[摘要] “十四五”规划纲要提出要加快培育和发展住房租赁市场，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
长租房·解析
对于刚刚走上工作岗位的大学毕业生、外来务工人员及部分低收入人群来说，想要短时间内在大城市里买房可能并不太现实，所以，租房成了这些人的必然选择。春节后，随着城市复工复产，以及受节后跳槽热、高校生进入实习期和大量务工人员返城的影响，新的一波租房高峰如期到来。“房子是租来的，但生活不是”，几年前流行的这句话曾让很多即将告别校园走入社会的年轻人，对未来的租房生活充满向往。但真正有过租房经历后，很多年轻人却常常把“崩溃”二字挂在嘴边，在他们看来，租房难，想租到称心如意的房子更是难上加难。为解难题，“十四五”规划纲要提出要加快培育和发展住房租赁市场，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。去年12月，山东省住房和城乡建设厅、山东省教育厅等五部门联合发布《关于促进和规范长租房市场发展切实保障租房者基本权益的指导意见》，提出将逐步实现租房落户、探索租房者子女就近入学、保障租房者享受基本医疗及公共卫生服务等基本公共权益，进一步推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。
【亲历】我的租房故事
从租房中得出社会经验
春节前的腊月二十八，下午五点半下班后，何娟第一时间赶回自己的住处。她已提前联系好货拉拉，把头天晚上打包好的行李装上车，搬到两公里之外新租的房子中，然后立刻飞奔到火车站，连夜赶回淄博老家过年。正月初四，为了能在上班前收拾好住处，何娟又提前赶回了青岛。
从2020年大学毕业到现在，不到两年的时间里何娟已经换了3次房。前两次租房时间都很短，第一次是因为没经验，被中介忽悠，住进去后才发现房子太老旧，周边连路灯都没有，何娟感觉不安全；第二次租房后住了没多久，房东着急卖房，给何娟下了腾房“通牒”。何娟最近这一次搬家则是因为和室友的矛盾，“上大学的时候看 《老友记》，曾幻想自己也能有这样一群同租的‘老友’，但租房之后才发现电视里都是骗人的。”室友们生活习惯不同，生活中摩擦不断，有时不仅无法成为朋友，甚至还演变成“敌人”。何娟说房东把一套两居室的房子隔成3间，租给了3个女生，住在她对门的姑娘总喜欢把垃圾放在房间门口，经常传出异味，何娟沟通过多次，但对方依然我行我素。而至于谁用了厨房不收拾、谁下雨天弄脏了地板这样的琐事，更是时不时就会引来一场争吵。
如今，何娟最大的愿望是租一套小套一自己住，但这种房子不仅房源少，租金也要在1500元／月以上，她承受不起。眼下何娟还是与人合租，房租每月850元。“过年的时候，妈妈劝我多忍让一些，她说不只租房子是这样，在社会上生存也是这样。”何娟告诉记者，毕业两年，自己很多社会经验都是从一次次搬家中总结出来的。
7次搬家带来不安全感
“有句歌词叫‘白天不懂夜的黑’，自己有房子的人很难理解租房人的痛苦。”王荔2016年大学毕业，从济南只身来到青岛，“当时应聘的公司在威海路，我先在附近找了一家50元一晚的旅馆住下，用了一个星期租到一个5平方米的小房间。”王荔说当时自己很兴奋，感觉终于在陌生的城市中找到了落脚点，却没想到这一切只是开始。此后6年中，她总共搬了7次家。
“很多家在青岛的同事总是诧异我为什么总搬家。没办法，租房的人总能遇到各种意外。”王荔说她租的第一间房子在顶楼，屋顶漏雨，滴落的雨水经常把被褥打湿。她要求房东维修，但对方每次都是敷衍了事。第二次搬家的经历更奇葩，年久失修的电线半夜突然起火，王荔和同住的3个女生穿着睡衣逃到了楼下。第三次租房，为了住得舒适些，王荔自己出钱将房间改造了
长租胜短租开启“共居”模式
长租房·探访
黑中介、二房东、扣押金……很多离家打拼的年轻人一直被租房问题所困扰。如今，在政策的支持下，由机构出面运营的长租公寓，开始带来房屋租赁市场的改变。相比传统租房，由机构运营的长租房有着服务更完善、租金更灵活、稳定性更强的优势，被不少年轻租客认可。但对于快速增长的市场来说，同样面临诸多问题需要解决。
多种模式打造长租公寓
链家地产远洋风景店经理孙鹏告诉记者，他最早听说的品牌长租公寓是“自如”，而真正接触的品牌长租公寓是万科的“泊寓”。 2016年初，万科拿下了位于黑龙江路一栋酒店的8层空间，开始打造青岛首个“泊寓”长租房项目。根据资料显示，青岛首座“泊寓”共有247户，主力户型为20平方米左右，每间公寓内均配备私人卫生间。同时，为了让入住的年轻人便于互动，消除陌生感，“泊寓”在5楼设置公共休息区、活动区及社交区。租客可以通过APP看房、签合同、付款。如今，“泊寓”已经在青岛拥有4家门店。而龙湖地产开创的品牌长租公寓“冠寓”于2018年进驻青岛，目前已经发展到10家门店。除了全国性品牌，也有不少青岛本土企业加入品牌长租公寓的竞争中。记者了解到，品牌长租公寓大多是对闲置的房产资源进行开发和再利用，以“泊寓”为例，其中山路店是对老国货商场进行了改造，榉林山店的前身则是榉林园大酒店。
除了整租商业设施打造酒店式长租公寓外，也有品牌专注于托管式房屋包租管理和公寓运营，这类机构会租下小区住宅，与业主签订托管合同，对房屋进行统一改造后再整套出租。相比之下，此类长租公寓侧重于对居住条件要求更高的中年人群。
“共居”模式引来年轻租客
品牌化的长租公寓在年轻人中有着不错的人气。日前，记者以租客身份到黑龙江路上某品牌的长租公寓看房，该公寓共有200多个房间，目前仅余4个空房间，每月租金从1550元—2650元不等。工作人员带记者查看了公寓的公共区域和房间。租金为1550元／月的房间，仅有一张单人床、书桌和椅子。 1950元／月的房间面积稍大，房间朝向更好，家具中多了一个简易衣橱。价格2650元／月的房间，则增加了双人床和一个双人小沙发，还有一个小冰箱。所有房间都有独立的卫生间，并且标配中央空调。
与简单设施形成鲜明对比的是公寓较高的租金，记者走访周边的房屋中介发现，1550元／月在附近可以租到小套一，而2650元／月的价格则可轻松租到套二的房子。而在长租公寓，租客还要交纳月租金的20％作为服务费，同时负担房子的水电费。
为何租金不低、设施简单，这种品牌长租公寓却一房难求？工作人员告诉记者，吸引年轻人的主要是灵活的付款方式。管理方比较推荐半年付或年付的支付形式，但遇到刚毕业的学生，考虑到他们的经济条件，“押一付一”或“押一付三”也可以，“不过，我们实行的是阶梯式价格，月付会比半年付或年付的月租金高一些。”
“除了租房价格和服务比较规范外，我们更喜欢这里的气氛。”在长租公寓居住了两年的付磊告诉记者，这里给年轻人提供了“共居”的生活模式，既有私密空间，无需共用厕所、客厅，又有较为亲密的社交距离。“我当时住的公寓不定时地会组织大家玩狼人杀，还组织过电竞比赛，偶尔还会搞个小聚餐，在里面认识了不少朋友。”付磊说，很多年轻人都是从热闹的大学宿舍直接进入出租房的，想要独立，但还不适应独处，长租公寓让大家有了一个过渡空间。
盲目扩张带来信任危机
由于盲目扩张和疫情等原因，2020年，蛋壳公寓等多个长租公寓运营机构陷入危机。公开资料显示，蛋壳公寓等部分长租公寓运营方一直以来采用“高进低出”“长收短付”的运营模式，即高租金从房东手里承租房屋，采用低租金模式出租，同时利用“租金贷”的形式向第三方金融机构申请租金贷款，提前收取一年房租，再利用提前收取的租金进行运营并形成租金池，通过这种方式扩张业务。 2020年疫情暴发致使长租公寓入住率下降，不少运营机构资金链断裂。而滥用“租金贷”等乱象，让很多租房者蒙受损失。
采访过程中，有租房者告诉记者，自己就曾遭遇租房贷的问题。“当时他们说交房租可以‘押一付一’，但需要通过公司平台支付。”租客小赵告诉记者，半年后他退租时才发现，所谓的公司平台就是“租金贷”。“我申请的是租金贷，贷款平台一次性地将全年房租支付给长租公司，我每月支付的房租其实是在还贷款。我提前退租，长租公司说我违约，拒绝退款，我还得继续偿还租金贷的贷款。”
去年4月，住建部、国家发改委等六部门联合印发《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，要求各地加强住房租赁企业从业管理，开展住房租赁资金监管，禁止套取使用住房租赁消费贷款，合理调控住房租金水平，至此，长租乱象得到规范。而对于长租公寓的监管，相关部门一直没有放松。去年12月，青岛市住建局发布了《关于青岛美丽屋信息科技有限公司等住房租赁企业违规行为的通报》，点名青岛美丽屋等长租企业长期位居投诉榜榜首，存在拖欠租金押金、租赁附加服务不规范、服务态度等民事争议问题，要求企业自查自纠、及时整改。
延伸：规模化推动长租房发展
长租房可以给年轻的租房者带来更好的租房体验，有利于租房市场的进一步发展。
青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩告诉记者，在整治长租公寓乱象之后，想要进一步发展长租房市场，关键是加快培育专业化、规模化的住房租赁企业。有统计表明，国内10家市场头部长租公寓品牌的存量房源总数已从2018年底的35．6万套增长至2020年底的73万套。尽管如此，我国专业化的住房租赁企业、机构化的长租房占比仍相对较低。从国际经验看，美国住房租赁市场的机构化占比约30％，日本则高达80％。而我国机构化长租房占比仅为2％，一线城市也仅在5％左右。发展专业化规模化的住房租赁企业，有助于规范租赁流程，提高租赁效率，是行业健康发展的重要抓手。标准化的租户服务、稳定的租赁关系，为租客带来安心的居住体验。同时依托大数据优势、创新的品牌实力，可以满足租房之外衍生出的更多生活消费需求。
可喜的是，针对长租房更为详细的支持政策正在落地。银保监会表示，将推动保险资金支持长租房市场发展，进一步加大长租房的政策和资金支持力度，也成为众多房企和长租企业的普遍呼吁。当然有了这样的资金支持，我们也希望长租公寓能够进一步提高居住品质，同时利用规模优势来进一步降低租金价格。
本版撰稿观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
