[摘要] 时间接近年底，开发商开启各种促销大战。实实在在的优惠面前，不仅年轻的刚需族开始行动，很多已经购房的市民也开始有了换房的打算。
时间接近年底，开发商开启各种促销大战。实实在在的优惠面前，不仅年轻的刚需族开始行动，很多已经购房的市民也开始有了换房的打算。“孩子大了要考虑学区”、“生了二胎原来套二住不下”、“小区太老户型太差”……在当前的房地产市场中，购房主力除了刚需族，还有一群人被称为改善型置业者，也就是“刚改族”。这部分人大多数手头资金相对宽裕，为了改善现有的居住环境而选择二次置业。德佑李村公园店的房产经纪人戴凤媛告诉记者：“临近年底的这几个月，换房顾客成为绝对主力，大约能占到全部顾客的70%以上。”但与单纯的买房不同，“刚改族”需要卖掉原来的旧房再买新房，这样一来，如何快速以旧换新，先买房还是先卖房，卖掉旧房后住哪儿，这些都成了换房时要做的“数学题”。
卖旧买新是他们做过最贵的数学题
旧房怎么卖？定价合理不妨比均价稍低
赵先生家住国信体育场附近一处小区，所属学区是二实验初中，不用担心将来孩子上初中的问题。但该小区建成已经有10年了，用赵先生自己的话说——有点儿老，99平方米套二的布局，也有点儿局促。恰巧，赵先生小区对面有新建楼盘，于是，他有点儿动心了。“去新盘看了看，有110多平方米的小套三，打算换换房子。”做出换房的决定之后，第一步就得考虑先卖房，第二天赵先生就去中介把房子挂了出去，报价300万元。“我们邻居有挂280万元成交的，但我们这套房子是小区风景最好的，能看山，我们住得很仔细，所以就考虑到300万元的价格。”赵先生说，中介也让他再降一点儿，但一方面考虑未来买新房的压力，另一方面也觉得自己的房子值这个价，所以一直没调整价格。不过赵先生自己也承认，从8月份房子挂出到现在四个月的时间，仅有一个人来看过房。他也抱怨中介不尽心，但中介告诉他，这个小区的体量太大，和他同一户型在售的房子就有20多套，几乎都比他的报价低。直到现在，赵先生还在纠结，如果降价总觉得自己卖亏了。
●换房建议
如何快速卖掉原来的旧房，这是换房过程中要面临最大的问题，对此德佑李村公园店的房产经纪人戴凤媛这样回答：“只要价格合适，没有卖不出去的房子。”想要快速卖房，就要定个合适的价格。戴凤媛告诉记者，2020年新房市场一直很活跃，供应量大，价格也不贵，吸引了很多刚需族直接买新房，所以二手房市场才会出现价格连降的局面，是典型的买方市场，买房有充分的选择权。
在这种背景下，买二手房时会产生一种“捡漏”的心理，一旦价格定得太高，买家连看房的想法都没有。想要快速卖房，最好的办法就是先了解小区同一户型在中介的价格，定价时不妨比均价稍低一些。千万别纠结于自己的
房子“位置好”、“装修好”、“楼层好”这样的优势条件，先让买家注意到你的房子，然后再慢慢谈价格。与此同时，现在新房的让利也很多，或许卖房亏掉的，买新房时还能帮你“赚回来”。
先卖还是先买？ 资金在手讨价还价更从容
半年前，白阿姨已经相中了崂山区的一个新楼盘，除了户型好，她最满意的是电梯房。虽然自己现在还没退休，但膝盖时常出现问题，就算住在4楼，上下楼也不方便。同时，老旧小区还没有活动的场所，外孙有时回来暂住，都没有玩耍的地方。考虑到这些因素，白阿姨开始张罗着换房。“楼间距大，两间南向卧室，小区景观也好，还有专门的儿童游乐设施。当时，那个房子刚开盘，还有各种优惠，一冲动就直接交了定金。”白阿姨说，其实她的老房条件也不错，是南北通透的户型，除了卫生间有点小，其他空间都很大。而且这套房子还是市场上少有的多层，即便是4楼也不算高。当时，有邻居也在换房，老房子不到一个月就卖出去了，这让她放松了警惕，对卖房充满信心，在还没有成交意向的时候就先交了新房的定金。
然而，经过近5个月的折腾旧房才成交。新房那边一直催着交房款，否则定金可能不退，选好的房子也要给别人。最终，白阿姨只能主动接受了买家的议价，以急售的方式“降价成交”。“虽然比自己的预期低了一些，但因为急着卖房，也是没有办法中的办法。”说起这事白阿姨有些无奈，按照她的说法，至少损失了10万元。
●换房建议
换房的时候先卖房还是先买房？戴凤媛的建议是可以考虑先卖房的做法，毕竟没有压力，在和买家谈判时更从容。当然如果是先卖后买的话，出售旧房后，尽量缩短买房时间，以防房价上涨过多，首付增加。也可以在卖房前就关注新房源，提前做好准备。不过，眼下开发商都为年终销量着急，各种让利也是机不可失，先买再卖也成了很多人的选择。
如果采用这种方式，首先在和开发商签购房协议时，可以留出长一点的付款周期，方便更从容地卖房。按照房产中介的经验，一套二手房如果价格合适，成交周期通常在一个月左右。另外，在买新房的同时可以同步办理旧房的各种解押手续。“如果是找到买家再办手续，仅仅解押这一项就需要7—14个工作日，拉长了卖房的时间。”
换房后住哪里？协商腾房租房暂住最关键
赵先生的换房经历只能说是个失败的案例，与之相比，另一位“刚改族”海燕似乎要更顺利一些。她的房子位于逍遥二路附近，属于成熟社区，生活特别方便。但考虑到附近没有太好的初中，又是老小区，停车也是难题，所以海燕决定要换房。“我们的房子其实是三年前才买下的，六楼加阁楼，装修时也特别用心。 ”说起自己的房子海燕还有点儿不舍，卖房时挂出的价格也高于周围同类型的房子。 “我们看好了位于劲松一路的新盘，前几天置业顾问给我打电话，年底有降价30万元的特价房。 ”于是，第二天海燕就把房价降了5万元，没想到不到一周有人全款买房。虽然最终成交价和心理价位差了3万元，但海燕觉得和新房让利近30万元相比，自己还是赚大了。
房子卖得太顺利，同样也带来了不少的麻烦。“当时没考虑这么快能把旧房卖掉，对方又要得急，新房两年后才交房，一家三口去哪住成了最大难题。 ”双方父母家的房子也不大，和老人同住的方案不可行，只能租房。前前后后折腾了十几天，看了十几套出租房，要么太旧、要么装修太差，为了孩子上学方便，还不能太远。目前，海燕还在不停地看房，根据合同月底就要腾房了，她无奈地说：“只能先找一套差不多的凑合安身，后期再慢慢找。 ”
●换房建议
海燕卖房的经历在中介看来属于非常成功的操作，不在价格上过分纠结，而且是在有新房目标之后再卖房。一般来说，现在的新房多是期房，最快也要一年以后才能交房。卖掉旧房子，新房还没好，这段空窗期如何解决？置业顾问告诉记者，最好的办法就是和卖主约定，可以稍晚一些腾房，适当给买家一些价格补偿冲抵房租，有点像租自己的房子。如果是选择这样的模式，就需要和买家签订协议，约定腾房时间。如果买家也着急入住，那就需要提前找房子。眼下也是租房市场的淡季，好房子并不少，但需要时间才能找到适合自己的。
现在是换房好时机吗？
据国家统计局发布的最新数据显示，11月份，青岛新房市场延续10月份的价格走势，新房价格再次走低，其中青岛新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，同比涨幅为2.8%。二手住宅价格环比下降了0.3%，同比来看降幅为2.3%。房价稳中走低，业内人士表示，为了完成年度任务，年底开发商更愿意推出各种特价和优惠，第二季度和第四季度末，都是房价低谷期。再加上二手房下跌速度超过新房，所以现在不仅是刚需抄底的时候，也是改善置业者换房的好机会。如果你有换房需求，就一定要抓住这种房价低谷的时机，对要买的房子尽量讲价，对自己的房子也要尽量在可接受的范围内与买家议价，以促成快速成交。
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