[摘要] 上周，青岛市自然资源和规划局发布2022年第二批次供地公告。
上周，青岛市自然资源和规划局发布2022年第二批次供地公告。根据出让公告此次集中供应27宗地、总占地面积99万平方米、总建面约215万平方米，出让总金额127亿元，地块分布在市北、李沧、西海岸，其中西海岸以22宗占据绝对优势，市北区4宗，李沧区1宗。早在今年首次集中供地名单发布时，有业内人士预测，大批量土地供应可能是在第二次集中供地，如今名单发布，“大批量”并没有如期出现，“量少质平”依然是主旋律。针对这样的土地供应趋势，去库存依然是未来地产市场的主旋律。
名单发布：西海岸是供应主力
早在上周自然资源和规划局公布名单之前，4月18日青岛市自然资源和规划局曾召开全市土地推介会，对第二批次拟供地块和重点低效片区（园区）及2022年土地供应基本情况进行了重点推介。值得注意的是，这一次公布的集中供地规模较4月份推介会大幅减少。减少了市南、李沧、城阳、崂山等11宗地，增加古镇口3宗地。根据最新名单，第二次土地供应仅有市北、李沧和西海岸有土地供应，城阳、市南、崂山、即墨均无地块出让，而且绝大多数集中于西海岸板块。
除了区域分布外，青岛2022年第二批次集中供地竞拍规则较第一批次规则发生了较大变化，土拍规则放松：此次供应的地块没有提配建产权型人才公寓。但设定起拍楼面地价和最高楼面地价、竞品质＋摇号、竞买资格及保证金、违规严惩等政策仍严格执行。
数量有限：“刚需”依然是重点
相比第一次土拍的“0供应”，这一次市北和李沧出让地块虽然不多，但也算“聊胜于无”。其中市北区此次共计出让4宗地，1宗位于捷能中泰片区；1宗是地铁1号线开封路站项目。另外2宗位于中央商务区，是绍兴路振华片区改造项目，这两块地起始楼面价15500元／平方米，起拍总价3亿元，是本批次起拍价最高的地块。
绍兴路振华片区改造项目中的3号地块位于市北区辽阳西路以南、敦化路以北、占地面积2．27万平方米，容积率2．84，起始楼面价15500元／平方米，起拍总价9．93亿元。 4号地块位于市北区辽阳西路以南位置，为纯住宅用地，占地面积6490．6平方米，容积率3．0，规划建面1．95万平方米，起始楼面价15500元／平方米，起拍总价3亿元。而捷能中泰片区两宗地块位于水清沟河以东、李村河以南、四流南路以西、唐河路以北的围合区域，紧邻地铁1号线胜利桥站。两宗地块占地面积11．59万平方米，规划建筑面积约40．56万平方米，其中住宅规划建面约28．39万平方米。根据规划，该地块拟建设以大健康智慧型产业为核心，医药美妆、高端酒店、高品质居住于一体的综合项目。此次仅出让西北侧地块，占地面积56960．3平方米，容积率3．53，规划建面201069．86平方米 （住宅16．45万平方米），划拨28387．86平方米公共租赁住房，起始楼面价13990元／平方米，起拍总价24．16亿。另外地铁1号线开封路站项目位于市北区四流南路以东、开封路以南，商住混合用地，占地面积约0．7万平方米，可开发面积6536．9平方米，容积率2．3，建面约1．5万平方米，规划总户数135户。起拍单价9955元／平方米，起拍总价1．5亿元。地块北侧即是春江郦城大型商业广场，紧邻地铁1号线中心医院站，交通便捷。
李沧区2022年二批次中共1宗土地挂牌，位于青钢片区。位于楼山二支路以西，创业路以北，占地面积约2．6万平方米，容积率2．9，规划建筑面积约7．5万平方米，起拍单价9200元／平方米，起拍总价6．9亿元。
从地理位置上来看，李沧市北总计五块拍卖土地大都属于旧城改造项目，虽然以刚需和刚改为主要目标群体，但位于主城成熟区域，在交通和商业配套方面具有很强的优势。
下滑明显：观望情绪依旧
早在今年第一批次土地集中供应期间，曾有业内人士预测，土地供应会在第二次集中供地时爆发，但通过名单不难看出，眼下依然会延续土地供应紧缩的局面。对于这种局面，一方面是目前从开发商角度来看依然对市场保持着谨慎乐观的态度，另一方面从政策层面，青岛楼市还将把“去库存”作为主要的任务。
早在今年第一次土拍，供应、成交规模双双下滑全国集中供地最突出特征之一。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33．38％，较去年首轮下降45．04％；19城第一轮集中供地供应规划建筑面积为4412．35万平方米，较去年第三轮下降41．34％，较去年首轮下降56．20％。供应规模再度下滑，最主要还是由于市场处于恢复阶段，观望情绪蔓延至城市，因此不少城市对供应力度的把控也多持谨慎态度。
从供地规则上看，首轮土拍已经有多个城市出现规则松动，如南京取消租赁住房的配建要求，重庆延长房企付款周期，长沙多宗地块不再设置最高限价等；也有城市取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价等。而此次青岛的集中土地供应中没有配建产权型人才公寓的内容，这样可以从房企资金流角度入手，适度降低房企开发成本，给予一定的利润空间，以提升房企拿地热情。
新闻回顾：首轮土拍曾有地块引发激烈争夺
2022年3月，青岛市本年度首次土拍开始，共计15宗涉宅地块，几乎全部底价成交，成交总价29．47亿元。不过也有地块引发激烈争夺，在2021年三批次土拍中，因酒店配建问题而导致流拍的城阳亚洲杯地块在此次土拍中引发了35轮争夺，在今年配建指标不变的情况下，出现了民企与土地一级整理方之间的“争抢”。在竞拍中，银丰和青铁＆开投的联合体对这宗地块展开激烈争夺，经过35轮报价后，最终被青铁＆城阳开投的联合体竞得。另外，此次土拍中拍得地块的房企多为“央国平”（央企、国企、平台公司）和地方房企，而头部品牌民企却表现平平。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
