[摘要] 端午第一天，青岛的吸睛大新闻一条接一条，一日五重重磅利好集体爆发，让人应接不暇！
端午第一天，青岛的吸睛大新闻一条接一条，一日五重重磅利好集体爆发，让人应接不暇！
西海岸先打头阵，凌晨官宣，紧接着上午城阳、高新区紧随其后，核心内容只有一条：全面取消住房限购政策！至此，除原主城区（市南、市北、李沧、崂山）外，青岛其他区域全部不在限购范围内。
就在大家沉浸在西海岸丨城阳丨高新区三区解除限购的喜悦中时，当晚9点市住建局再度扔出“深夜重磅炸弹”。
总结下来有以下几点：
1、在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。
2、非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房，但购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房、且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明。
3、限购范围调整为市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域（以下简称“中心城区”），将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。
如果说昨天凌晨及上午针对的是青岛近郊区域的全面放松限购，那么深夜“中心城区范围内，卖一2年内可买一”、“非本市户籍家庭缴纳12个月社保或纳税即可购房1套”的政策，则是根据实际情况更针对中心城区（市内四区）的放松限购。
NO．1丨壹
风向变了，新信号来了！
从大政策环境来看，第二轮救市行动的开启是青岛此次适度调整优化房地产政策的大背景！
5月23日，国务院常务会议召开，进一步部署稳经济一揽子措施，努力推动经济回归正常轨道确保运行在合理区间。
其中也提到，当前经济下行压力持续加大，许多市场主体十分困难。会议决定，实施6方面33项措施，其中就包括：对中小微企业和个体工商户贷款、货车车贷、暂时遇困个人房贷消费贷，支持银行年内延期还本付息；因城施策支持刚性和改善性住房需求。
锐理君分析认为，国常会多次提及“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，各地因城施策力度进一步加大预期较强。
一边是高层密集发声，另一边各地城市的救市潮也有了变化。
今年至今，据不完全统计，已有近150个城市都出台了楼市新政，尤其自5月以来，70余城出台稳楼市新政，直指放开或调整限购、限售、公积金政策，且多个城市将限购放松的条件倾斜到二孩或三孩家庭。
此背景下，原本也需要救市的青岛，岂会缺席。
首先是房贷利率方面，5月15日，青岛多家银行宣布最新房贷利率调整为首套4．25％！值得注意的是，4．25％是近七年以来的最低点。
5月23日，青岛出台公积金新政：申请门槛从缴存满12个月更改为连续缴存满6个月；房龄＋贷款年限小于等于30年更改为50年；取消房龄与首付成数的关系。
但整体来看力度明显不够。
NO2丨贰
青岛出台楼市宽松政策，是顺理成章
5月份，青岛最新楼市数据新鲜出炉！虽然5月签约量呈现明显上涨，但是还是低于去年同期，且胶州一部分项目集中网签也起到了明显的推动作用。
根据青岛锐理统计的最新数据，1－5月青岛签约新建商品房45995套、540万㎡，较去年同期大幅下滑23．4％。截止到5月末，青岛商品住宅存量高达161753套、1992万平米，库存压力较大。
此背景下，在当下的救市浪潮中，青岛放松限购，出台楼市宽松政策顺理成章。
从发布的政策可以看到，这次青岛对近郊区域（西海岸、城阳、高新区）政策力度非常大，直接全面放开限购。
为何是这三个区域全面放开，主城区不在其中？
最直接的因素是，这三个区域的房子销售压力太大。
根据青岛锐理数据统计，西海岸新区的商品住宅去化周期为25个月，明显高于全市整体去化周期。城阳和高新区的商品住宅去化周期分别是21个月和20个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线，随着土地开发进程的加快，这一数字或将持续升高。
再看，原主城区的住宅去化周期就相对合理许多，市北、李沧的商品住宅去化周期在14－15个月之间，相对健康，且市内四区门槛相对较高，若主城完全放开限购，或将会在一定程度上引发购房潮、带动房价的走高，对整体市场影响较大。
另外，西海岸新区目前在售项目众多，城阳区人才住房共有产权政策叫停后，各房企销售压力巨大，房子没卖出去之前，房企拿地意愿较低。
土地市场方面，受制于企业流动资金压力仍较大，即使部分地块出让门槛降低，但部分房企拿地仍持谨慎态度。今年两次土地出让规模均出现明显下滑，并且原定于5月上旬发布出让公告的青岛2022年第二批次供地公告推迟至5月27日才发布。
换句话说，全面放开三区限购，也是从土地市场考量所致。锐理君分析认为，在“房住不炒”的大方针下，“因城施策”是国内楼市的特色和调控主基调，青岛此次颁布的新政，也是根据每个区市的情况，制定符合当地实际的举措，“因区施策”、“因需施策”的精准放松是非常明智的做法。而当下货币政策的宽松，叠加土地集中供应规则的优化，以及楼市宽松政策的颁布，可在一定程度上提振房企拿地积极性，稳健经营房企或将迎来拿地窗口期。
NO．3丨叁
五重重磅，促使购房需求得以释放
再回到五大重磅政策本身，用一句话总结：给市场释放更多的购房需求。
一方面是“非本市户籍家庭缴纳12个月社保或纳税即可购房1套”缩减了外地客户买房时间限制，是可以大大激发这部分购买力的，很多在青岛留下来想奋斗的年轻人都是外地的，大多以刚需为主，而西海岸、城阳、高新区以及市内四区部分楼盘都是刚需和刚改，可谓一拍即合。
另一方面，青岛本地户口的刚改以及改善客会被激活一部分，现在主城区很多二孩、三孩家庭合理改善需要被压制，需求无处释放，那么三区放开限购和“主城区卖一买一”的政策，将使得他们的改善需求得以释放。满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求的同时，可以引导释放二手房源，增加市场供给，刚性和改善性需求购房有了更多的选择余地，成交几率增加，市场活力将进一步增强。
此次青岛颁布的新政是青岛在遵守国家房地产市场调控大的方针政策的情况下，根据具体区域的房地产市场状况，进行的政策微调，这也与国家“分类调控”的原则相一致。更有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。维护青岛房地产市场整体平稳平衡健康发展，满足刚需、改善购房者的住房需求。
