[摘要] 记者通过5个关键词带你回顾2023年楼市变化，为市民在新一年置业提供参考。
张村河片区规划效果图。
时间来到2024年，回望2023年楼市，可谓充满曲折。从3、4月份“小阳春”楼市一片欣欣向荣，再到随之而来的下跌行情，让市场跌入“冰点”，紧接着实行6年多的限购限售政策全面解除，张村河和东李快速崛起，土拍价格不断刷新……今天，青岛早报记者通过5个关键词带你回顾2023年楼市变化，为市民在新一年置业提供参考。
关键词销量
西海岸城阳仍是“主力”
纵观2023年岛城楼市，可以用“先扬后抑”来形容。全年楼市最热闹的当属2月份春节过后，各售楼处人满为患，迎来一派热闹景象，几乎所有人都认为楼市“小阳春”来了。从数据层面来看，3月份单月新房成交量达到了1．4万套，成为近一年来最好的成绩，同比上涨70％。同时，二手房市场也迎来崛起的时刻，3月份单月二手房成交量达到8359套，同比上涨近6成。
但是，就在市场喜迎“小阳春”之时，“倒春寒”开始横扫整个楼市。4月份市场进入冰封时刻，签约量急剧下滑。进入6月份，在多个楼盘集中网签的带动之下，签约量再次出现巨量增长。但没有销量做依托，此后再度断崖式下滑。9月份受限售限购放松、认房不认贷等利好政策影响，市场信心不断提振，加上多个楼盘的集中网签，签约量再次攀升至高位。
四季度政策虽继续发挥作用，但在当前的房地产市场中，观望情绪仍然弥漫，楼市成交量持续低迷，购房者信心尚待进一步恢复。进入12月份，楼市在大量优惠的刺激下，楼市“翘尾”行情明显，12月共签约新建商品房9330套，约109．16万平方米，销售总金额156．47亿元，签约套数、签约面积较上个月均出现大幅上涨，其中销售金额增幅达到43．8％。
根据青岛锐理发布的销量数据来看，2023年岛城新房成交120321套，较2022年成交下滑4．99％；其中，新建商品住宅成交85660套，较2022年成交下滑4．6％。从成交区域分布来看，西海岸、城阳两区仍是岛城楼市成交主力，成交套数均超2万套。
关键词区域
东李和张村河最“烫手”
2023年哪里的房子卖得最好？对于这个问题我们可以从两个方面解读。一方面是销量，从数据来看西海岸、城阳是销量最好的区域。但如果从价格和热度上来看，东李、张村河和金家岭又是“遥遥领先”。
先来看各区域成交情况，来自锐理的数据显示，2023年度青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸、城阳、即墨和胶州。数据显示，西海岸新区合计签约37208套、约384万平方米，占全市签约总面积的27．7％；城阳区签约16919套、约205万平方米，占全市签约总量的14．8％；紧随其后的是即墨和胶州，分别签约17521套、约195．9万平方米和11194套、约144．57万平方米，占比14．1％和10．4％。
从板块情况来看，主城区最热的板块莫过于东李、张村河和崂山金家岭板块；东李已成为青岛楼市重头戏之一，十余个楼盘在售，并且价格战已经打响，产品更是多样化，覆盖刚改、高端改善等。在三批次土拍中，青铁又斩获东大物流地块，刘家下河、郑庄等又有数宗地块尚待拍卖，未来东李板块竞争持续加剧。目前，张村河南岸高端改善新盘扎堆，在售项目有崂山悦府、海信君玺、和樾府、鲁信有邻花园、盛世悦府（原名静山悦园）、海信璟悦、融创崂山壹号院等，去年年末的三批次土拍中，海信又斩获019地块，张村河北岸大宇地块也已成交，预计均将规划为改善级以上产品，成为主城区名副其实的“改善”聚集地。
金家岭板块则是改善豪宅的领地，崂山区前海既有在售豪宅银丰玖玺城、佳源华府、海信海德山庄、银丰·玖玺臺、天一仁和吾疆等，又有待售新盘澜樾府、鲁信山东头地块，再加上三批次土拍成交的金鼎智达两个地块，崂山区前海一线可谓豪宅云集。
关键词改善
“房住不炒”已深入人心
前面提到2023年主城最热的板块莫过于张村河、东李，以及金家岭附近。这些区域总价动辄400万元起步，足见2023年改善型楼盘项目已经成为行业的新热点。据卓易数据显示，2023年1—12月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100平方米以下住宅成交占比25．4％，相比前半程拉升，100—120平方米面积段住宅成交最多，占比37．95％，与120—150平方米两个面积段加起来合计约72％。
而从市场成交来看，当下市场，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力，改善型产品的增配明显。2023年楼市销量排行更能说明这一趋势。根据锐理数据公布的榜单，去年楼盘销售冠军被张村河板块千万豪宅鲁信有邻花园夺得，销售总额达到了25．83亿元。银丰玖玺城则紧随其后，以25．66亿元的销售金额位居亚军。中海半山云境、森林公园、世园金茂府则分列第三至第五位，同样都是主打改善的项目。来自业内人士的观点，2023年“房住不炒”的概念逐步深入人心，影响购房者“上车”的除了价格，居住品质更被购房者看重，“品质住房”将成为未来房地产市场销量的重要保障。
关键词政策
“放大招”松绑楼市
在业内人士看来，2023年是楼市政策环境近十年来最宽松的年份。其中推行存量房公积金贷款“带押过户”、调整首付比例、发布人才住房新政、认房不认贷等。特别是2023年9月11日青岛“全域全面取消限购、限售”的政策，这是2017年3月15日开始，楼市多次“加码”限购限售之后，彻底解除限购和限售。意味着今后无论是新房还是二手房市场，均进入自由交易时刻，不再对人群、社保、年限等进行相关限制。就政策层面来看，目前青岛楼市可谓“应出尽出”。
不仅仅是青岛稳定楼市，全国范围内也是频繁释放积极信号，从需求端到供给端政策力度不断加大。上半年全国各地也全面落实因城施策，包括提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、支持提取公积金付首付以及延长贷款年限等多项内容。
针对2024年的政策走向，去年底召开的全国住房城乡建设工作会议也指明了方向。针对住房和房地产板块，会议明确了“房住不炒”的定位，未来将适应房地产市场供求关系重大变化的新形势。方向包括因城施策、一城一策、精准施策，以满足刚性和改善性住房需求。同时，将优化房地产政策，持续推动保交楼、保民生、保稳定工作，积极处置房企风险。为适应供求关系变化，提出了建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制。继续强调稳定房地产市场和构建房地产发展新模式两大方向。
关键词土拍
只设起始价不设底价
根据青岛锐理数据统计，全年青岛市辖区土拍分为3个批次进行，计划拟出让85宗地块，截至12月31日共有53宗地块发布出让公告，成交49宗，总占地面积约143．73万平方米，总建筑面积约319．8万平方米，成交总金额约281．77亿元，不管是供应还是成交，较前两年均大幅下滑。值得注意的是，去年土拍政策发生了两个比较大的变化：一是，土地出让全部采用拟出让地块清单公布制度，虽然仍需集中发布土地出让清单信息，但不再集中组织出让和成交活动。此举有助于缓解开发商的资金压力，降低同批次地块入市的竞争强度，进一步稳定房价、地价和市场信心。二是，三批次土地竞买规则的改变，出让的所有地块均未设置最高限价，只设起始价，不设底价，采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。
而从土地拍卖的过程来看，区域分化日渐加剧，好地段引来多家争抢，以一批次土拍为例，张村河046地块经过海信、万科、华润、中建东孚、建发、越秀＆地铁、招商、保利、中海9家房企的136轮竞拍后，在线下竞品质环节由越秀＆青铁斩获。二批次小北曲地块，引来万科、银丰、龙湖、大华、金地、华润、青城、保利、招商、才高、天一、北京城建、日照江通等28家房企火拼31轮，触发熔断后转入线下竞品质环节。除此之外，其他地块都是以底价成交。从土拍结果来看，由于出让土地数量的减少，必然导致2024年楼盘上新数量减少。
观海新闻／青岛早报记者刘鹏
