[摘要] 5月25日，青岛市自然资源和规划局起草了 《关于规范低多层建设项目管理的通知》，拟对变相建设别墅乱象进行遏制，建立规划编制、土地供应、规划审批和不动产登记管理长效机制，保障房地产市场公平和可持续发展。
住别墅是很多人对于居住的梦想，相比公寓，别墅不仅仅是面积大，独门独院的别墅有着更好的私密性和空间利用率，居住体验当然更好。随着经济发展和个人财富的增长，城市人地矛盾日益突出。限制别墅类产品，成为国家提高土地利用率的手段之一。5月25日，青岛市自然资源和规划局起草了 《关于规范低多层建设项目管理的通知》，拟对变相建设别墅乱象进行遏制，建立规划编制、土地供应、规划审批和不动产登记管理长效机制，保障房地产市场公平和可持续发展。法规进一步限制别墅产品，特别是一些打擦边球的别墅项目。
青岛版“限墅令”拟出台
对于别墅的种种开发限制，最早可以追溯到从上世纪90年代。1994年，为提高土地利用率，国家出台规定，限制别墅用地；接下来自2003年起，几乎每隔一年都对别墅项目供地进行限制，尤其是2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，限墅层层升级，楼市调控日趋严谨。 2019年，住建部发布特急通知暂停办理别墅项目建设审批手续，对已建、在建、在批、特批的别墅项目进行梳理，直接从土地源头上加强和收紧了别墅土地供应。
而此次 《关于规范低多层建设项目管理的通知》中明确表示，住宅用地供应，应当在土地招拍挂出让公告以及出让合同、划拨决定书中明确不得建设别墅类建筑；非住宅用地供应，应当在土地招拍挂出让公告以及出让合同、划拨决定书中明确，严禁通过分割不动产形式，将商业、旅游、养老、办公、工业等项目变相改为别墅类项目。
另外，单户户型不得同时具备首层空间和顶层空间。除公益性配套公建可独立布置以外，严禁设计别墅类建筑。商业、旅游、养老、办公、工业等非居住用地项目，要严格按照土地供应和规划条件确定的用途进行规划建筑设计，并符合相应的设计规范，严禁按住宅平面或功能变相设计成低多层独栋、双拼和联排等别墅形态建筑。事实上，自2003年开始，全国“限墅令”便已实施。而在2019年，“限墅令”再次升级，目前岛城的别墅数量已在逐年减少。随着此次青岛版限墅令的公布，独门独院的别墅产品未来将越来越难得，最重要的是过去很多项目会用“擦边球”的方式来规避限墅令，如今青岛版限墅令也将在此设置更多限制。
叠拼产品或成最好选择
在安居客新房搜索，输入别墅关键字，你会发现青岛目前依然有几十个别墅项目。然而，仔细观察发现，所谓的别墅多是“叠墅”，也就是所谓的叠拼项目。这是国家限墅令发布之后，很多开发商在别墅和公寓之间找到的解决方案。从字面上看，所谓“叠拼”“叠墅”就是“叠加别墅”的意思。在外形看来，别墅叠拼就类似于把两幢独立别墅叠加在一起，但它又不是简单的叠拼建筑，其内部空间具有独幢别墅的一切元素，是有天、有地、有花园的私密生活空间。一般来说，主要分为上叠和下叠两种类型，上叠通常都有露台及阁楼，采光性能佳；下叠会配置地下车库、花园庭院。有些叠墅也分为上叠、中叠和下叠三层，这类叠墅价格稍低一些。
叠墅的产品面积，大多控制在150平方米以内，甚至出现了一些130平方米以下的迷你墅。而从价格上看，叠墅产品按照地段、面积，价格一般从两百多万至五六百万元不等。“实际上叠拼产品重要的目标群体是‘刚改’群体，并非高端群体。”有销售人员告诉记者，当前不少中产家庭在换房的时候不愿意再住在高层或者多层里，而愿意置换一套空间更大甚至有院子的房子，叠拼产品无疑是颇具性价比的产品。一些近郊板块的叠拼产品和传统主城区的高层产品价格相差无几，这就导致部分购房者放弃主城区高层而选择近郊叠拼。
相比平层，叠墅产品，特别是上下叠的露台、花园、地下室等拓展空间是重要的卖点所在，更加丰富的空间形态在丰富住宅功能、实现分层而居的同时，也为家庭生活增添了更多乐趣。低密、采光好、得房率高、空间富有层次感且自成天地，是叠墅产品的优势所在。
观海新闻／青岛早报记者 刘鹏
