[摘要] 业内人士认为，目前新房市场以价换量仍为主要趋势，随着政策面的进一步放松，保障性住房落地以及城中村改造的加速，在因城施策“稳预期、强信心”政策引导下，未来市场将逐步回归正常合理水平。
楼市观察
刚刚过去的“春节档”为2024年楼市的全年表现留下草蛇灰线。这个春节假期，青岛二手房市场看房量和交易量水平超越去年同期，受到刚需热捧；新房端则做足年味促销文章，虽然到访和实际成交不尽如人意，却为即将到来的楼市“小阳春”传统销售旺季起到了预热作用。
业内人士认为，目前新房市场以价换量仍为主要趋势，随着政策面的进一步放松，保障性住房落地以及城中村改造的加速，在因城施策“稳预期、强信心”政策引导下，未来市场将逐步回归正常合理水平。
二手房交易升温明显
“青漂”多年的小孙，终于赶在春节前办完了过户手续拿到了房本。政策优化力度较大，加上房价调整达到一定的阶段，是他这次出手买房的主要原因。
“大学毕业后一直在青岛工作，这几年工作的积蓄再加上父母的资助都付了首付款，终于有了自己的小家。”小孙定下一套房龄15年左右的两居室二手房，不仅不用再租房，小区还靠近一所公立小学，为将来孩子上学做好了准备。小孙这次下定决心买房，是受到同事的影响。“同事不久前在同一小区买了一套90平方米的二居室，我参观后发现小区的环境和配套以及房子的户型都不错，就委托中介找房。降低首付比例、降低商贷利率等政策出台以后，买卖双方心态都有了变化，原房主给了一些优惠，就干脆定下了。”
买家担心春节后房价会涨，房主担心春节后房价会跌，双方的心理博弈为当下二手房市场注入了一丝活力。和小孙一样，利用春节前及假期看房买房的人并不鲜见。贝壳研究院监测，包括青岛在内的2024年春节假期重点50个城市二手房看房量和交易量水平比2023年有大幅回升。按8天假期的日均看房量统计，一线城市比去年春节增加90％，仅略低于2021年；二线城市增加180％，三线城市增加140％，均大幅超过此前三年。
从贝壳找房青岛站线上咨询数据走势来看，用户咨询量在除夕之后呈现出回升状态，春节过后单日咨询量增长至近3个月最高。2024年春节期间，贝壳找房青岛站合作品牌经纪人的新增求购二手房客户数量以及二手房客户看房次数达到近3年同周期内最高。
对于看房量和交易量大增的原因，贝壳研究院分析认为，除了去年较低的基数效应外，热点城市尤其是二三线城市政策优化力度较大，加上房价调整达到一定的阶段，消费者看房意愿被激活，预计这种热度有望在今年一季度继续释放。
春节后，二手房价格如何表现？采访中，多数中介机构负责人表示，春节后“小阳春”是近些年市场上的普遍现象，无论是新房还是二手房都会受其影响，尤其是那些具有特色优势的二手房房源。当下的二手房市场分化现象明显，具有特色优势的房源不愁卖，而那些不占有学区、地理位置优势的房源，即便是受到后期“小阳春”涨价的加持，若市场不买账，这部分房源最后也只能降价销售。
据青岛链家保利里院里店商圈经理刘帅介绍，今年春节过后，咨询、成交量恢复都比较快，以市北片区为例，商圈内在售房源多、购房者可选择余地大，对于购房者而言更容易选到适合自己的房子。
新房市场抢跑“春节档”
在传统的买房节点春节，返乡人群的增加激发了更多潜在置业需求，岛城开发商借机开启“忙年”模式，纷纷推出优惠活动，力图在“春节档”有所收获。年味十足的春节促销活动，在供给端预热了新春楼市。
58同城、安居客发布的《2024春节置业意向调查》显示，超八成意向人群选择在春节期间看房及买房，其中有37．1％的人群在春节期间有明确购房意向，有46．2％的人群更倾向利用春节假期看房，主要原因是有充足的空闲时间和更多购房优惠。
“以价换量”模式是这波促销的主流，直接降价成为当前市场最主要的促销手段。卓越蔚蓝群岛泷樾项目推出了“新春不打烊，首付两万起”活动，现场推出总经理直签会、一口价好房。卓越和悦项目则推出到访参与红包抽奖，购房享“限时20％补贴＋茅台礼盒＋精选特价房”三重礼活动。和达和山更是给出推荐奖励计划，凡是推荐新客户成交，即得1％房款奖励。招商璀璨璟园专门针对返乡客户，推出每周5套特价房的安家福礼。龙湖地产推出新春购房97折钜惠，到访可领年货礼包。融海公馆新春购房可享受1万元的购房补贴。波尔多麗园春节假期购房享96折优惠，期间成交还送家电好礼。
除了福袋红包等到访礼，有些售楼处还给春节期间为到访客户精心准备了实惠礼品。招商璀璨璟园的到访客户集赞免费领贺岁档电影票通用券、世博园滑雪票。在和达和山售楼处，可以抽取龙年限定盲盒，同时还有国潮观山杯、龙年贺岁玩偶等礼品。位于西海岸的衡山学府，新年到访还能领取龙年新春竹编灯笼。
据了解春节期间，新房市场的到访量相比去年同期也有着明显的提升。和达和山售楼处工作人员告诉记者，今年春节期间售楼处到访量有所提升，但实际成交较为平淡，到访增加为“小阳春”起到了蓄客作用。中指研究院的数据显示，今年春节假期，25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期下降约27％。
整体复苏逐渐企稳
中原地产首席分析师张大伟指出，由于市场仍处于下行调整阶段，各地楼盘以顺销为主，并未进行大规模加推，且折扣力度基本延续前期优惠，新房市场热度较春节前有所降温。
锐理数据山东区域总经理刘元婧表示，目前新房市场保持去库存走势，以价换量仍为主要趋势，尽管政策层面已经呈现全面宽松的趋势，从金融层面的宽货币、宽信用、降利率到行业层面的解除限贷、解除限购、购房补贴等，都为楼市的平稳运行提供了支持，但受居民消费信心尚未完全恢复等因素制约，短期内市场还将延续弱复苏走势。不过，随着政策面的进一步放松，保障性住房落地以及城中村改造的加速，在各地因城施策“稳预期、强信心”政策引导下，未来市场将逐步回归正常合理水平。
从青岛自身来看，作为全国首批租赁住房贷款支持计划的8个城市之一，1月即成功发放首批试点贷款18．5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，供给对象主要面向新市民、青年人等群体。虽然本次涉及的房源数量有限，但释放了推动新房存量有效转化保障房、助力房企出清换仓、改善房企流动性的积极信号。
展望后市，克而瑞研究中心副总经理杨科伟预计，经过多轮政策宽松，虽然2月份因为假期影响，成交量远低于1月，但预计3－4月份市场有望见底企稳回升，3月份出现“小阳春”可能性明显增加。
中指研究院市场研究总监陈文静也表示，春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。短期来看，核心一二线城市仍有望继续优化需求端政策，叠加企业资金支持力度增强等，供需两端政策发力有望推动房地产市场逐渐企稳。
吕蕾
