[摘要] 春节后，前期出台政策的核心一二线城市政策效果有望进一步显现，供需两端政策发力有望推动房地产市场逐渐企稳。
重点城市二手房市场
龙年春节假期实现“开门红”
继1月份广州、上海等地优化限购政策后，北京、深圳两大一线城市也在春节假期前相继放松限购，释放出积极信号，春节假期楼市表现备受关注。从春节假期的楼市成交数据来看，重点城市二手房市场实现“开门红”，看房量和交易量对比去年均有大幅回升，而新房成交则表现平淡。
业内人士认为，春节后，前期出台政策的核心一二线城市政策效果有望进一步显现，供需两端政策发力有望推动房地产市场逐渐企稳。
二手房市场迎“开门红”
春节假期，二手房市场迎来“开门红”。
据贝壳研究院监测，今年春节假期重点50个城市二手房看房量和交易量水平比去年有大幅回升。
具体来看，今年春节假期共有8天，按日均统计，分能级来看，一线城市看房量比去年春节增加90％，仅略低于2021年；二线城市增加180％，三线城市增加140％，均大幅超过2023年及2021年。
从交易量来看，贝壳研究院指出，一般春节期间二手房交易量较低，但今年的交易量水平却比去年有明显增加，同比增加超七成。其中一线城市交易量比去年同期微降3％，二线城市增加98％，三线城市增加65％。
从城市来看，一线城市中，北京的看房量及交易量较去年略有下降，深圳交易量较去年翻倍；二三线城市中，苏州、郑州、西安、南京、武汉、合肥、成都、宁波、佛山、济南、无锡、银川、洛阳、惠州、常州等城市交易量都比去年翻倍。
对于二三线城市看房量和交易量大增的原因，贝壳研究院认为，除了去年疫情可能导致的基数效应外，二三线城市政策优化力度较大，加上房价调整达到一定的阶段，消费者看房意愿被充分激活。预计这种热度有望在一季度继续释放。
新房市场成交平淡
春节期间，新房市场表现较为平淡。
中指研究院的数据显示，今年春节假期（2月10日～2月17日），25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期（2023．1．21～2023．1．27）下降约27％。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，今年春节假期期间，居民外出旅游消费意愿较强，与之相比，房地产市场表现较为一般。尽管各地节前便已开展促销活动，多数楼盘“春节不打烊”，但房企营销力度多是延续此前水平。从市场情况来看，春节期间部分城市售楼处到访量有所提升，但实际成交较为平淡，仅部分热点及受返乡置业带动的城市表现尚可。
具体来看，北京春节假期前，通州区优化了执行八年多的购房“双限”政策，项目短期咨询、到访量有所增加，但因正逢假期返乡影响，政策效果尚未明显显现，楼市整体表现较为平淡。上海春节假期仅有一个新房项目处于认购期，无项目开盘，受返乡及假期出游影响，新房客户多以本地改善客户为主，新房市场整体热度较低。深圳假期多数楼盘推出优惠活动，但随着春节放假及多数人陆续返乡，项目看房量较年前有所下降，在低基数影响下，成交量较上年假期有所增长。广州假期多个楼盘推出优惠措施，中心城区部分楼盘客户到访量相比往年有明显上升，但成交释放不足。二线城市中，杭州、南京、成都等城市虽然春节假期多数楼盘“春节不打烊”进行促销活动，但同样因为购房者多数外出旅游或回乡等原因，楼市表现较为平淡。
节后市场或逐渐企稳
对于春节假期二手房市场成交好于新房的原因，陈文静在接受证券时报记者采访时表示，一方面跟二手房“以价换量”密切相关，购房者有议价空间；另一方面，新房项目交付问题仍一定程度制约着新房销售。除此之外，去年下半年以来政策持续优化，“卖一买一”需求被激活，二手房市场保持一定活跃度，也在春节期间有所体现。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受证券时报记者采访时表示，实际上去年二手房价格调整的幅度超过新房，加上二手房地段优势明显，近年来消费者明显更偏好二手房市场。另外也表明，大城市潜在购房需求特别是改善需求依然较大，在市场预期走稳下会逐步释放出来。
中原地产首席分析师张大伟指出，由于市场仍处于下行调整阶段，各地楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠，新房市场热度较春节前有明显降温。
展望后市，克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，楼市恢复要至3月～4月，供应稀缺、配套健全的改善盘仍将是成交主力，刚需客群购买力还将持续降级，二手房成交占比有望进一步上升。
陈文静表示，春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。短期来看，核心一二线城市仍有望继续优化需求端政策，叠加“三大工程”加速落位、企业资金支持力度增强等，供需两端政策发力有望推动房地产市场逐渐企稳。
张大伟预计，随着政策底部的出现，市场成交的底部也逐渐开始接近，3月～4月后市场有望见底企稳回升，3月份一二线城市出现“小阳春”可能性明显增加。
证券时报记者 张达
