[摘要] 目前改善型项目增配的现象比较普遍，随着产品档次升级，“好房子”供给将推动改善性需求的进一步释放，房地产市场高质量发展的机遇已经到来。
“有房住”是基本，“住得好”才是美好生活的归宿。楼市大分化时代，商品房增配席卷而来。据卓易数据统计，4月，青岛新建商品住宅成交额前10名的单盘，累计销售合计约44．05亿元。前10名榜单中多数为改善型项目，由此可见改善级市场的活跃。随着市场上的同级别产品的增加，改善型项目越来越注重品质和产品的创新。业内人士认为，目前改善型项目增配的现象比较普遍，随着产品档次升级，“好房子”供给将推动改善性需求的进一步释放，房地产市场高质量发展的机遇已经到来。
产品提质成“标配”
行业在变，从重规模转为重品质。
2024年以来，张村河利好兑现不断刷屏，张村河生态公园初露雏形、青岛二中张村河校区即将开建……在区域利好的带动下，张村河片区吸引了海信、越秀等多家品牌房企入驻。在拍地现场，出现了激烈的“抢地大战”，多宗地块都是熔断之后，通过线下竞品质和摇号方式获得的。拿地之后，开发商开启了产品提质之路，3米层高、一梯一户、智慧安防、精心设计的归家大堂、星空顶车库……在设计方面，各项目都拿出高品质作品以期赢得市场关注。
“在小区设施方面，我们全面对标麦岛片区的海信君汇、海信君澜这些高端产品。”海信君玺售楼处工作人员告诉记者。目前海信地产在张村河片区的项目全部采用精装修交付，同时还有高端园林景观，超过2600平方米的集中式会所，内部配备室内篮球场、羽毛球场、乒乓球室、瑜伽室，甚至连室内四季恒温泳池、业主专属“茶室”也安排上了，这些配置无论从实用性还是品质方面，完全不输沿海一线的豪宅产品。
园区品质也是“好房子”不断加码的重头戏。据越秀和樾府工作人员介绍，园区品质是该项目一大亮点。园林会所让业主在“登山”过程中，享受植物、水系、置石、栈道浑然一体的步移景异的园林景观。整个园区内外种植特选乌桕70余棵，超大规格树木多达20余棵，如此数量的超大规格苗木，在同品质项目中比较罕见。“像我们这种下沉庭院，大部分开发商会采用垂直钢梯做法。但为了达到更好的效果和体验，越秀采用框架挡土墙加景观自然堆坡处理方式，整体成本高于其它项目5倍以上。”
好房子的重要配置之一，是新科技与新技术的应用。以隔音降噪为例，君一海尚府对降噪做了多重处理，如上下楼间增加楼板隔音垫、加厚同层户与户间的分户墙，采用造价更高、性能更好的系统窗，此外还有同层排水技术、精选专用静音排水管及管件。
张村河片区是青岛楼市的一个缩影。市场分化之下，甚至有项目交房后再增配升级的情况。日前，已经交付的大云谷·金茂府公布了升级改造计划，增配车库星空顶，地上、地下大堂门增加智慧归家系统，业主可通过门禁人脸识别实现电动开启单元门。
政策引导提品质
房地产行业贯彻落实高质量发展要求的一个重要方面，就是要大力提高住房品质，为老百姓造出更多的好房子。随着消费者对居住品质要求的提高，传统的房地产项目难以满足市场需要。而高品质住宅以其卓越的建筑质量、人性化的设计、完善的配套设施和优质的物业服务，成了消费者心中的理想选择。为了在“好房子”上破题，青岛楼市政策频频落地。
从公积金层面来看，根据青岛市住建部门出具的认定意见，对居民购买我市新建高品质住宅或达到现行绿色建筑评价标准一星级及以上等级的新建商品住宅，申请住房公积金贷款时，按可贷额度上浮20％确定。
从开发商层面来看，青岛市也大力支持高品质住宅开发建设。青岛市将高品质住宅项目纳入金融支持范围，鼓励银行等金融机构对符合条件的企业、项目通过开辟绿色通道、加大信贷支持力度、降低信贷融资成本等方式给予支持。种种措施为购房者提供了更多选择和实惠，降低了购房门槛和成本，这无疑为高品质住宅的销售和推广提供了有力支持。
最近，青岛市发布了关于高品质住宅试点项目申报工作的通知，经过区（市）申报、材料审核、现场指导等程序，确定了第一批青岛市高品质住宅试点项目，更是为青岛高品质住宅的建设和发展注入了新的动力。
本报楼市观察员李鹏飞认为，在楼市政策的新风向下，高品质住宅逐渐崭露头角，成为房地产市场的新标杆和未来发展的重要方向。这不仅有助于更多优质项目涌现，也体现了青岛对高品质住宅发展的重视和支持。通过对住宅品质的提升和创新，高品质住宅项目能够吸引更多高端人才和优质资源，进而提升整个区域的竞争力和吸引力。这不仅有助于优化城市空间布局和人口结构，还能够为城市的可持续发展注入新的动力。
市场的风向偏向改善。4月最后一周，新房市场成交套数重返1000套，这背后改善项目功不可没。
据卓易数据统计，4月青岛新建商品住宅成交额前10名的单盘，累计销售合计约44．05亿元。前10名榜单中多数为改善型项目，由此可见改善级市场的活跃。同时，卓易数据显示，前4个月，全市的新建商品住宅去化中，100－120平方米的面积段成交最多，占比约38％；120－150平方米面积段的产品，占比约33％。两个面积段的产品合计约占71％。由此可见，青岛楼市改善市场占比逐渐增大，已进入“大改善”时代。但值得一提的是，100平方米以下的占比17．6％，相比3月份比重有所增长。
市场有望突破
新房市场后续的走向备受关注，是继续向上突破，还是重返回缩盘整的轨道。这其中，五一期间的表现，可以作为观察整体市场的“后视镜”。
来自青岛贝壳研究院的数据显示，今年五一假期，青岛楼市升温明显，新房二手房从咨询量、带看量到成交量均高于往年。因为市场网签数据具有滞后性，后续成交数据值得期待。
据青岛贝壳相关负责人介绍，五一期间，平台线上新房用户咨询量明显回升，且日均咨询量为近三年最高，贝壳合作品牌经纪人带客户看新房次数较去年有所回升。二手房市场回温同样明显，五一期间需求量、看房量，较去年同期均有所回升，表明市场潜在需求仍客观存在。
克而瑞青岛发布的数据显示，1—4月青岛一、二手房成交比为1∶1．5，二手房成交量超过新房。二手房火爆的原因主要是以价换量，在经过长时间博弈后，多数二手房房主已逐渐认清市场，放弃观望，选择大幅降价，积极促成交易。
青岛链家商圈经理赵加强表示：“五一小长假房地产市场热度较高，主要有三方面原因：首先，假期为市民提供了充足的看房选房时间，充分比对之后决策效率提升；其次，假期期间部分项目推出了特价房及限时优惠政策，市民能感受到实惠；最后，也离不开近期各项购房利好政策的加持，如利率下调以及公积金贷款额度提升，为购房人群减少压力，进一步带动了置业需求。”
当前新房市场调整压力仍在，但随着宏观政策继续协同发力、房地产政策不断落实，新房市场有望迎来边际改善。在“以价换量”带动下，预计二手房市场短期将维持一定活跃度，而当前住宅产品的升级，将有利于进一步打通一二手房链条，对新房市场产生积极影响。
吕蕾
