[摘要] 楼市再次出现政策“松绑”，这次解除限购和当年有哪些区别？青岛楼市还会再现当年快速拉升的局面吗？限购解除会不会传导影响二手房的价格？
6月3日，恰逢端午假期第一天，青岛的楼市却是“惊喜”不断。最早是西海岸在凌晨发布解除限购的通知，紧接着城阳区跟进。到了晚上，市住建局发文，又给有住房改善需求的市民送上了一份“大礼”——中心城区居民可享受“卖一买一”。这是自2017年青岛楼市限购之后的首次松动，这不禁让很多人联想起2014年青岛那次解除限购，楼市随即应声上涨。如今，楼市再次出现政策“松绑”，这次解除限购和当年有哪些区别？青岛楼市还会再现当年快速拉升的局面吗？限购解除会不会传导影响二手房的价格？带着这些问题，记者采访多位业内人士，请他们帮忙寻找答案。
1问：这次政策和以往有啥不同？
“和当年‘大水漫灌’式的全方位解除限购不同，目前的楼市新政依然是在坚持‘精准调控’的策略。”链家远洋风景店商圈经理孙鹏表示，新政避免了一刀切，可以在很大程度上避免过快上涨的出现。
按照孙鹏的解读，新政主要还是集中在三个方面，首先是调整了住房限购区域范围，将黄岛区、城阳区（含高新区）、崂山区王哥庄街道调出限购区域。也就意味着这些区域将不再受2017年公布的限购政策约束。其次是优化非本市户籍居民家庭购房条件，非本市户籍居民家庭在中心城区仍限购1套住房，但将购房条件由非本市户籍居民家庭在中心城区无住房，且能够提供从购房申请之日起前2年内在本市连续缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，调整为非本市户籍居民家庭在中心城区无住房，且能提供在本市缴纳12个月以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明，可以说针对购房资质的要求进一步降低。第三条，也是最重要的是在中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房。从以上条件不难看出，限购的规定在主城区依然有效，但针对有改善需求的市民来说也可以做出适当的变通。这样做不仅可以避免全面放开带来的上涨压力，也能满足居民改善住房条件的需求，同时也能加强整个地产市场的流动性。
2问：“松绑”后房价会大涨吗？
从去年开始楼市不景气，周边市场的确承担了更大的压力。根据青岛锐理数据统计，西海岸新区的商品住宅去化周期为25个月，明显高于全市整体去化周期。城阳和高新区的商品住宅去化周期分别是21个月和20个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。无论西海岸还是城阳，都面临这巨大的库存压力，在上半年，不可避免地出现了以价换量的局面。而主城区去化周期在14—15个月之间，相对健康，且市内四区门槛相对较高，若主城完全放开限购，或将会在一定程度上引发购房潮、带动房价的走高，对整体市场影响较大。
来自青岛锐理的相关专家分析，在“房住不炒”的大方针下，“因城施策”是国内楼市的特色和调控主基调，青岛此次颁布的新政，也是根据每个区市的情况，制定符合当地实际的举措，“因区施策”“因需施策”的精准放松是非常明智的做法。“部分区市放开限购，更有利于中心城区需求外溢，缓解中心城区房价上涨压力，同时缓解非限购区域房价下行压力，保持和促进全市房价总体稳定。”可以说，部分区域解除限购，可以将主城区的热点“分流”至周边区域，维护青岛房地产市场整体平稳平衡健康发展，满足刚需和改善购房者的住房需求。
3问：“卖一买一”二手房受影响吗？
根据新政内容，中心城区范围内，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，可以在2年内再购买1套住房，也就是大家所谓的“卖一买一”。这条新规其用意是方便改善型购房者，但市场上也有人担心，众多改善型购房者会集中出手，市场上的二手房源会急剧增加，从而造成二手房不好出手的局面。“挂牌量的确多了，但价格变动不大。”孙鹏告诉记者，从专业角度来讲，新政会释放流动性，卖的人多了，买的人也会增加。配合前几天公布的公积金新政，买二手房的门槛降低，也会刺激更多的刚需客户。
而来自青岛锐理的专家则告诉记者，卖一买一的政策会激活部分改善型客户。现在主城区很多二孩、三孩家庭有着非常强烈的改善需求。“主城区卖一买一”的政策，将使得他们的改善需求得以释放。满足合理的“以小换大”“卖旧买新”等改善性住房需求的同时，可以引导释放二手房源，增加市场供给，刚性和改善性需求购房有了更多的选择余地，成交概率增加，市场活力将进一步增强。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
