大洗牌之后 长租公寓市场开始走向理性

去年，各地长租公寓频频“爆雷”，租客和业主都成为受害者。随后，长租公寓市场也迎来了最强监管。经过大洗牌之后，在“房住不炒”和“租购并举”的背景下，长租公寓市场开始走向理性发展。

“我们考察了很久才决定选址在红岭。”在罗湖区红岭地铁站附近一处新开的长租公寓，负责人陈经理告诉记者，“附近写字楼多，交通便利，我们也严格计算了拿房的成本，而且附近的租金情况疫情之后，今年开始已经逐渐恢复稳定。”

克而瑞发布数据显示，今年三季度TOP20集中式长租公寓累计开业规模67．74万间，同比增长15．81％，环比增长4．28％，开业规模增速触底反弹。不过，此前频繁“爆雷”的主要都是分散式长租公寓，分散式长租公寓主要是从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似二房东。“集中式长租公寓”主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，如有大型规模房企背书的长租公寓。记者梳理发现，今年上半年多家长租企业业绩表现优异，其中万科泊寓实现营业收入13．19亿元，同比增长25．6％。龙湖冠寓方面提供的数据显示，冠寓已经在深圳多个行政区和东莞拥有10000余套房源，成熟期运营门店出租率超过95％。

另据仲量联行统计显示，10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35．6万套翻番增长至2020年底的73万套，但这些存量主要分布在一线及1．5线城市中。此外，投资者现阶段的关注焦点依然是上海、北京、深圳等经济发达、外来人口占比高且购房门槛较高的一线和新一线城市。从发展模式看，投资者目前仍主要采取重资产扩张模式，尤其是存量资产改造模式。

在业内人士看来，过高的杠杆加上较低的盈利能力，是过去几年长租公寓行业遇到巨大挑战的重要原因。长租公寓企业过去频频“爆雷”实际上也是行业进入理性健康期必经的阶段。

今年以来，租赁行业利好消息不断，多个城市通过市场监管、减税、增加租赁用房供应、奖补等一系列措施，培育和发展住房租赁市场。与此同时，多个城市也陆续出台多项规范政策，从设立资金监管、规范租金支付周期、严控租金贷等方面规范住房租赁市场发展。不仅如此，一些城市还从供应端加快发展保障性租赁住房，多渠道供应土地。

仲量联行华南区评估和咨询服务部负责人宋丽敏表示，随着中国公募REITs把保障性租赁住房纳入底层资产，相信目前深圳市场上的各类城中村改造、存量改造等玩家会更加关注租赁住房产品的合规性、市场布局、盈利增长、运营管理能力等。