[摘要] 近日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18．5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。
楼市观察
近日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18．5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套。业内普遍认为，此举有利于促进金融与房地产良性循环，助力青岛市房地产市场平稳健康运行。
2023年7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上表示，人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划也在稳步推动，已经落地郑州等试点城市，这8座试点城市是重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津。据2024年1月最新消息，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款也正式落地。
放款18．5亿元支持收购2319套房
记者从中国人民银行青岛市分行获悉，近日，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18．5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。
为加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，中国人民银行部署在青岛等8个城市开展租赁住房贷款支持计划试点，通过设立专项再贷款，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。中国人民银行青岛市分行联合青岛市住房和城乡建设局组织召开专题调度会，指导银行开展模拟业务操作，做好前期准备工作。在试点方案获批后，指导银行抢抓政策窗口期，开通绿色业务通道，加快贷款审批投放。
青岛建融投资置业有限公司是青岛市两家试点经营主体之一，记者了解，该公司为青岛青铁置业发展有限公司全资子公司，目前已获得银行12．4亿元贷款支持，用于收购1032套存量商品房作为租赁住房。青岛建融投资置业有限公司负责人表示，本次试点发放的长期限租赁住房购房贷款额度充裕、利率优惠，有效降低了公司的资金成本，提升了公司为各类租房群体提供更优质住房租赁服务的能力。
记者了解到，1月5日晚间，中国人民银行、国家金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，提出支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应，该《意见》自2024年2月5日起施行。
有利于改善房地产行业流动性
锐理数据山东区域总经理刘元婧表示，各大银行放款18．5亿元，支持收购2319套存量房，有利于改善房企流动性，同时也有利于改善整个房地产行业的流动性。“青岛住宅新房市场近年来伴随客户预期不断下滑，市场规模不断下降，据青岛锐理数据显示，2023年全年商品住宅价格下调1000元／平方米、6％的降幅，也只是换来958万平方米、2％小幅下降的局面，存量及压力虽然下降至1674万平方米、21个月，但市场实际冷感更胜往昔，价格战已经一路‘烧’向主城核心，因为这已经是全面解开限购、限售，政策来到历史底部的市场反应。”房企压力比较大，如何有效出清换仓、改善流动性成为房企生存的关键。
记者了解，中国人民银行、国家金融监管总局日前联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》提到，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，譬如加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。
“因此，租赁住房贷款支持作为金融创新，通过银行提供贷款资金、政府公司低息贷款收购积压市场存量作为保租房并运营的模式，可以快速、有效去化掉市场上积压的企业存量房源，为房企库存提供一个较好的消化路径，从而促进企业的出清换仓，起到改善房企流动性的目的，同时也避免了保租房的无效盲目扩建及资源浪费，可谓一举两得。”
利好市场预期助力信心修复
青岛中驰房产经纪有限公司总经理刘明辉分析，“18．5亿元、2319套，平均每套约80万元，结合青岛当前各区域存量及房价结构，我们可以看出，该举将有利于新城及近郊区域存量高、去化难片区项目的收购，从而改善其高存量、低去化、高风险的市场认知。”
虽然本次涉及的房源数量有限，相比青岛全年新房成交量约12万套的总量，这2319套仅约占1．93％，但这个消息释放了政府托底、推动新房存量有效转化保障房、助力房企出清换仓、改善房企流动性的重要积极信号。
刘明辉认为，这18．5亿元只是个开始，去年7月人民银行、金融监管总局提出，要在重庆、济南、青岛、天津等8个城市发行1000亿元租赁住房贷款支持计划，“具体到青岛层面预计贷款总量将不只是这18．5亿元，或将涉及更多大量的套存量房源，届时将对青岛外围存量压力起到改善作用，同时政府出手，还可以改善市场对行业的观望预期，利好市场预期，助力信心修复。”
另外，刘元婧认为，收购存量项目也只是个开始，后续也有可能覆盖到个人存量房市场，让客户看到了可能的退出路径，比如主城的老破小，通过该路径进行自由收购并改造为保租房，既能利好大量主城新就业的年轻人，又能有效释放老破小的改善置业需求，如果该路径实现，将有效打通新房、二手房循环堵点，利好楼市，激活市场需求。“因此，虽然该政策只是首次，18．5亿元、7个项目、2319套房源，但蕴含的潜在能量是不可预估的，这是盘活存量、激活需求真正意义上的开始。”
记者从中国人民银行青岛市分行了解到，下一步，人民银行青岛市分行将深入贯彻落实党中央关于构建房地产发展新模式有关决策部署，指导金融机构用足用好国家优惠金融试点政策，切实降低住房租赁经营主体融资成本，促进金融与房地产良性循环，助力青岛市房地产市场平稳健康运行。
李鹏飞
