[摘要] 市自然资源和规划局优化调整了《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》中的停车位配套标准，其中要求住宅小区停车位配比下限从1调整为1．1，增加新建小区车位的供给。
三问车位买不买记者帮你来算账
上周，青岛市地产市场一条消息引起很多人的关注，市自然资源和规划局优化调整了《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》中的停车位配套标准，其中要求住宅小区停车位配比下限从1调整为1．1，增加新建小区车位的供给。如今，汽车已经完成了从“奢侈品”向“普通生活工具”的转变，买房给自己找个家的同时，也要给爱车找个“窝”，车位也成了刚需。虽然车位只是由四条白线围起来的几平方米小空间，但真正购买，里面的学问可不比买房简单。什么人防车位、公摊车位？还有车位的价格、位置等等，所以今天我们就要和大家来聊聊车位这件事。
车位配比1．1意味着什么？
在讨论车位话题之前，先来看看此次《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》（以下简称《导则》）的调整到底会给车位问题带来哪些实惠？其中最主要的变化就是提高了住宅社区和服务设施的停车位配比。调整后的《导则》将住宅类停车位配建下限由之前的每户1．0车位调整至1．1车位。
从1．0到1．1到底意味着什么？在旧版的《导则》标准中，将住宅类停车位配建下限为每户1．0车位，这个其实非常容易理解，简单来说就是小区要建1000套住房，就需要最少配建1000个停车位。如今，这个数值调整为1．1，也就意味着需要配建1100个停车位。而且这还是一个最低标准，因为《导则》中规定的车位配比还需要按照建筑面积来调整，如果住宅建筑面积超过90平方米，需按照每户1．2车位配建；建筑面积超过120平方米，则按照每户1．5车位配建；建筑面积超过160平方米，需按照每户1．8车位配建。这对于眼下的汽车消费趋势来说，在很多人添置家庭第二辆车的同时，这样的车位配比要求也就显得尤为及时。
问题1：到底要不要买停车位？
这个问题看似没啥争议，车位紧张，很多人都是喊着买买买。但对真正买房的人来说，这个问题其实还有其他的选项。“我买房时就没买车位，现在停在小区旁边收费停车场。”车主高先生告所记者，他买的是二手房，买房前对周边环境进行了仔细地考察，周边有收费停车场，每月300元的费用，算起来比买车位可是划算多了。高先生说，自己买房时首付还是从亲朋好友那里借的，小区车位虽说只要12万元，看着不贵，但真的负担不起。眼下，高先生每天步行十分钟去停车场开车，“冬天最冷的时候就是不如坐电梯直达地下车库舒服，那时候也挺后悔。但想想自己多走十分钟能省下12万元，感觉自己还是赚了。”
当然，也有没买车位后悔的。刘先生是2011年买的房，买房时车位价格11万元。“主要是当时感觉没必要，周边都是宽敞的大马路，而且还都划有停车位。”刘先生说当时感觉买停车位的人都傻，可后来发现真正傻的竟是自己。“整个小区的车位比是每户0．5个车位，也就是说我们这个1000多户的小区，有500多户需要去外面抢车位。”不到两年时间，刘先生所居住的小区入住率接近100％，小区外停车位的争抢也达到了白热化，晚上七点到家都已经是“里三层外三层”。另外，因为停车问题发生争吵，甚至演变成划车、砸玻璃这样的极端例子也不少。
对于车位问题，有二手房经纪人告诉记者，车位并不是刚需，许多人买房花了所有积蓄，即使有车也实在无力购买车位。另外，周边如果有很多免费停车位和低租停车位也可以过渡，买车位也不用太着急。但有一组数据需要大家了解一下，据2021年数据显示，青岛市的机动车保有量超过335万辆，这个数字在全国居第六位，数量甚至超过了广州、杭州、南京等城市，所以未来停车位依然会是稀缺资源。在考虑买不买车位的同时，需要仔细考察。如果周边有停车设施，就要弄明白周边的停车场是临时的还是永久的。另外，小区车位配比也是买房时重要的参考因素。在这里给大家一个小建议，买房时置业顾问告诉你小区车位配比情况，如果车位比在1．2以下，那说明该小区车位并不充裕，可以考虑出手购买。如果车位比大于1．5，则可以暂时观望，看看价格走势和自己的需求再出手。
问题2：买车位花多少钱最合适？
就算是确定要买，还有人会在意停车位的价格。“前几天我看新闻青岛有小区车主花27万元买车位，一年后降到了16万元。还有以前小区的车位，2008年购买时花了4万元，现在房子涨了四倍，车位只涨了一倍。”张女士最近在换房，新小区的车位高达20万元，这也让她有些犹豫，车位到底什么价位买才划算？是不是等等再买更便宜。
相比之下，市民刘先生当年买车位可是丝毫没犹豫。刘先生家住晓港名城5期，停车难一直是周边非常突出的问题。“买房时有住在这里的同事强烈建议我买车位，我也去现场看过，停车的确是个大问题。可小区的车位配置不够，新车位不是掏钱就能买的，需要摇号。”最终刘先生并没有摇中车位，好在邻居的房子没打算自住，就把自己摇到的指标卖给了他，“车位费是26万元，邻居又加了6万元，等于32万元买了车位。”刘先生说32万元的费用，基本上都是借来的。从每平方米的单价来看，花的钱已经比买房的费用还高，而且自己的车当年是花14万元买的，32万元的车位停14万元的车，想想都有点讽刺。而且前几天刘先生还得知，麦岛周边很多一线豪宅停车位的价格也只要30万元，这让他心里更不平衡。
32万元买个车位值不值？这个问题我们先来算算建造车位的成本。在很多人看来，自己花了几十万元买到的就是四条白线里面十几平方米的空间，但在建设单位看来实际情况却并不简单。一整套的地下车库系统包括了地面处理、地下照明、消防系统、安防系统、智能管理、监控系统、应急排水系统等等，而且车位还必须预留足够的通行和转弯的空间，每个车位也要承担更多的“公摊”，但就建筑成本来说，在青岛每个标准车位应该在8万元左右，当然这个数值会根据不同的建设环境和建造标准有一定出入，而且这个成本不包括开发商的营销和管理成本，所以平均每个车位在15万元左右还算合理。
而另外一个问题，车位是涨还是跌？为什么中端小区的车位会比很多豪宅还要贵？对于这个问题的答案记者找到了链家远洋风景店的孙鹏店长，根据他的经验，车位的价格其实和建造成本之间的联系并不大，能左右价格的还是供求关系。“晓港名城那里车位配比都是低于1，周边又临近海边，可以利用的停车空间少之又少，车位供不应求价格也就水涨船高。”孙鹏介绍不仅仅是晓港名城，浮山后很多小区也是这样，2008年之前建成的很多小区，车位比都在0．5左右，两家才能摊上一个车位，再加上周边还有很多没有配套车位的老小区在争抢公共停车资源，所以很多小区车位的价格也都在20万元以上。反倒是不少高端小区车位比会达到2．0，一户两个车位，资源丰富价格也相对合理一些。至于未来车位会不会涨价，如果小区以多层这样的低密度住宅为主，且车位配置合理，通常来说涨幅不会太大。但如果小区多是高层，周边公共车位又不足，那未来车位真有暴涨的可能性。
问题3：租和买到底哪个更划算？
除了买车位，想要停车还有一种简便的方法就是“租车位”。车主童先生这几年就是一直租车位来解决停车的问题。他告诉记者，自己当初买房子的时候买的就是二手房，房东把房子和车位分开买，自己就没买到，搬家后发现有租车位的广告，便以月租金350元的价格租了一个，“加上每个月要交给物业50元的车位管理费，一共是400元／月，后来租金涨了50元，一年5400元。”不过后来车位的主人也要卖房，童先生第一时间把车位买了下来，童先生感觉车位和房子一样，还是买更划算。
和童先生不同的是，也有支持车位只租不买的。正在看房的郑先生就持有这种观点，他也注意到了前几天《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》调整的消息。“车位比最低1．1，最高都要达到1．8，现在有两辆车的家庭还是少数，所以未来车位肯定有剩余。”在他看来，租个车位减少了大额支出。“就算有这份闲钱，存银行或者理财，用每年的收益支付租金岂不是更划算。”
车位到底是租划算，还是买更划算？两位业主都给记者算了笔账。其中支持租车位的郑先生告诉记者，15万元的费用如果放银行存5年定期，每年收益接近6000元，每月500元支付租金绰绰有余。但童先生也给记者算了一笔账，如果买车位，同样是15万元，按照70年产权计算，总费用是15万元的价格加上每月50元的管理费，70年花费为19．2万元。租车位的话，就算车位一直不涨，450元每月累计70年，总支出费用将近38万元，相差接近一倍。童先生说他是学金融的，也曾经考虑过15万元存银行70年的收益，“存款拿利息会受到通胀因素的影响。但车位却可能会跟着通胀一起上涨，还有保值的作用。”
算完账之后，到底是该租还是该买？有二手房经纪人告诉记者，车位买还是租要根据实际情况，“童先生说得对，车位的确有保值升值的可能性，西部一个小区车位不到半年涨了5万元，但这个是受很多因素的影响，比如车位特别稀缺。”经纪人告诉记者，业主需要判断周边车位是否紧张，价格是否稳定有关。至于租还是买，大家也要根据自己的置业打算定夺。“5年之内有换房的打算，车位也可以考虑租一个，有长期居住的打算，那最好还是买个车位更保险。眼下很多小区都面临着车位紧缺的情况，有时想租都租不到。”这位经纪人透露，据她了解，目前浮山后附近某些小区车位的租金都在500元／月以上。
买之前这几个“车位”先弄清楚
■公摊车位
车位面积占用公摊面积，是所有业主分摊的。所以我们一般常见的地上车位，多数属于此类。注意，地下公摊车位也是有的，但不多见。 《物权法》明确规定了，“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全小区业主共有。”这类车位开发商是无权销售的。但如果按照规定经过相关的业主或业主委员会的同意，是可以出租，只是出租业主共有车位所得的收益要归全体业主共有，可冲抵专项维修基金，物业公司可收取部分比例的车位管理费。总之这类车位的特点就是没有产权，可以租，但绝不能买。而业主要想租这类车位，要特别注意相关车位的出租是否经过了相关合法的程序，同时出租时效是否合规等问题。
■人防车位
人防车位也叫民防车位，是按照政府有关规定建造的，给人防工程规划建设的车位。换句话说，产权是政府的。战争或自然灾害时，要被征用的。所以，对开发商来说，这种车位只能使用，不能销售的。但《物权法》中有着“谁投资，谁受益”的原则，在不妨碍人防功能的前提下，人防车位是可以提供给业主使用的，就是可以出让使用权，实际上也是长租的性质。但也有胆大的开发商会在这里面挖坑，比如某些号称20年产权车位，本质上就是买断车位20年使用权，这主要是因为我国法律规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。所以所谓的20年产权，实际上20年之后如何处置，就会是个大问题。面对人防车位，业主应特别注意车位的使用年限、能否再次转让车位使用权、免责条款等。
■产权车位
这类车位最大特征，就是在规划设计之初即为产权车库（位），有《建设规划许可证》，同时未计入业主公摊面积，业主购买这类车库是可以取得相应产权的，某种意义上说，只有这种车位是自己的而不是租来的。但实际情况是眼下青岛这类车位并不多见。
■开发商所有车位
非占用人防工程，也未计入业主公摊面积，开发商自留用地上，开发商投资建设的机械车位等，属于开发商所有的车位，这类车位也是可出租给业主使用。
选车位也有讲究
买房有讲究，其实选车位也是讲究不少。首先买哪一层？现在很多小区都会设置地下两层甚至三层停车位，通常地下二层的价格更便宜，差价在20％左右，但地下二层可能会更潮湿，空气流通也更差。
通常停车场中都是两个柱子中间有3个车位，这种我们该如何选择？最好的选择是两边车位，中间位置不建议选择。这样主要是避免剐蹭发生的概率，如果是中间车位两边的车进出都有可能剐蹭到。而且中间车两边都有车，门不好开，车门会有被碰瘪的风险，上下车也不方便。当然选择靠近柱子的停车位还有一个重要原因是眼下电动车正在成为消费主流，靠近柱子可以把充电桩安装在柱子上，中间车位就没那么方便。
另外，还要选择离电梯口较近的车位，出入、搬东西都方便；尽量不要选靠管道、消防器材或者电控箱附近的车位；一定不要选择靠近转弯处，极易被拐弯车辆剐蹭。
有关停车位这些问题要知道
新调整的 《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》还特别贴心的要求住宅小区需建设不低于配建车位总数2％的访客车位和卸货车位，甚至在小区出入口还要设置不低于2个微型车位，作为快递的临时停车位。
除了住宅，为缓解老城区停车供需矛盾提供配建指引，《导则》在差别化设置停车严格控制区、一般控制区、基本满足区三类分区的基础上，又增加了“停车矛盾突出区域”。针对停车设施严重缺乏、公共交通不便捷的区域，经交通影响评价和论证，对新改建学校、医院、广场、住宅等项目在配建标准的基础上提高10％。针对医院周边停车难的问题，《导则》则科学细化了医疗设施类配建指标。根据三级医院实际停车需求进一步细分配建指标，门诊部控制每百平方米保有2．0车位、住院部保有1．6车位、其他（科研、配套等）保有1．5车位，直击看诊停车难问题，使看诊不再“急上加急”。另外，《导则》还特别强调了教育类设施接送泊位配置，要求保持现有教职工停车和临时停车配建标准，在学校用地范围内单独设置接送停车泊位和校车上下客泊位，缓解校区附近高峰期拥堵现象。
随着新能源汽车成为消费热点，充电问题同样困扰着有车族，针对这一矛盾，《导则》也同步加强前瞻性引领。新的调整内容，就电动汽车和非机动车充电桩建设和预留进行详细规定：要求新建住宅小区应按不低于30％的车位比例建设充电基础设施，其他车位预留扩建敷设条件并配置电力容量；新建大型公共建筑物停车场、社会公共停车场、公共文化娱乐场所停车场等，按不低于20％的车位比例建设充电基础设施。对于新建住宅设置非机动车停车位的，应集中设置充电设施，设置比例不得低于非机动车停车位的30％。
