[摘要] 国庆假期过后，青岛二手房市场成交量一直在增长。
次新房挂牌量猛增，成交量增幅不明显。
国庆假期过后，青岛二手房市场成交量一直在增长，来自贝壳研究院的数据：10月第2周，青岛市二手房成交量1398套，环比提升148．8％。就在上周，成交量达到了1555套，环比提升11．2％，再次创新高。不由让人联想起一个多月前的楼市新政，二手房成交量上涨是否跟限售解除有关？
二手房成交量超新房
对于很多房产中介来说，十一长假结束之后，大家感觉房子更好卖了。“店里的成交最近的确是一直在涨。”链家商圈经理孙鹏告诉记者，最近无论是到店看房子的，还是实际成交量都有了明显变化，很多经纪人也忙碌起来，就连晚上都得忙着准备过户所需的各种资料。当然，这样的市场走势不仅仅是门店直观感受，也有数据做支撑。来自贝壳研究院的数据显示，十一长假结束的第一个周，也就是10月第2周，青岛市二手房成交量1398套，环比提升148．8％，为近十周以来新高。而就在上周，二手房的成交量达到了1555套，上涨11．2％。这一成交量已经超过了上周新房1310套的成交量，相比新房市场下滑的局面，二手房市场的确呈现回暖趋势。
对于二手房成交增长行情，不少人认为是9月新政限售解除后，大量准新房入市导致市场出现变化。但根据一线房产经纪人的说法，二手房成交量上涨与限售解除关系并不大。
季节原因是增长动力
“从成交的房源情况来看，最近成交的房子中，近几年建成的次新房所占比例并不大。”孙鹏告诉记者，而一份贝壳研究院的数据表明，近期成交的二手房中，2020年以后建成的次新房房源，所占比重只有4％。记得9月限售解除当天，二手房挂牌量就猛增4643套。那么，为啥挂牌量猛涨，却不见成交量大幅上涨？孙鹏解释，这其中有两方面的原因，一方面是限售虽然解除，拿到房产证就能上市交易，但契税的规定依然没变，次新房交易要缴纳更多的税费。其次是次新房大多是在2018—2020年期间购买的，那时房价还处于相对的高点，这批房子进入市场后，房主的挂牌价自然相对高，以上两方面原因也就阻碍了准新房的成交量。
既然次新房并没有为市场上涨贡献太多的成交量，那青岛二手房市场的涨势推手又是来自哪里？链家商圈经理赵加强告诉记者，背后更多的还是季节性因素。“传统意义上，10月份本就是二手房的销售旺季，一方面天气凉爽，人们更愿意走出家门看房，另外假期较多，人们也有更多的空余时间选房。再加上很多家长开始为孩子谋划学区房，多重因素叠加带来了10月二手房销量的攀升。”赵加强告诉记者。除此之外，也有业内人士告诉记者，考虑到房子交付的安全性，也有不少购房者将目光投向了二手房，这也是目前二手房销量超过新房的一个重要原因。
换房的确到了窗口期
相对市场的上涨，赵加强告诉记者，目前二手房市场价格进入到一个相对稳定的时期。“前几个月政策频繁变动，而这个月基本尘埃落定，买卖双方对于市场也逐渐有了清醒的认知，价格也就逐渐进入平稳的状态。”赵加强解释。据国家统计局发布的数据，9月青岛二手住宅方面，相较于8月，价格同比降幅回落0．1个百分点，降幅逐渐在收窄。
而针对各项房产新政的出台，孙鹏告诉记者，眼下的确是换房的窗口期。尤其是那些建成年份超过十年的老旧小区，无论从保值增值的角度，还是从居住舒适性的角度，老旧小区都比不上新建小区。来自贝壳研究院的数据显示，目前在青岛5年内房龄二手房的成交均价为24101元，6—10年的成交均价为21872元，如果房龄是15年以上，那成交均价只剩下了19914元。和之前地段决定房价不同，如今房龄也成了影响房价的主要因素。孙鹏告诉记者，很多老旧的小区服务设施跟不上，作为购房市场主力的年轻人大多会考虑那些设施齐全的新小区。在未来市场普遍供大于求的状态下，从未来市场走势来看，老旧小区房价只会越来越低，而且越来越难卖。早点将老旧房产置换成更保值的新房，同时也可以获得更好的居住体验，这是眼下房地产市场的主流。
当然，更重要的还有政策利好因素，首付比例降低、利率下调等，这些都让购房成本降低，再加上开发商在年底前的各种优惠，所以想换房眼下正是难得的窗口期。
相关链接
卖旧买新
背后有学问
想换房，就不得不面对一个新问题，就是如何快速地卖掉旧房。对这个问题，赵加强告诉记者，最重要的是要对自己的旧房子有一个清醒的认知，正所谓“抛弃幻想，面对现实”。想要卖房，很多人会先挂出高价，然后一点一点向下调整。
赵加强告诉记者，这种做法并没有问题，但多次价格拉扯，无疑将提高成交的时间成本。如果你还没有预订新房，肯定没问题。若你想更顺利地把房子卖出去，最好的办法还是考察一下你所在区域二手房供给的数量和平均价格，给出均价或者稍低的价格，房子才可能受到更多购房者的关注。“如果房子价格合理，经纪人也更愿意推荐，毕竟成交的可能性更大。”赵加强告诉记者。当然，如果你的房子是处在楼王的位置，楼层、户型都能支撑起高于平均价的价格，那也是没问题，“但这样的房子一个小区也找不出几套。”赵加强坦言。
为了促进卖旧买新的模式，今年相关部门也出台了众多鼓励措施，例如青岛市房地产业协会指导贝壳推出的“优鲜卖”模式，就是客户可与开发商、贝壳签署三方协议，在此期间，开发商帮助购房者锁定看好的房源，贝壳平台合作经纪公司，帮客户加速二手房销售。若旧房成功售出，则客户可以办理接下来的新房购买流程；若旧房未售出，则开发商退还定金，客户无需承担违约风险。“看好的房源如果不及时下定可能就会被买走，所以提前锁定房源很重要，而优鲜卖就是可以在旧房还没卖出的时候，就能提前来锁定心仪的房源。当然旧房没卖出，你也不用承担违约风险。”孙鹏告诉记者。
本版撰稿观海新闻／青岛早报记者刘鹏
摄影观海新闻／青岛早报记者薛雅方
