[摘要] 随着青岛实施城市更新和城市建设三年攻坚行动，除了华通中联云芯产业园这个“样板”，周边延安三路212号和198号两处闲置的厂房也正在蜕变，未来市南区东西部交界的这条路上将形成一个新产业的创意办公园区集群。
“下了地铁走几步就到，不用着急排队挤电梯，低密度的办公空间很幽静舒适，周边配套也齐全，在这里办公有爱上工作的感觉，即便有时加班也不觉得累。”在一家医疗产业单位工作的王女士这样形容自己单位新换办公地——市南区延安三路109号华通中联云芯产业园。1年前，这里还是闲置厂房，杂草丛生引来周边居民的抱怨。记者了解到，随着青岛实施城市更新和城市建设三年攻坚行动，除了华通中联云芯产业园这个“样板”，周边延安三路212号和198号两处闲置的厂房也正在蜕变，未来市南区东西部交界的这条路上将形成一个新产业的创意办公园区集群。
探访1：闲置老厂房变身创意产业园
便利店、餐馆、咖啡厅、停车场……造型前卫的趣味装置、色彩百变的外墙涂鸦、构思巧妙的空间搭建，老旧厂房被改造成了充满生机的“花园式”办公场所，成为一个带有老工业气质，又不乏现代化便利的办公园区“样板”。经过半年多的改造，市南区延安三路109号华通中联云芯产业园去年已开始运营，年轻时尚的创意产业园区气质马上吸引了可恩口腔、爱慈健康、通德厚生集团等上百家企业入驻，截至目前，园区招商率已超过80％。
改造前，这里是原青岛海珊制衣厂生产厂房，始建于上个世纪80年代至90年代，原工厂停产后，主要以零散出租的方式对外经营，建筑外观陈旧，产业形态落后。从上个世纪以来，这里租户几经更迭和闲置，其间，文化特色缺失、外立面破损、违法搭建、室外环境杂乱等各种问题层出不穷。
“延安三路109号周边本身就有良好的健康产业基础，医疗美容、眼科医院等已初步集聚发展，为我们园区产业引入提供了良好的产业基础。目前，园区已经形成了一个集产业成果转化、产业创新培育和健康消费于一体，搭建起健康科技产业资源平台以及服务资源平台。”中联建业集团不动产事业部市场招商负责人介绍。其中，可恩口腔更是将区域总部、研发中心、培训基地等机构悉数搬了过来，将在产业园进行数千万元的设备投入，带动园区内中小企业入驻，丰富园区产业生态。
“我第一次来就喜欢上这里的办公环境。”青岛博思堂文化传媒有限公司总经理姜坤说，相比公司之前在写字楼的办公环境，产业园内空间更宽敞。他指着脚下打磨光滑的“水磨石”说，在新建设的办公楼看不到这些有着几十年历史的“工业遗存”，这种工业风混搭风格也更加符合创意类企业的“调性”。
探访2：开放式园区欢迎市民来游玩
记者在园区内发现，经过更新后，这里的办公环境特别好，粉刷成不同颜色的办公楼外墙，加上整洁的环境，给人特别清新的感觉。除了园区内设置了停车场给企业及客户停车提供便利外，这里还毗邻地铁2号线芝泉路站，公共交通也非常方便。接近上班时间，白领们能悠闲走进园区办公室，不像写字楼那样急匆匆赶电梯。
园区内设置了多处景观小品，门口的趣味“不倒翁”椅子、园区内的“大楼梯”都成为附近居民休闲的好去处，记者探访时还遇到多名年轻人在这里“打卡”游玩。“整个园区都是开放式的，我们也欢迎市民来这里休闲游玩，其中园区内设置的一处‘大楼梯’可以提供给社区，方便居民举办各类活动。”中联建业集团不动产事业部市场招商负责人告诉记者，他们在改造园区前就想到了开放便民的特点，利用钢结构的楼梯在宽敞的空地上“架”起一个复合型平台空间，用于举办露天活动和企业路演，面向社会开放。
在实现园区功能的基础上，塑造健康、活力、开放的环境，完善运动体验、共享、休闲娱乐等多元业态配套及社群活动空间，激发产业活力，打造富有地域特色的产业生态圈，让新的产业园区能融入区域发展，成为在周边生活和工作人群的一部分。这种开放性不仅能够提升城市空间功能，也有利于园区的长久运营。
以办公或产业为主的园区还少不了餐饮、公共场所等基础配套。在华通中联云芯产业园里，运营方还布局了约2500平方米的商业面积，占整个园区总面积的15％，引入了H FLORA花艺和可好便利店、赞稼八宝粥等多样业态。这些业态一方面满足了园区内办公人群的基本需求，同时也面向周边居民和社会开放。
未来：打造新产业集群
市南区大致被分为东部和西部两大区域，东部新城区以繁华的现代时尚商业产业及办公为特色，西部老城区目前正在大力复兴，已经有了以文化和旅游为特色的产业规模，延安三路正处东西城区的中间位置，有着黄金地段的天然地理优势。“但这条路太多年没有大的更新变化。”中联建业集团不动产事业部运营负责人说，“导入新产业新业态，为低效工业遗存注入新活力，形成有自己特色的产业集群，借鉴北上广等先进城市的经验模式，延安三路或以另一种方式重新融入城市发展新轨迹。”
根据正在编制的 《市南区城市更新专项规划》，统筹海珊制衣、孚德鞋厂周边地块，明确地块近期综合整治城市更新策略，引导建设单位以城市有机更新践行者和城市存量资产投资运营商的高度，持续探索和沉淀，激活城市土地新的活力，确保产业升级、活力提升、品质改善等城市更新目标的实现。
“延安三路109号更新已经完成投入运营，212号和198号的更新项目也是我们目前的重点工作，这两处项目完成更新后，也将以全新的开放、共享的面貌出现在大家面前。”中联建业集团不动产事业部运营负责人介绍，延安三路212号是原孚德鞋厂地块，延安三路198号是原针织五厂旧址。预计年底投入使用后，相隔仅几百米远的3个产业园将形成一个集群，健康、文创、互联网、网红店等新经济聚集。
百姓说：社区“气质”提升了
“看着众多年轻的白领出入华通中联云芯产业园办公，加上园区环境和之前有了质的提升，感觉这个园区成为了我们周边社区的颜值担当，还提升了我们社区的‘气质’。”市南区湛山街道仰口路社区工作站站长原向俊说，延安三路109号园区以前是老厂房，前些年出租给一家酒店，后来酒店停业就闲置起来了。由于老厂房年久失修，里面长满了杂草，还散发着霉味，周边居民一到夏天都不敢开窗。去年更新大变样，居民从家里推窗望去，园区成了一道风景。
原向俊告诉记者，不仅是居民的居住环境好了，生活品质也因为园区的运营有了提升，园区内配套的便利店、咖啡馆、餐馆等，大大方便了周边居民的生活。“园区管理方也和我们沟通过，社区有居民活动，可以去他们园区的‘大楼梯’那里举办，那里场地宽阔，配套设施也到位，非常适合举办居民纳凉晚会等文艺活动。”原向俊说，他们憧憬着后期延安三路212号和198号改造完，社区居民日常的可活动场所会更多。
“每天饭后带着孩子来产业园散散步，心情很舒畅。”家住晓望路的居民李女士带着两岁半的女儿在园区内散步，她说，这个园区内环境和公园差不多，出入的工作人员素质都比较高，孩子在园区内自己玩，她很放心，这里还经常能看到来录制视频的年轻人，顺便也能感受下时尚潮流。
更新者说：定位精品的街区微更新
“我们的设计理念就是微更新，并不是大拆大建，而是基于对老工业遗址活化利用价值的深度挖掘，优化适合现代化办公的功能特色，成为新经济、新业态的载体，为中小创新型企业发展提供更多发展空间，给城市及周边街区带来新的活力。”中联建业集团不动产事业部运营负责人说，老旧厂房独有的特点也能创造优势，厂房和仓库大多楼层不高，与高密度的写字楼相比，城市里低密度的办公空间更加抢手。同时，工厂内部空间开放度较高，也为改造、分割提供了更大自由度。
华通中联云芯产业园是由华通集团和中联建业联合打造，总建筑面积1．8万平方米，原来有生产车间、食堂、仓库、宿舍和配套用房，都是上个世纪的建筑。“微改造”是发掘原有建筑特点和历史，采用保护与重现策略，重新定义原衰败建筑，置换为休憩、社交、路演等多种功能集合的复合空间。同时，结合招商和功能置换需求，运用城市设计手段，从立面整治、景观特色、环境整治等方面完善和深化更新方案，塑造层次丰富、韵律优美的城市界面。
“改造过程中，在市南区相关部门的帮助下，突破了很多难点，各部门出谋划策，我们对局部空间巧妙改动，最终达到了满意的效果。”中联建业集团不动产事业部运营负责人告诉记者，维持原有建筑格局，通过局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮等方式，让旧厂房焕发新颜，既留住了工业时代的建筑印记，又满足了现代企业的办公需求。
“比如，我们把窗户进行了扩大，让办公空间明亮起来，还能节约能源消耗。”中联建业集团不动产事业部运营负责人说，他们定位精品工程，为保留老工厂原有的风貌，在不影响功能性的前提下保留了部分“水磨石”地面和楼梯扶手，重新打磨修整，让不少入驻企业眼前一亮。创意设计企业需要更多空间去展示产品，医疗和研发中心也需要低密度的大空间承载设备、分隔空间，这些都是老旧厂房改造办公场所的优势所在。
市自然资源和规划局市南分局、市南区发改局、市南区商务局、市南区城管局等相关部门也在改造过程中及时对华通中联提供了主动服务，提前解决城市更新项目立项、绿化、结构安全等问题，保障了项目在半年内快速完工投入运营。各部门还主动上门服务，及时克服困难协助企业倒排工期，为入驻企业提供系统化、专业化一站式管家服务，压茬推进相关手续办理。
专家说：
市委党校青岛市情研究中心副主任毛振鹏：推进城市更新群众宜居宜业
城市更新，是不断地赋能城市的生命，再造城市的繁荣和活力的过程。城市更新，既承载着人民群众对美好生活的更高向往，也承载着人民群众对人生理想的持续追求。当前，青岛市正处于城镇化高速发展期，人口不断向城镇集聚，城市建设进入存量提升阶段，城市发展的主战场也朝着更新改造逐渐转移。
当前，我市正在加速推进城市更新，持续提升宜居宜业宜游水平。城市更新涉及面广、工作量大、内容复杂，关系着人民群众的切身利益和城市的长远发展。城市更新不仅包括基础设施重建、城市功能重新规划等诸多内容，其具体决策还应综合考虑区域经济持续发展、周边环境保护和文化生活设施周全等诸多因素。城市更新实施之后还会产生重大而深远的经济社会影响。所以，城市更新不单要关注经济效益，还应高度重视人民群众的切身需求和公共利益的实现。因此，以人民为中心，是加快推进城市更新的出发点和落脚点。不论路径如何、方法怎样，评判城市更新的成效，最终要落实到提升人民群众获得感、幸福感、安全感上来。如果在城市更新过程中，偏离了以人民为中心，就有可能给城市更新的顺利实施带来风险和阻碍。这些风险和阻碍不但会影响城市更新的进程，降低城市更新项目的社会效益，还会使当地政府处于社会批评的中心，严重损害政府的公信力。在城市更新过程中，人民群众作为重要的利益相关者，应当进一步提升城市更新全过程的参与度，让人民群众的利益诉求获得充分的表达、及时的回应，及时破解城市更新过程中的各类矛盾冲突，切实保证城市更新为人民、人民城市为人民。
创新治理，让人民群众宜居宜业，着力提升人民群众的获得感。城市更新作为一种社会活动，包含了广泛的经济、政治、环境、文化和社会影响，涉及到众多利益相关者。应当充分考虑利益相关者的意见，使其参与到整个城市更新项目的生命周期中来。在众多利益相关者中，人民群众是关键的利益相关者群体，包括受项目直接影响和非直接影响的人民群众。完善群众参与机制，让人民群众根据自己的“本地”经验为城市更新项目提供更切实可行的解决方案，有利于城市更新的顺利推进。城市更新虽然会为人民群众提供福利，但也有可能会给人民群众带来不可逆转的负面影响。如果有的群众已经切实感知到自身利益将会受到城市更新项目实施的不利影响，他们很可能采取一些不理性的措施阻碍城市更新推进，这将对城市更新产生不利影响。完善群众参与机制，有效实现双向沟通，即城市更新的决策者、执行者与人民群众之间充分表达利益诉求、彼此交换意见，优化决策流程、完善决策方案、提升决策效率，提高城市更新项目的长期生存能力，更好地服务城市发展。
本版撰稿摄影观海新闻／青岛早报首席记者 孙启孟 通讯员 滕媛
