限购放开的“半遮半掩”相比，城阳区、黄岛区可谓是完全松绑，这极大缓解了近郊板块的库存压力，也将进一步解放日益拥挤的主城区。

    首先来看北岸新城城阳区，这里与李沧、崂山区接壤，经过近10年的规划建设，城阳区渐渐摆脱了荒凉地儿的旧面貌。目前城阳区处于供需两旺的状态，坐拥两万余套存量房，销量在全市数一数二。在青岛市地产经理人俱乐部秘书长龙江看来，新的限购政策将使城阳区成为名副其实的“青岛北大门”，这里拥有大量的外来务工人员，人口流量大，住房的刚性需求也相对较大，“限购的解除将会对城阳的成交量产生不可估量的刺激”。

    青睐在城阳区购置第二套或第三套住房的大多是“非主流刚需”：因各种因素需要再多买一套房、但手头资金有限的置业者，如养老刚需、学区刚需、单身刚需等。此类购房者往往只需要一套低总价的小房子，在北岸新城完全可以搞定。

    目前城阳区东西两侧的近郊板块房价仍处“低谷期”。如高新区的世茂公园美地推出一口价特价房，一套90㎡左右的二居室总价不到60万；白沙湾的卓越蔚蓝群岛79㎡套二总价仅为41万；惜夏板块的水青木华、伊顿阳光均价7000元/㎡左右。一直想买别墅但被限购的市民如今也可重点关注城阳区的山水别墅盘，如银盛泰德郡四期联排别墅优惠后总价130万，户型175-210㎡，这个价位在主城区只能买到一处普通高层住宅。一家别墅项目的置业顾问表示，8月1日解限当天，就立即签约成交7套别墅。

 ▶外地人、投资客去西岸新城

黄金海岸线不输前海沿儿 自备海景房来青避暑度假

西海岸黄金海岸线不输前海沿儿

    2011-2013年间，在桥隧通车、西海岸经济新区成立、区划调整等大规划的带动下，黄岛区的新建住宅如雨后春笋般冒出来，但开发商们显然高估了这里的消化水平，虽然最近一年多来黄岛区成交量一直高居不下，但原开发区+老胶南近5万套的存量房使得这里成为全市新房市场压力最大的区域。因此对西海岸来说，限购松绑绝对是一大利好消息。据记者了解，早在去年，就有置业者在黄岛区某售楼处留下联系电话，寄希望于政策松绑后在此买房。

    与城阳区不同，黄岛区旅游度假以及养老地产是这里的主要趋势。从金沙滩、银沙滩、石雀滩再到老胶南的这条黄金海岸线丝毫不逊色于市南区的“前海沿儿”，区域商业中心及其他生活配套设施正在日渐完善。如今除了当地土著居民的刚性需求外，越来越多的主城区居民及外地人也看好这片新兴热土，有的在此买房安心养老，有的购置旅游度假房享受生活，还有的甚至举家搬迁至西海岸。

    在此背景下，西海岸沿海住宅成了限购放开后的主要“增长点”，目前这里的房价还未出现太大波动。安子片区的海尔山海湾、海信凤凰金岸这两大本土开发商开发的高层住宅均价在8500-9000元/㎡之间，金泽儒家、西海景苑等瞰景高层也在7000-8000元/㎡左右。老胶南的青岛东方影都、保利海上罗兰、凭海临风同样有可以看到海景的高层房，总体上来看，西海岸“面朝大海”的房子是市南区同类住宅价格的1/3甚至1/4，在这里，只需要80-90万就能实现自己拥有海景房的梦想。

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